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业余资本撤离房地产:从香饽饽变成烫手山芋

http://www.dayoo.com/http://www.dayoo.com/ 2011-12-26 14:59来源: 浙商我要 网友评论 (0)

导读]房地产红火的年代,360行差不多行行都要进入房地产。如今,伴随着调控步步紧逼,这些企业正逐渐远离地产行业。

文 │ 本刊记者 俞越

资本的逐利属性,使得房地产从“香饽饽”变成“烫手山芋”仿佛是一夕之间的事。

近日,继金种子、酒鬼酒之后,水井坊也加入了撤离房地产的大军。目前,水井坊的营业收入30%来自于房地产,在房地产遇冷的大背景下,其回归白酒主业的欲望强烈。至此,单纯上市白酒公司,已经有包括泸州老窖、酒鬼酒、金种子酒等13家先后撤离房地产,回归主业。

事实上,在国家对房地产的严格调控政策下,市场形成房价进入下降通道的预期,以白酒业为代表的非房地产企业在房地产开发领域的成本优势减弱。房地产业务不仅成为财务指标的拖累,还成为企业上市融资的障碍。这几乎是所有企业在退出房地产业务的公告中均有表述的两个原因,相当部分非房企选择了将项目完全转让的“快刀斩乱麻”方式。

弃车保帅

据统计,目前我国房地产企业实际数量有3万家,最高时曾达到8万家,实际活跃的房企约有1万家。预计随着并购整合,小房企洗牌出局,未来房企数量或将大幅下降。

近日,以铜加工、金属贸易、房地产为主业的浙江海亮集团以9.61亿元的价格收购了有着20多年历史的安徽合肥老牌房企——中房置业,收购价超过净资产4.66亿元。该房企曾经成功开发了包括西园新村、南园新村、安居苑等项目,这也是合肥目前成功转让的最大国有房企。

海亮集团相关负责人表示,中房置业此次转让了其拥有的包括合肥中房兰郡已开盘项目、颐和花园约15亩净地,广德、泾县、怀远等多处已拿证待开发的净地,土地储备丰沛且价格较低。接手中房后,海亮集团下一步将做好整合工作,把这个老字号房企深耕细作下去。

对出让方合肥城建而言,此次中房置业股权公开挂牌转让是调整思路的结果。为了成功嫁出中房置业,他们曾多次到北京、上海、浙江等地进行招商推介。据了解,他们近年来打造了国字号的平板显示产业基地,在平显、光伏等战略性新兴产业中有着高歌猛进的发展,退出房地产,做强主业,是他们产业结构转型的需要。

退出有理

就连实力雄厚的海尔集团都觉得地产越来越难做了。“当前这个行业出现了一些特殊的现象,比如灰色融资非常猖獗,各种成本全面上升,房地产的利润空间非常小。”海尔地产董事长卢铿在公开场合表示。

在采访过程中《浙商》记者发现,大多数专业型房产商认为,非房企卖空房地产业务,有利于房地产行业的健康和繁荣发展,挤掉一些“门外汉”——非房企,让专业性的房企去开发才是未来楼市发展的趋势。

目前,即便有众多“非房企”剥离了房地产业务,依旧在行业坚守的房企也并没有对市场前景感到悲观。杭州东田集团董事长钱益升就表示,针对刚需市场设置的总价低、户型合理的产品不会受到重创。当前形势下,房企通过自身的战略调整还是有一定的生存空间。

不过,“非房企”坚决卖空房地产业务,给了市场一个重要的信号,即房地产业的洗牌序幕已经开启。

调控结束后,剥离地产业务的非地产主业上市公司会不会卷土重来,二进甚至三进楼市淘金?著名的房地产问题专家谢逸枫认为,房地产作为暴利行业,大部分“非房企”基本早在6年前就插手从未做过的房地产业务。目前,受到政策调控和融资困难及考虑到自身主营产业,仅仅是暂时撤离楼市,避免资金被套的风险。

另外,“非房企”在楼市轻松圈钱,土地的升值速度甚至超过了房价的上涨幅度,炒地皮比炒房更加暴利的经历让许多市场人士不免担心:一旦调控结束,剥离地产业务的非地产主业上市公司是否会卷土重来,积极进入房地产行业继续“淘金”,力图分一杯羹呢?

路径清晰

该出手时还是要出手。“如果上半年曾经嫌弃车速慢不愿上车的话,那么下半年就会陷入无车可乘的窘境。”汉嘉地产顾问总裁梅杰将当前的楼市比作一个人流如织的车站,而众多的房产商则是对班车翘首以待的乘客。

“靴子已经落地了。”梅杰认为,对房地产企业而言,调控初期市场不确定最为煎熬。而现在,那个时期已经过去了。当前,在国家调控政策已然明晰的情况下,房地产企业快速的反应能力要比玄乎的市场预测能力要实际得多。选择合适的撤离路径,才是理性的选择。

梅杰认为,对于众多单线运作的小型开发商来说,由房产开发商向纯投资商角色转变或许是一条明路。未来,房地产企业的生存模式将发生改变。原先用几千万元就可以撬动一个项目的时代走向终结,房地产企业赖以生存的竞争力将体现在开发、成本控制、建设、营销等专业细分环节上。因此,在细分市场上让专业的人去做专业的事,参与到房地产私募股权投资中来,成为一个纯投资商,是不错的选择。

对于资金相对宽裕的商业地产项目,可以从开发商转变为运营商,这是商业地产专属的相对灵活的变通方式。在销售遇挫的情况下,选择将商业物业持有经营,或者转变为企业固定资产,获取后期经营带来的长期利润。

对于一些拥有自己主业而且又涉足房地产的企业,回归主业无疑是他们的正确选择。梅杰说,判断一个企业主业的方法绝不是其占有资金量的大小,而是其核心竞争力所在。在房地产行业高速发展的过程中,很多企业开辟地产这个副业并非深思熟虑的结果。由于房地产开发行业准入门槛并不高,一些企业在地方上有渠道,取得了土地的开发权,进入了地产行业。在调控期间,选择剥离房地产业务,对发展主业,提升整体经营状况有很大裨益。

一些弱小的房地产项目公司,本身的资金是民间拼凑起来的,如今可以选择地块被收购而退出房地产。“当前房地产业的下行通道,使这些项目公司的收益与预期相比大打折扣。他们无法向股东交代,不如干脆转让股权选择退出。”

“并不是每个企业都应该强行求生。”梅杰的建议是,房地产从一个投机性很强的行业逐步走向专业的过程,也是行业集中度提升的过程,这也是市场的选择。

在适当的时候以合适的方式离开,绝不是最坏的结果。

(编辑: newsroom)

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