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经过30年外向型经济的发展，珠三角的社会结构和利益分配体制已渐渐趋于固定，特别在那些厂房、工业园密集的村镇，随着大量外商投资和外来劳工的涌入，许多本地居民不由自主地介入到物业领域，衍生出庞大的“厂房经济”市场和农村食利阶层。在东莞本地居民的收入结构中，租金收入就占了50％以上。
然而伴随着2008年东莞大批劳动密集型企业倒闭，村镇厂房的市场需求跌至历年谷底，东莞成了厂房经济的“重灾区”。2008年东莞工业物业均价从往年的每平方米10～12元跌至每平方米7～9元，空置量也达到历史新高。昊信联行的统计数据显示，截至2008年11月底，东莞空置厂房物业面积达到3800万平方米，空置率在20％以上，其中一些聚集大量制造企业的村镇空置率高达30％，例如常平、大岭山、大朗、东坑等镇的厂房空置面积都超过150万平方米。
东莞“土著”坐地收租的发展模式受到挑战，兴盛一时的工业地产中介行业也岌岌可危。据昊信联行统计，2008年东莞300多家工业物业代理公司有近50％倒闭，勉强支撑的一些代理公司业务缩水严重，达到40％以上。
外向型经济一枝独秀的深圳，与东莞面临着相似的困境。昊信联行的数据显示：截至2008年11月底，深圳闲置厂房面积达到1300万平方米，比2007年增加56％。厂房经济模式是改革开放的产物，在珠三角等地遍地开花，红火一时，然而，如今面临最严峻的拐点，脆弱得几乎经不住下一根稻草的敲打。有业内人士认为，村镇厂房已完成了在中国工业地产第一阶段的使命，已经是时候退出历史舞台了。
东莞工业地产市场遇拐点
程万航最近上街都会遇到新的“惊喜”。
“这栋新厂房原来是某个企业老板订做的，准备自己办工厂，从来没有放盘出来，现在居然也挂上了出租的广告。”他一边麻利地停好车，一边拨打广告横幅上的咨询电话，问清价格和大致情况后，迅速在脑海里搜索可能适合租用这个厂房的客户，马上打电话过去“报喜”：“我刚刚发现了一个很适合你的厂房，全新的，地理位置也很好，刚刚放出来的新盘，租金只要7块（每平方米），十分‘笋’啊。”
挂断电话，程万航小跑着进入厂区，熟练地目测楼高及占地面积，再检查配套设施是否完备。“格局设计很新颖，旁边就是两层的宿舍，配电房也快建好。”他一边说一边掏出手机在不同的角度拍照，期望这个新出现的“笋盘”能在年末给他带来一笔生意。
程万航是东莞常平21世纪广厦地产公司工商部高级经理，从2003年开始做工业地产经纪。六年以来，东莞工业地产中介市场从无到有，从无序竞争到树立起几个主要的品牌，他亲历了其中的变迁，也熬过激烈的同业竞争，但唯独在2008年，他感受到了不一样的滋味。“最近几个月以来，每次开车出来逛一圈，都会发现有新的盘源放出来，有些是因为原来的工厂倒闭，有些则是全新的订做厂房放弃经营。”
盘源猛增并不意味着生意变得好做了，恰恰相反，现在正是生存最艰难的时候。
