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土地市场进入冰封期 地产商政府博弈地价

http://www.dayoo.com/http://www.dayoo.com/ 2011-12-26 14:59来源: 网友评论 (0)

地产商不出手拿地,政府心急如焚却迟迟不愿下调地价,他们担心出现房价与地价在博弈中的双向失控

□ 本刊记者 朱以师 | 文

年底将至,原本是土地市场的“旺季”,今年却格外冷清。各大房企纷纷启动“冬天模式”减少拿地,地块流标和中止出让频繁出现,各城市的土地市场深度低迷。

“调控现在进入了第二阶段,房价下来之后,地价怎么办?是该地方政府表态的时候了。”中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天接受《新世纪》采访时表示,在政府通过强行压制需求逼迫开发商降价之后,开发商与地方政府在土地市场上的博弈开始了。

地方政府陷入两难境地。一方面,变相放松调控托底房价的政策试探统统被中央政府叫停;另一方面,土地市场持续萎缩,地方财政受压。尽管已采取了更为积极和灵活的土地出让政策,市场依然难见起色。

“现在地方政府比开发商更着急。”高策地产顾问机构董事长李国平如是说。

成交僵局

“土地市场基本僵住了。”陈啸天对财新记者称,由于销售不畅、资金紧张,开发商当前的拿地意愿极低。

万科集团总裁郁亮近日公开表示,万科已进入“冬天模式”,现金为王,要更加慎重地买地,“买地是最费钱的,不能买错地”。

首创置业董事长刘晓光告诉财新记者,“目前楼市仍处于不景气状态,首创的策略是保持审慎投资态度,不会轻易拿地。”

绿地集团董事长张玉良此前接受财新记者采访时也强调:“因为销售不好,7月我们就很少拿地,10月开始明确不再拿地。”

中原地产监测的十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)下半年明显放慢了拿地节奏。据中原地产统计,今年7-10月,10家标杆房企仅花费购地款212亿元,前十个月购地金额相比销售款仅占21%,创下历史最低值,甚至低于2008年的31%。

“一方面是由于政府的土地供应量偏少,优质地块不多,地价未出现明显下降;另一方面,由于销售回款增速放缓,开发商为保证持有较充裕的现金,拿地比较谨慎。”北京中原地产市场研究总监张大伟分析称。

开发商的谨慎在城市土地出让的数据上得到了充分体现。据中原地产统计,11月全国35个热点城市的土地出让均陷入低谷,流标和中止出让的地块达到了117宗,环比10月的22宗增加了4倍多,流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。

其中,广州的土地流拍现象最为显著和集中。仅11月的上半月,广州就三度中止了多幅地块的出让。原定于11月1日公开出让的12幅广州南站地块被临时停拍;11月8日,位于广州南站核心区的12幅地块中止出让;11月15日,原定于11月18日公开出让的8幅土地,有7幅的拍卖再次被取消,如期拍卖的天河区广氮地区地块则遭遇流拍。这32幅地块的出让底价高达187亿元,约占今年广州土地出让收入计划的29%。

广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同对财新记者分析,广州出现集体流拍和中止现象,主要原因是拍卖底价定得过高,推出的地块底价基本上就是“准地王”级别的。

“在市场好的时候可能会卖出去,现在市场这么不好,就另当别论了。”据韩世同测算,广州市11月流拍的土地楼面均价达到了5584元/平方米。

在一些二线城市,甚至还出现了开发商“退地”的情况。11月2日,济南市国土资源部门公告出让的11幅土地,其中9幅因无人申请购买而流拍,另外2幅以底价成交。这9幅土地都位于济南市长清区大学科技园片区,包括4幅商业金融用地和5幅居住用地,总面积约855亩。知情人士向财新记者透露,这9幅地原本是龙湖地产有意购买,已签订了前期的熟化协议,并缴纳了2亿元熟化金,但最后龙湖以“资金紧张”为由放弃了竞买,导致土地流拍。

北京的情况也不容乐观。根据北京市土地整理储备中心的数据统计,1-11月北京全市土地市场共成交经营性用地107宗,合计910.5公顷,仅完成了全年供地计划的51.4%。北京今年的土地供应计划无法正常完成已成定局。

