1998年6月，在许家印创建恒大实业一年后，通过公开拍卖在广州拿到第一块土地。该地块位于广州市海珠区南州路，总价1.34亿元，楼面地价仅686元/平方米。恒大地产后将此开发为金碧花园项目，开盘价2500元/平方米。许对外称此为其第一桶金。此后，恒大以“开盘必特价，特价必升值”大举发动广告攻势。许家印本人则表现低调神秘，甚少接受媒体采访，其“左手投资地产，右手投资钢铁”的经营之道，亦显另类。
2003年，恒大实业在广东投资建设年产量1000万吨钢铁基地，称其首期200万吨生产线现已顺利投产，实现产值规模近200亿元。2004年12月及2005年4月，恒大钢铁分别投产180万吨和320万吨轧钢项目。投产前九个月产值仅4.95亿元，远低于投产之初第一年产值50亿元预期。
此后，广东省宣布计划在2007年至2010年淘汰总计985万吨的落后钢铁产能。广东省两大钢铁企业——广钢集团和韶钢集团淘汰总产能分别达到350万吨和150万吨。恒大钢铁遭遇政策寒冬。
地产扩张开始
2006年6月，为获得大规模融资，许家印决定借地产牛市之机，启动恒大地产海外上市计划，第一步便是重组。
许家印将恒大实业控股的恒大地产各项目子公司，分别纳入新的恒大地产集团有限公司旗下，并以7890万元卖掉了其所持有的A股上市公司绿景地产26.89％的股权。
恒大实业2002年以5442.38万元控股琼能源，后更名为绿景地产，本打算就此借壳上市，将地产业务逐步装入上市公司。但知情人士告诉《财经》记者，绿景下面的海口鄂海大厦卷入了债权拍卖纠纷，许家印不得不贱卖出场，转而谋划海外上市。
在完成地产业务重组同时，许家印将钢铁资产转移，把恒大实业股权转给丁玉梅。重组后，恒大实业全资控股恒大钢铁，其资产不纳入上市公司。丁与许向来关系紧密，此前曾为深圳千盈法人代表，该公司曾在2002年前持有恒大实业60％股份，后全部转与许家印。
完成重组后，许家印开始推进上市计划第二步，引入机构投资者，进而大规模扩大土地储备。
2006年11月29日，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产三分之一股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。
这次融资条件十分苛刻。按照约定，恒大地产若在2008年之前实现上市，其回报将不少于股票发行总价值的30％；若在2008年6月6日前完成上市，其回报则不少于40％；若至2009年方完成上市，则承诺回报将上涨至不少于70％。上市后，机构投资者股权将稀释至3.66％；许家印则以持股68.16％，重新实现对恒大地产的全权掌控。
这一债务约定，显然是恒大地产上市承销商之一的美林不遗余力逆市推进恒大IPO的主要原因。然而，双方始料未及的是，市场急转直下。
这4亿美元中的2.3亿美元，恒大地产用于偿还工行的一项过渡性贷款，其余则用于扩大土地储备。
(编辑： 羽东 )