恒大上市之路：恒大式扩张
恒大楼盘的调价与宏观大势密切相关，但不能不让人联想，是否也与恒大自身有关？这一切，要从并不久远的恒大IPO说起。
2004年前，恒大地产(企业专区,旗下楼盘)偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，并已跻身广东楼市“五虎”。
2004年开始，恒大掌门人许家印思变，上市之念自那时开始酝酿，由此引发了一场震惊当今楼市的“恒大式扩张”。
许家印精心布局的全国战略与上市计划其实并不复杂，其思路包括四步内容：培养队伍、打造品牌、寻找土地，同时找钱。
2004年，许家印将层层筛选出的第一批68人精英团队分派至全国10余个城市。在武汉、重庆、成都、沈阳等地，这些市场精英的首要任务是对当地的土地市场展开调研，以寻找可以收入囊中的土地项目。“拿地不是一时冲动，它需要一个漫长的考察与谈判期，等到2007年前后，土地储备版图基本形成，恒大的上市之路也才步入正轨。”一位接近恒大的人士介绍。
整个2007年，中国楼市接二连三被恒大的消息覆盖，同时并行的是两轮私募的完成。2006年底，恒大以8.29亿拿下武汉当时的“地王”，即目前的武汉恒大华府；去年8月，恒大开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场称为天价；去年10月，恒大与穗华投资有限公司(香港)签订股权转让协议，计划以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%股权；到今年初，恒大以41亿元高价拿到广州绢麻厂地块，晋升广州新“地王”……
到2008年3月，恒大香港IPO招股说明书介绍，其土地储备已经高达4578万平方米，短短两年时间暴增近6倍。
根据土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作资金链的关键。“我们确实是先融钱再拿地。”许家印说，但显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。去年3月，恒大引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡，融资4亿美元，恒大合计让出约8%股权。几乎同时，瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。此后不久，上述重庆、上海、广州三个项目相续签约。
而根据资料显示，恒大为三个项目支付的保证金为数不多，其中上海项目3亿元，广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝压在了即将拉开的香港IPO上。
“2006年6月开始正式谈上市，到12月6日，第一批战略投资者初步确定。”许家印向记者介绍，“实在不巧的是，我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措，包括摩根士丹利。”回忆起那一刻，许家印仍历历在目。
国际基金背后是大量的中小投资者，他们也十分惧怕因房地产风险引发的次贷危机会令投资血本无归。于是，压低招股价格成为大摩的杀手锏。“我们本来想融资15亿美元，并且当时已经有了7至8亿美元的定单。”许家印透露。然而，在大摩屡次提出压低招股价格后，许家印最终选择了拒绝。“当时我们在美国开了个会，中午时分，我决定暂停。”这也是许家印首次披露IPO真实叫停的原因，同时澄清了此前关于认购不足的传言。
许家印的第三条道路：增资扩股私募融资
“不可否认的是，上市叫停后，100到150亿元的资金没有了。”说到毅然放弃上市，许家印显得不动声色。但根据一位市场人士介绍，恒大对资金危机的考虑并不充分，“当时确实没想到会这么严重。”
私募之战
正确答案“三选一” 巨鳄眼中的“肥肉”
敢说暂时不上市，许家印是做过谋划的。“我们想到了三个暂停上市之后的解决措施。”许家印说。
一是抛盘。2007年，恒大在全国共开有36个楼盘，其中2/3以上、建筑面积超过400万平方米进入预售或可预售阶段，在建工程更达到750万平方米。“没有卖不出去的楼盘，只有卖不出去的价格。”许家印这样解释大规模抛盘套现的可能性，而这句话，在此后的对话过程中，被他屡次提及。
二是合作。“近几年来，中国房地产市场一直是国际资本市场的热门投资项目，我们如果拿出30%至50%的项目寻找合作者，也可以度过资金困境。”许家印说。
但是，两种方法很快都被许家印否决了。“根据恒大2004年以来订立的双品牌战略，我们要在落地每一个城市时实现楼盘品牌与恒大品牌的双双落地。也就是说，在规划、园林、配套、物业等很多细节没有做好时匆忙抛盘，我觉得有损且有悖于恒大的长期发展目标。而找合作方说白了是要卖项目，对于开发商来说，卖项目等于卖儿卖女，也没有切腿切手。”许家印坦言。
于是，许家印选择了第三条道路，即增资扩股，私募融资。
6月29日，据香港消息，恒大完成第三轮融资。这也是恒大IPO搁置后的首次私募成功，金额高达6亿美元。“在目前一些开发商成功IPO上市也仅能融资数亿人民币的情况下，恒大此轮私募确实不易。”市场人士评价。
6亿美元目前顺利到账5.06亿，新世界集团创办人郑裕彤投资1.5亿美元，持股3.9%，科威特投资局以1.46亿美元持股3.8%，德意志银行、美林证券等5家机构投资2.1亿美元。
“相比抛盘和卖项目，私募有利有弊。利在可以引进多个从业经验丰富的国际机构投资者，提升公司国际化、标准化水平和抗风险能力，弊就在我的股权被进一步稀释了。但是为了公司能够健康良性发展，我个人的损失我可以接受。”许家印说。
而目前国际金融形势，国内房地产市场动荡等一系列不稳定因素，令许家印的游说工作尤其艰难。他向记者直言，“打拼地产界十余年，这忙碌着私募游说的三个月，是我压力最大的一段时间。”
“在香港的三个月，郑裕彤每个星期要和我吃一两次饭；美林等早在第一轮私募时就推荐了财务副总监，实时了解公司财务运作情况；一些机构投资者甚至随机走访各地的楼盘，参加恒大公司的例会。”许家印笑言，在目前情况下，要获得一份国际投资机构的私募订单实非易事。
“从我们了解的情况看，国际机构投资者敢投下这些钱和恒大捆绑在一起，是源于三个因素。一是对中国经济宏观面的信心，二是对中国楼市长期发展看好，三是对恒大40余个项目的品质、团队、管理模式、财务状况有充分的信心。”许家印说。