房地产开发企业推迟缴纳土地出让金也成为趋势。一家在成都拿地的开发商告诉财新记者,当地国土部门多次上门催缴土地款,但他们的原则是不当出头鸟,周边的企业不交,他们也不交。据他透露,绿地的成都公司也是以资金紧张为由拖延缴纳土地款的时间。

地方“托市”

土地交易的低迷直接导致了各地土地出让金的大幅下降。据中国指数研究院统计,截至11月28日,全国监测的25个大中城市土地出让金合计9501亿元,同比减少1172亿元,降幅达11%。

各大城市中,上海是惟一土地出让金超过千亿元的城市,达到1191亿元,但与去年同期相比,也减少了13%;北京市前11个月的土地出让金总额为920.7亿元,同比下跌14.4%,其中住宅类土地出让金收入仅为372.6亿元,与去年同期相比下跌幅度高达51.4%。

大连则成为降幅最大的城市,前11个月的土地出让金总额为499亿元,仅为去年同期的一半。另外,无锡、南京、武汉等城市的土地出让收入也分别下降了34%、29%、21%。

“土地出让金的大幅下滑,已给地方财政带来非常大的压力。”李国平告诉财新记者,重压之下,地方政府开始采取多种措施推动土地市场的成交,此前北京市住建委已经召集开发商进行座谈,要求开发商加大拿地投资力度以及更多参与保障性住房的建设。

11月,北京市国土局还采取了一系列措施,包括降低竞买保证金比例、放宽付款进度、减少保障房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等,以鼓励更多企业参与拿地。11月9日,北京土地储备整理中心取消了丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地配建部分;11月23日,又下调了顺义区后沙峪镇地块及平谷区马坊镇地块出让起始价,降幅分别达8.9%和15%。

地方财政情况较好的北京还“能扛得住”,一些二三线城市情况已非常窘迫。“下面一些地方,财政拨不出医保的钱,还有拖欠教师工资的情况。”某省会城市一家大型国企开发商告诉财新记者,“现在市里、区里的领导,都会来找我们去拿地,托一托底。”

该开发商透露,他们在11月份刚拿下的一幅建筑面积达90多万平方米的土地,就属于“政治任务”——“市委书记亲自拍的板,不拿也得拿。但那个地方很偏,还都规划的是商业,根本不知道怎么做,只能先拿了放那里再说。”

陈啸天也证实,这种“国企托底”现象在二三线城市很普遍。“在资金允许、力所能及的情况下,我们还是要去拿的,不拿的话,政府也hold不住了。”该国企开发商透露,“拿地之后,政府在别的方面也会有所照顾。如果以后市场好了,别人拿不到的地,政府也会给你。”

地价博弈

然而,在陈啸天看来,地方政府“托市”的这些手段,对缓解当前的土地僵局并没有实质性作用。

“现在的主要问题是,房价下来了,地价还没有松,房价与地价不匹配。”陈啸天认为,必须要将土地成交价格实实在在降下来。但中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,目前地方政府下调出让底价的空间有限。每一幅土地出让底价的确定,主要包括两部分:一是土地的拆迁、整理成本,二是政府的土地收益。拆迁整理的成本是刚性的,有弹性能够调整的只是政府土地收益这部分。要下调地价,就要求地方政府放弃一定土地收益,与开发企业一样,“以价换量”。

陈啸天分析说,各地方政府现在之所以迟迟未动,也是担心出现“房价与地价”在博弈中双向失控的问题,即房价一跌再跌,地价也一跌再跌,最终开发商反而更不敢拿地了,造成局面失控。

“开发商也是看预期的,如果预期房价稳定或上涨,地价合适的时候就会拿地。”李国平认为,需要先稳定房价,然后适当调整地价,才可以打破现在的土地僵局。

陈啸天也认同这样的看法,他表示,房价已经在筑底,地价需要适当松一松,可能下调的幅度会小于房价下调幅度,但需要“供求双方达到一个新的平衡点”之后,开发商才会重新出手买地。

(编辑: newsroom)

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