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房价走势分析
主持人：今年上半年的房价涨幅达到、超过了20%，这样一个情况下，房价就显得尤为引人注目。张广宁市长在前一阵开会时提出来说，要抓七项工作来全面地抑制房价的暴涨。作为老百姓，我们感觉有一些迷茫、有一些困惑，所以我们就策划了这个下半年广州房价走势的系列访谈，邀请各方面的人士来给我们解读一下。今天我们请到的是来自合富辉煌集团市场研究部的首席市场分析师——黎文江。黎先生，你好！今天咱们的主题是讲下半年房价的一个走势分析，您能不能开门见山地给出一个您的观点，下半年究竟是涨还是跌？
黎文江：是涨。
主持人：涨。
黎文江：但是涨的幅度可能是比上半年要慢一点，我们希望它不要比去年涨得更大。去年是涨到24%，咱们上半年的涨幅这么快，。达到了甚至超过了20%。
主持人：我想您一定是分析过当中的原因。
黎文江：主要是大户型的成交量比较多，就是市中心区的，比如珠江新城，这块比较明显，天河比较明显，另外就是越秀区的一些房子都是明显。另外一个原因就是原来中价位的白云区、还有萝岗区都上到7千块钱了，去年的时候均价才6千，现在已经上到7千，就是说原来是中价位、现在往上升了，所以整体来说是往上升了，这个暴涨的原因。
主持人：有的人觉得是供求关系紧张的问题，有人觉得可能是流动性过剩所造成的投机和大量的炒作。您觉得哪方面的因素更是主要一些？
黎文江：我觉得主要是中低价位的供量太少，因为现在政府拿出来的能够提供中低价位的地少，现在是城中心区那些烂尾地也好、闲置土地也好，拿出来拍卖都是很高的地价，没办法把价格放低了，所以要政府拿一些中低价位的(土地)，拿出来才能够把房价平抑下来。现在开发商自己拿自己的土地出来，肯定是价格高了。现在政府很少（土地供应），今年才30万平方左右的土地拿出来，一拿出来就抬高(价格) 地价很高。另外的土地是开发商原来前几年拿出来的土地，他肯定愿意多少钱就多少钱。所以这个主要是政府的土地供应少，但是现在政府正在努力，市长说今年要(供应)5平方公里，但是土地（供应）现在政府有困难，因为以前的土地只是划一个圈，开发商自己去征地去拆迁。现在不行了，现在政府自己搞拆迁、自己搞征地、要“三通一平”，道路要通、土地要平整才能拿出来拍卖，不然开发商就不干。
主持人：所以导致那个过程拉长了，是吗？
黎文江：政府要拿地过程拉长。
主持人：您觉得房价上涨的内因外因有哪些呢？政府的干预是不是助推了房价的上涨?
