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继上海、北京、深圳等城市之后,广州也开始严控开发商“捂盘”。昨日上午,记者随广州市国土房管局中介管理所巡查市场,一小时内连查3个楼盘。广州市国土房管局相关负责人表示,自7月份起,该局检查了全市近百个楼盘,目前还没发现“捂盘”现象。
追踪认购书防虚假认购
昨天上午,记者随广州市国土房管局中介管理所检查组来到位于越秀中路的东越雅居。
楼盘现场相关负责人介绍,该楼盘本月9日开盘,均价为14000元/平方米,带2000元/平方米左右装修标准。截至昨日,该楼盘290套可售房已售出90多套,签约率达到31%。“还有20多套房已经认购,但没有签买卖合同。”
广州市国土房管局中介管理所所长史小明马上要求:“把认购书拿来看一下。”随后,工作人员详细地记下了认购书号码。史小明说,为了防止认购书“造假”,他们会对楼盘认购书进行跟进,这些认购书是否会转为合同,按照正常情况,九成多的认购书最终会转为买卖合同。
如何界定楼盘“捂盘”惜售?史小明说,如果楼盘开盘两三个月后,签约率还不足20%—30%的,就可能存在“捂盘”现象。他们便会对其进行重点排查。
抵押房不卖开发商“捂盘”有新招?
随后,检查组马不停蹄赶往豪宅云集的珠江新城,实地走访了其中两大楼盘。
在珠江新城的某公寓,工作人员表示,这里的房价从去年的1.8万元/平方米涨至目前的2.55万元/平方米左右,而目前小公寓可售货量已不多,而且其中楼盘17层至顶层属抵押单位,目前不能销售。
有市民提出,实际上抵押出售很容易玩猫腻,想卖的话可以去银行解押出售,而如果想“捂盘”,便以抵押为由不出售。
对此,史小明说,楼盘抵押房涉及到开发商资金使用和周转的问题,与银行的协议有关。他认为:“抵押房所占的比例还是很小的,因为抵押比重高,也会对开发商带来压力。”
有开发商拿到预售证后分批销售,是否算“捂盘”也备受关注。史小明说,分批销售是开发商的一种营销战略,如果一次推出上千套的房,开发商的人力、物力可能不够,不能凭这一点就断定是“捂盘”。
部分二手房业主也“捂盘”
昨日的市场突击检查暂未有一手房“捂盘”,而记者却从二手中介公司了解到,由于广州房价上涨,有部分二手房业主也开始“捂盘”惜售。
满堂红研究部高级主任肖文晓表示,今年第二季度以来,广州二手房成交量呈上涨趋势,不少市民恐通货膨胀,纷纷买房保值,这使得业主的信心大涨。近两个月起,二手房业主反价的现象屡见不鲜,也有少部分业主“捂盘”惜售,将房源撤回,等待高价再出售。
肖文晓举例说,有位业主本来是以50万元放盘的,但等到有人出价时,他一度追价到60万元,现在他干脆不卖了,说要等等再卖。
部门说法:
“捂盘”最重罚停止预售
史小明表示,7月份起,广州已经对中心六区近百个楼盘展开“捂盘”检查,严厉打击“捂盘”现象。“目前还没有发现有楼盘存在‘捂盘’惜售的行为。”他表示,目前广州楼盘的签约率一般达到三四成左右,有的楼盘签约率甚至高达50%。
“‘捂盘’是扰乱市场正常秩序的行为,只要一冒头,我们就会打压!”他表示,市民如果发现有楼盘“捂盘”,可以向国土房管局举报。如开发商刻意“捂盘”,将要求其马上整改,最严重的将暂停其楼盘预售。
深度分析
缺少明确标尺
“捂盘”难界定
去年底一度跌入“低谷”的房价,经过近几个月的绝地反弹,有的区域已经超过了2007年历史最高水平。
广州市国土房管局突击检查未发现开发商“捂盘”,但是有专家却认为广州楼市仍有开发商“顶风作案”。
“当市场不再恐慌无房可买,哄抢房源和哄抬房价的做法都会相应收敛。”专家建议,提高供应量是解决“捂盘”问题的根本。
中原地产项目总经理黄韬说,在目前的楼市状况下,开发商“捂盘”要承担一定的风险,像2007年有不少开发商“捂盘”,结果楼市急转直下,不少开发商都被“套牢”,资金链面临巨大考验。
不少业内人士指出,目前并没有一个对于“捂盘惜售”行为非常准确和权威的界定,因此可能会影响到执法过程的落实,这也造成了部分楼盘捂盘难以被查实。
在这样的情况下,广州楼市有无“捂盘”众说纷纭。
黄韬认为,“捂盘”惜售的情况在广州个别区域存在。特别是在前段时间珠江新城新“地王”出炉的时候,周边便有楼盘房价暴涨,实际上便是变相“捂盘”。据了解,珠江新城有楼盘一个多月内就涨了6000元/平方米。
合富辉煌首席分析师黎文江说,七八月份历来是楼市销售淡季,开发商新货不多,也没有积极促销愿望,不能算是“捂盘”。
广州资深房地产专家吴定金认为,房价上涨的根本原因还是在供求关系上,如果广州楼市供应量持续走低,“捂盘”惜售将会对楼价的快速上涨起到推波助澜的作用。
吴定金说,“捂盘”提高了大型房地产商后期项目的入市门槛,长期来说并非有利。他建议,货量很少的时期,提高供应才是真正的出路。
而在广州知名房产专家韩世同看来,相比“捂盘”,更为急迫的是不少闲置土地尚未开发。有一则消息最近沸沸扬扬:广州2007年拍出的27块区域地王,有24块尚未开工或未售。
韩世同说,闲置土地已经造成了土地资源的浪费,并成为推动房价上涨的因素,这是广州应该正视的问题。他建议相关部门把近几年出让的土地列出清单逐一跟进,促进土地开发。
