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五一后楼市未现滞后高峰 短期上升或导致怪圈

http://www.dayoo.com http://www.dayoo.com 2009-05-12 11:42 来源: 中新网 发表评论 (0)

    “五一”之后一周,市场中预期将滞后显示的成交高峰并没有依时出现,全国多个大城市呈现冷热不均状态;广州一手市场在“五一”期间成交量大涨20%左右,其后一周下跌28%左右,二手成交也相应处于不活跃状态。

    市场期望本周即将举行的广州房博会能再度活跃广州楼市,但从近期上海和深圳房展会的平淡效果看,广州市场活跃程度依然令人堪忧。

    有行内观点认为,如果几大发展商在房博会上愿意携手“不升反降”,将极大影响市场成交的活跃程度。

    广州市场

    “五一”期间,全国几大大城市楼市成交一路飘红,广州成交亦为喜人。广州全市十区内一手住宅三天内共成交4500~5000套,均价比3月底、4月初时候相比上涨了3-6%,约为10000元/平方米左右;中心六区的新货中很大一部分是建筑面积在80~140平方米之间的2~4房,均价多在10000元~19000元/平方米之间。二手市场由于业主反价5%~10%而影响成交情况,不过成交情况与去年“十一”相比还是有所反弹,成交量多出50%左右。

    中原(中国)董事副总经理赖国强分析认为,虽然在“五一”最后一天,买家有重新回流到二手之势,但广州市场与其他大城市最大的区别在于以房屋销售量为主,二手楼市压力大、表现趋于平淡。不过,广州楼市的高速消化期比深圳启动得慢,目前还处于消化期中,后市持续力较大,因此对第三季度市场仍持乐观态度。

    “后五一”成交明显波动

    在“五一”之前,不少市场人士认为三天假期可能迎来成交“井喷”,对市场可能出现的负面影响感到忧心;事实证明,“井喷”并没有如期而至,市场比预期更为理性。

    考虑到成交的滞后性,很多行内人士相信“五一”过后的2周有可能是各大城市成交的高峰期。从5月4日至10日的全国8大城市成交数据可见,其表现各不相同。除了北京、广州、杭州外,其他城市都有不同幅度的上升,上海上升幅度最大;在成交量下跌的城市中,广州的幅度最大,达到28%。

    广州市场

    波动极为明显,在八个城市的成交规模中最小,呈现极不活跃的状态。中原研究中心陶琦分析表示,主要是因为市场存量不大,并呈现逐渐减少之势;市民在经历几年的市场阴跌后消费心态理性。不过,广州、深圳两市的存量相近,深圳“后五一”成交量远大于广州。

    什么是反价:业主在买家愿意接受原叫价时提价。

    深圳市场

    观察深圳市场可见,一手市场在“五一”期间的成交并无想象中多。据赖国强提供的数据,深圳一手成交比去年同期下跌20%~30%。主要是因为四月已成交5700套一手单位,可售房量减少;其次,价格处于中端的一手物业不多,多为高价盘;而且,发展商并不急于推盘,显示出追求价位的心态。

    一手不如二手

    美联全国市场研究中心主任徐枫分析,一手成交主要集中在南山区,比前2年同期增长3~4倍;由于深圳一手供应量呈逐渐减少之势,从“五一”同期看,成交量逐年递减,今年与2008年同期成交量持平。

    她预期第三季度一手市场的成交将不会旺畅;如银行持保守态度,则第四季度一手价格可能获得放松机会;赖国强认为下一轮一手楼价将有机会站稳并有小反弹。

    另外,深圳的二手楼市明显好于一手,成交呈上升态势,成交量是去年同期的2倍;究其原因,主要是二手物业价格相对较低、生活配套成熟。

    上海市场

    据美联物业全国市场研究中心提供的市场调查,上海在“五一”期间的一手推盘频率高于深圳;促销手段较多,打折幅度在96%~97%。期间;一手成交的平均面积高于二手平均面积,以超过100平方米的中大户型为主,二手以90平方米以下的为主;二手集中在内环线以内,一手成交量与2007年同期持平,热点区域有所转移,以普陀区、长宁区为主;带学位物业成交较多;总成交额主要集中在200万元以下。

    3月中后旬出现投资客

    中原(中国)董事副总经理陆成分析,五一期间二手物业成交与三、四月相比略有放缓,回落10%~15%。

    三、四月份上海高中低端物业的成交都很畅旺,原因一是来自去年积压的购买力;二是银行积极放贷。过去的2、3月份是刚性需求,楼价相对较低,自3月中后旬起,市场上开始出现换楼客和投资客。

    由于“五一”之前市场中的笋盘已被积极成交,“五一”放盘比年初价格高5%~10%,买家尚未有立即接受的能力;其次,个别银行态度比较保守,导致即使是无须借贷的买家亦静观银行态度,期望楼价能再有所下调。

    看楼客未减业主心态变强

    不过陆成认为二手市场价格没那么快出现再一次下调,主要是看楼客从未减少,业主心态变强,楼价无下跌压力;何况市场上甚至出现了“反价潮”,加价幅度在10万~20万元之间(总楼价500万元左右)。

    因此,他判断只要银行无明确控制措施,5月份上海楼市将平稳维持高成交量。

    楼价短期上升或导致“怪圈”

    从每一年的市场规律看,上半年银行贷款比例偏大,自然带动购房气氛;而下半年比例较小,购房者相对倾向谨慎。中原(中国)董事副总经理陆成认为,这极有可能影响下半年楼市的成交情况,而具体情况还需观望银行和各地政府的具体态度。

    虽然大部分潜在买家都相信各地楼市仍有不同程度的价格下跌空间,但市场人士并不同意这观点,认为未能看到价格下跌压力;有观点甚至认为楼价有缓慢上升的机会。中原地产研究中心瞿安新认为,近期市场成交活跃,很大程度是因为双方协商价格达到博弈的平衡,以及税费下调,几大城市的中心区域楼盘价格并没有实际性下调。

    不过,他认为不要期盼市场价格在短期内出现上调。一旦楼价出现上升,可能导致更大的市场风险:当供求双方价格差距再度拉开,就会影响成交结果;价格往上走,就会导致成交量下跌,并持续一段时间直到价格重新下调。广州楼市在“五一”过后成交活跃程度放缓,令市场担忧是否因为进入了上述的“怪圈”。

    有行内人士提出,要视乎本周五即将举行的广州房博会上几大主流发展商的态度。一旦他们决定不升反降,对市场成交将有极大的促动。

(编辑: 陈萍)

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