黎文江：大概我觉得影响房价的因素有十多二十个因素，非常多，归纳起来有3大块。一个是供应和需求这是比较主要的，第二个是开发成本，开发成本当然会直接影响价格。第三个是宏观经济的影响。先说供应和需求这部分，政府做了些什么工作呢？政府主要在金融政策、还有税收政策，对需求是有抑制的，供应一般来说是供应土地这部分大家都很明白，但是从需求、抑制的需求，比如说土地增值税、贷款利息上调，就是说利息上调可能抑制了一些需求。还有一个就是营业税、个人所得税，这些都影响到他买房的需求成本加大，他就考虑到我还买不买呢？从金融上和税收上来抑制，还有一个从面积上，比如说90平方米占70%这是“国六条”里面的一个措施。那么意味着90平方米以上的大户型供应只有30%，就是抑制了一部分大户型的需求，但是现在相反由于它少了很多就去买大户型了，因为觉得以后少了，要赶紧抓住最后的机会，抓住(机会)现在便宜就买，所以现在大户型反而变成了抢购，价格就上去了。
主持人：怪不得。
黎文江：供求方面影响房价，原来是希望由于供不应求通过增大供应，减少需求这样来缓解它的需求。这是经济学上如果是供不应求，就会助推房价，政府就会从这方面搞第二个从开发成本。比如说政府有些措施也是希望成本减少、比如现在说要缩短审批时间，缩短审批时间实际上是开发的时间。开发时间当然有成本，公司要发工资，公司营运都要成本，现在能够缩小50%，它的开发时间缩短了成本就会低。
主持人：这个地方我要打断一下，因为很多人还是觉得地价的拍卖现在越来越高，这一部分造成了房价的高企，但是这个地价很高得利的人，很多人认为是政府，所以政府在一定程度上起了个推手的作用。
黎文江：刚才说的是成本，但是大家忘记了政府代表谁？政府代表的还是人民，政府收的土地收(入)还是还给人民的，不是积攒在口袋里面，还是用来搞地铁、搞路、搞桥、搞城市建设，所以应该说是绝大部分都得利于市民。应该这样看一个城市的价值，很大一部分体现在土地价值，市长要是运营城市的话，主要是土地的运营，如果土地的价值很高，说明这个城市的价值很高，在山区的地价低，它的价值就低了。应该是这样看，现在政府每年大概投入两百个亿搞建设。由于建设提升了现代化城市形象，形象提高了价格就上来了，所以慢慢的香港的外地的开发商都来投标，最近的地价很高的就是香港公司买的。应该这样说土地价值提升了，对我们全国人民是有好处的。但是当然地价上来了楼价也就上升了，但是应该从大多数人的利益出发，我觉得地价上(升)还是应该的。宏观经济上说因为GDP，人均的GDP现在我们户籍人口是七千八百美金，如果是再(往)几年会达到一万，现在我们已经达到一个比较发达的水平，按照小康水平的恩格尔系数来比较，我们是37%。就是说40%进入小康水平，37%已经是比较宽裕的小康水平。由于经济的发展必然能（提高房价）大家条件好了要改善，但是我们影响它不会是要把它降到人均GDP也好，国民经济收入降到5%或是6%，当然这个降下来房价也会下降，我们不希望这样不希望花这个代价减少经济（总量）。因为像亚洲金融风暴把一些国家的GDP都压下去了，房价也压下去了，这样我们不希望代价太大了。楼市是炒家的市场，普普通通都过百万的楼价完全地脱离了绝大部分人的购买力。
主持人：我觉得这个发展商就是如假包换的赌场庄家，您对这段话是怎么评价？是不是有一些不太客观的成分？
黎文江：作为商人他当然是追求最大的利润，有利润他就要想办法赚，当然房地产有很大的风险，风险在于一个市场会有风险，金融会对它影响好像亚洲金融风暴的收入，香港的楼价都跌下来了，这有风险。政策也有风险，政策会使原来预期的达不到，所以赚钱不会是肯定一本万利的，他也会有风险。
主持人：所以您是说这个说法不客观，不应该说是炒作造成的，觉对是客观的供需的一个反映。
黎文江：对，如果价格太高了没有人去买，他也没办法。现在问题是，还是有人买的，大家还是想要买。这样的情况下，他就会有追求利益，他会涨价，政府的干预是不是助推了房价的上涨。
