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一家制造型企业撤离房地产业始末:全身而退

http://www.dayoo.com/http://www.dayoo.com/ 2011-12-26 14:40来源: 浙商我要 网友评论 (0)

文 │ 本刊记者 俞越

在房地产这座迷宫里,从五金建材行业杀入的林枫是一个既得利益者。

2010年底林枫结束在浙江杭州最后一个房产项目时,距当初投入5000万元在湖州启动第一个房地产项目已有5年。其间,林枫的房地产公司共投资建成4个项目,总销售额30亿元,当初的5000万元启动资金翻了十多番。

“我并不懂房地产行业。”在此轮调控深化来临之前抽身的林枫谦逊客套有余,他甚至并不介意将自己调侃成主动退场的“楼市泡沫”。或许正是全身而退的幸运,让他在谈起当前惨淡的市场和昔日同行们的焦灼的时候,就像在说一个与己无关的硝烟弥漫的故事。

杀入

在进入房地产领域之前,林枫的主业是五金建材,典型的出口依赖型企业。2008年金融危机之前,年销售额上亿元,毛利润在五六千万元左右。用林枫的话说,每天能赚20万元。几年下来,家底厚实了许多。

“那时候,房地产是个傻子都能赚钱的行业。”说起向几乎毫不相干的房地产转型的原因,林枫认为,是一个被事情推着往前走的过程。当时,位于湖州市中心附近的一个20万平方米的地块挂牌出让,位置和价格都比较理想。林枫随即出资5000万元注册成立了项目开发公司,顺利拍得目标地块。

那是个总投资额超过6亿元的住宅房地产项目,除了5000万元自筹资金以外,其余资金均来自于银行的贷款。第二年项目销售近半的时候,5000万元投资款就全部收回,随即抽出用于支付第二个项目的土地款。短短5年间,完成了总销售额高达30亿元的4个房地产住宅项目。

其间,单薄的资金链也频频受到市场的考验,好在有惊无险。林枫回忆说,最困难的是2008年底,预期的银行贷款迟迟无法落实,导致工程款无法正常给付,最终用“高利贷”筹集数千万元才勉强过了年关。

“资金永远在最后一个项目里。”林枫说,像他这样滚车轮式开发的小型开发商,只要有新的项目,资金就一直出不来。一经风雨,可能多年的积累就会毁于一旦。然而,高风险和暴利并存的房地产就像个魔咒,让林枫欲罢不能。他说,每当调控过后市场迎来报复性反弹的时候,总让他热血沸腾,“这是做制造业10多年从未有过的惊心动魄。”

“调控就是‘狼来了’。”2009年调控深入时,林枫也和许多存在侥幸心理的开发商一样坚信,调控会在一段时间后难以为继。他的理由是:地方土地财政依赖严重;漫长的产业链使得房地产行业成为经济支柱;房价下行将带来许多严重的社会问题。

退出

“现在看来,这种心理看似合理,却没有从政治和社会的角度来看待问题。”林枫得出这样的结论,并及时从火热的房地产市场抽身,颇费了一番周章。

2009年年中以后,房价出现报复性反弹。房地产步入了一个全新的狂热时期,市场对于高房价的预期直接作用于土地市场。越调控越拿地,导致地王频出,“面粉贵过面包”的现象一时间成为常态。林枫说,原先看好的两个地块都因为价格原因放弃了。林枫承认,当年,在土地市场上动作频频的绿城集团董事长宋卫平代表的是包括他自己在内的大多数开发商的豪赌心态。

一个偶然的聚会,扭转了林枫对土地市场的热情。2009年5月,在一次由开发商、专业房地产平台和营销专家组成的业内人士聚会上,林枫听到了不一样的声音。一位多年从事房地产营销的友人抛出了这样的观点:站在产业链内,被高房价迷惑,处于集体无意识的开发商,不可能愿意相信房地产会出问题。事实上,楼市和股市一样,都有各自的盛衰周期 。从房改开始拉开发展大幕的中国楼市,无论如何都已经面临着行业洗牌和大调整的转折点。

经历过屡调屡涨的开发商从中获益良多,甚至已经习惯了“过山车”的有惊无险,这是一种很危险的信号。那次聚会上,还有人指出,从经济软着陆的发展需求来说,国家也不可能允许房地产走出长时期的“过山车”路径。

“房地产调控一直在摸着石头过河。”林枫说,经验证明,没有人可以清晰地预见调控过程中出现的矛盾和最终效果。宏观经济就是一锅粥,最终会炖成什么样,没有人知道。原因就在于,中国的宏观经济发展是史无前例的,没有参照物。

那次聚会之后,林枫还是去参加了几次土地拍卖会。“或许是受到潜意识的支配,并没有参与竞价,成为喧闹而疯狂的拍卖会上一名旁观者。”

一方面是对于后市的迷茫,另一方面是对高地价的望洋兴叹。2010年年中,在结束最后一个项目之后,林枫选择撤离房地产,多少有些半推半就。

转型

事实上,面对狂热的土地市场,林枫也难免有错失良机的忐忑。但他也清楚地看到,当时活跃在土地市场上的只剩下两种角色:一种是实力雄厚专业型的开发商;另一种就是抱团联合缔造地王的开发商。“后者是典型的‘团伙犯罪’心理,这在刑事案件里很常见。”

“我一辈子都做不成万科这样的主流开发商,不可能在行业内赢得尊重和应有的地位。”林枫说,和其他任何行业一样,房地产行业同样需要专业的企业,譬如万科这样以房地产开发为主业的主角,永远不可能选择退出游戏,无论市场是疯狂还是冷清。这就是投机者和经营者的区别。

从房地产撤离之后,林枫将部分资金投入到主业的技术和产能升级上,并与其他几个投资人参与到股权投资的行列。

2010年,林枫和几位合伙人成立了以现代生态农业、新能源和文化创意产业为主的投资基金,规模4亿元,交给专业的基金管理公司打理。相比高盛、大摩这样的国际投资专业机构,林枫更愿意相信立足本土的机构,在投资管理上更有感觉。

就在大多数房地产企业深受资金链考验的焦灼时期,林枫却成了忙绿的空中飞人,在全国各地考察有前景的投资项目,沉浸在新身份带来的新鲜感的愉悦体验中。

“顺利的话,若干年后,我就可能成为数家上市公司的股东。”林枫对这个全新的投资领域信心满满。相比之下,在他心里,日益严峻的房地产行业则是有生之年再也不会涉足的“明日黄花”。

(编辑: newsroom)

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