主持人：是不是如果政府撒手不管，完全市场化，这样会不会涨得不会有现在这么厉害？
黎文江：政府把住房问题推到市场，造成现在房价越高。从1999年房改房结束以后，政府在这方面就没有再解决。1999年后参加工作这部分人的住房问题，就把它全部放在市场，所以由于撒手不管的情况下，出现了现在房价像脱缰的野马，所以政府还是应该干预。因为住房还是民生，人民生活还是应该干预，但是干预不能用行政手段，经济手段是见效比较慢。
主持人：您预计下半年广州的房价还要涨多少？
黎文江：刚才我们也讨论过会涨，但是不会很多，没有上半年这么快。我们觉得能够比较理想的是在七千五以下吧，均价涨在七千五以下，七千五百也就是20%，能够现在保持20%也就不错了。
主持人：这是您的一个估计？
黎文江：我们从年初的估计，我们觉得下半年均价会低一些。因为有花都，还有一些限价房，这些城郊会把上半年的拉下来。
主持人：那上限是多少？
黎文江：上限主要是从置业者的调查，因为合富辉煌主要是一些高端住宅的客户住。2006年的时候是五千到八千的期望值，现在来说是六千到一万。最高六千到一万，我们看到从五千的底数增长了一千到六千，从八千增长了两千到了一万，能够承受下限的只能上到六千了不能再上了。原来承受八千的现在也上升到了一万，他的期望值会跟着高，但是这部分人逐渐会减少，买高价位的会逐渐减少，低价位再往上涨也涨不了多少，他的承受力已经是这样了，承受力已经到六千，所以还是要分开具体来谈。两个不同的高端住宅和中低端住宅两部分，不同的标准，房价升幅的计算有统计部门的、有房管部门的、也有商业公司的。
主持人：您认为目前广州房价升幅的计算，哪一个更符合实际？
黎文江：哪一个都不符合实际。
主持人：您也参与了统计啊，我看你们合富辉煌一阵子就会出一个（统计表）。
黎文江：对，但是每一家分析的方法都是不同的。比如说统计局的是一种抽样的调查，不是全面的，是按百分比来抽。是一个趋势，不是一个绝对值。按百分比（的话），比去年、比上个月上升多少？一般人比较难判断。比较直观的是房管局，它把这个月所有登记的买房的合同计算出来。但是也同样有缺陷，因为反映不了花都是多少，天河是多少，只是把花都和天河拉平，这样你就不知道到底天河是多少、花都是多少，我们合富辉煌也是根据政府部门来估计的，我们也没有那么权威的东西。
主持人：专家一直在呼吁建设廉租房，您觉得在这方面的前景如何？我知道您也一直在关心廉租房的问题，您能不能给这位网友解答一下？
黎文江：我们广州市的廉租房现在在册是5643户，今年在金沙洲会基本解决在册的廉租房。但是廉租房的建设是一步步解决，首先解决了这部分然后再扩大范围。首先解决再扩大范围这样会比较客观，因为现在我们调查还有八万六千左右符合经济生活条件的申请，在这八万六千户里面以后还会有增加，但也有一些会买不起的话，我们将来会把廉租房的条件再扩大。我觉得廉租房是一个很好的措施，将来我觉得这个经济适用房大部分也是租售并举的好，不一定是全部卖的，有一些也可以租，但租金可能会比廉租房要高。因为经济收入不同，将来如果这些廉租房解决了、扩大范围了，一部分经济房也可以拿出来作为价格高一点、租金高一点的廉租房。
主持人：所以您认为廉租房可能是一个抑制房价暴涨趋势的主要办法？或者说是一个有效的办法？
黎文江：我觉得廉租房对房价没有影响，是两个体系的不同的意义。廉租房的住户就是因为买不起商品房他才住廉租房，就像经济适用房的对象，也是因为买不起商品房他才有权去申请建经济适用房，所以商品住宅这部分，根本没有去预料这部分人去买商品房。如果说没有经济适用房、有廉租房，他可能通过各种方法想办法也得要去买商品房了，但是他在现在这种情况下买不起，他只有买二手房了。
主持人：就是人不会有交集，是吗？
黎文江：会做现阶段商品住宅的对象，这部分就是政府要加大力度去关注，是不同渠道的解决办法，所以政府最主要是关照这部分群体。另外一部分增加土地供应，这两部分是最主要的。房地产这个市场上，在七条措施里面这是主要两点，在这七条里面我记得有一条是盘活城市里的闲置用地和烂尾楼的用地。
主持人：所以这也应该是一条会起到作用的措施，是吗？
黎文江：在我们调查一共有141块，这样的闲置土地已经有140块左右有解决办法了，而且解决了差不多90块地。上个月和这个月有好多闲置土地拿出来了，基本上已经解决了2/3，还有1/3没有拿出来，这都是在城中心区里。但比较小、比较难搞，有些捆绑3个地块像有的“肥”有的“瘦”的搭配一起，先解决这个问题只要将郊区的配套搞好，让更多的人住上郊区才能控制中心城区的房价，目前像增城、萝岗的房价离中心城区还有一些距离。广州有七千多平方公里的土地面积，为什么不合理地利用呢？为什么总是把建设的项目都放在中心区？郊区、郊县这些地方却都置之不理。这样只会让穷的更穷、富的更富。我们有城市规划，现在在修编2010年到2020年的规划中调有一个“退二进三”的说法，“退二”就是把第二产业工业退出中心，把第三产业放回中心来，工业退在哪呢？高新产业退到萝岗、重工业退到南沙，比如说石化。另外一些汽车物流业放在花都，随着产业的往外推出、转移，人口才能跟着转移，那么就把城中心的一部分人口包括外来人口往南沙、萝岗、花都去，将来我们还有从化、增城。因为从化、增城现在还不是10个区里的，是代管市，还是逐步向那边开发，以后产业人口都往那边。现在很多集中在城中心的外来人口，他将来会到那边去找工作，比挤在城中心好，现在在那边发展的（情况）是道路交通。花都现在90%还是当地人，广州人还比较少，但是在山前大道那边的别墅，广州人、珠三角的人也去买。花都主要是公交系统还建设不起来，因为广清也好，机场高速也好，主要是没有公交系统支持广州人去那边。白云区有些人去花都（买房），但是花都到中心区上下班还没有公交，地铁也没有。南沙现在有地铁比较好一点，但是它的产业往那边去就好了，慢慢的往郊区进行转移。另外现在有一个叫做“一个中心区三个副中心区”，中心区大家知道是城中心，三个副中心区是花都、南沙和萝岗，将来番禺也会纳入中心区，番禺现在正在搞广州新城、亚运村，还有一个新的客运站，将来在2010年以后，番禺还会有一个新的发展。
主持人：您提出一次性地拿出大量用地，这个方法在广州可行吗？
黎文江：按照市长说的我们每年拿出5平方公里，刚才也说这有点难度，主要是把它变成可使用地,“三通一平”的时间要长一点。另外还有29平方公里的土地在开发商手里，这部分土地完全可以拿出来建设，但是开发商不拿出来，因为这些土地是在以前累积起来的，以前可以协议出让，比如在番禺还有7.7平方公里的土地，其中华南板块还有5平方公里的土地还没用完，在花都还有7平方公里的土地，在开发商手上，南沙有5.5平方公里的土地，这些土地如果拿出来肯定会供应量很好。但问题是政府会不会让它拿出来，因为它有2年的开发期限，过了2年可以延期，所以现在把土地权拿出来供应马上就上来了。
主持人：最后您能不能给这些想置业的人一些您个人的参考意见吧？
黎文江：作为购房者我也想买房，我也想房价跌下去，但是这点不现实。现在就我个人给的意见吧，按照我的观点是等、等、等。
主持人：照您的观点等是越来越涨啊，应该快点出手。
黎文江：不是等房价跌下来，而是等那多的90平方米出来。90平方米占10%了，等出来了就选择多了，房价也不会涨很多了，不会超过一万多吧，所以不是等房价跌，而是等它的供应多，选择也会多些，可能会有一个更好的选择。限价房多出来了更有一些参考的价值，你也可以买二手房，二手房也是可以，应该说每个人还是要从自己的需求出发吧，比如说按你自己的经济承受能力来选择合适的，不能为了供楼把自己的生活搞得太差了，负担不能太重。
主持人：谢谢嘉宾的光临。
黎文江：谢谢。
主持人：再见。 |
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