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开发商四面楚歌:谁会最先倒下

http://www.dayoo.com/http://www.dayoo.com/ 2011-12-26 14:59来源: 浙商我要 网友评论 (0)

文 │ 本刊记者 俞越

“中国银行业能够承受房价下跌50%风险。”

2011年11月11日,时任中国银监会主席刘明康在史上最强大的“光棍节”抛出的公开言论引来一片哗然。

这已不是刘明康第一次做如此表态,他的这一说法,无疑加重了业界对房地产的悲观预期。一时间,“楼市崩盘论”上位。

“这是极其不负责任的说法。”刘明康的说法随即遭到以深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松、著名员叶檀(微博)为代表的市场人士和专家的驳斥。反对者认为,房价下跌50%,总体经济将发生严重的问题,而银行是总体经济直接相关方,不可能独善其身。相比悲观的“房产崩盘论”,更多的房企和专家持相对保守的“房产洗牌论。”

崩盘,还是洗牌?时值2011年年关,房地产行业面临生死大考。

房价下跌50%:“崩盘”警戒线?

“根据国家统计局数据测算,10月份70个大中城市房价平均环比下降0.14%,首次全面下跌。”链家地产首席分析师张月说,在一线城市止涨3个月后,二三线城市也全部出现下降趋势。

“如果房价跌50%,我就跑路,但银行肯定比我先死。”某地产开发公司总裁夏唯称,房价确实已经进入下降通道,但下跌50%根本不可能。他说,如果他的资金链断了,那些“钱的源头”肯定更惨。

当然,刘明康也有自己的一套逻辑。他说,银行业60%以上的贷款是在2009年6月以前发放的,而房价是在此后6个月内才呈现了几何级数的增长,所以银行业风险承受能力较大。商业银行进行了多轮房地产压力测试得到的结果是,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。

对此,身处房地产业一线的夏唯不认同。他说,10年来银行和开发商之间的关系早已盘根错节。从10年前的“借人头(收身份证)”开虚假收入证明,就可以从银行贷款买房,到2011年房地产信托被叫停后,地产公司和银行间层出不穷的“曲线放贷”新花招,银行或明或暗伸向房地产行业惊人的“灰色资本”都无法计入测试的范畴。因此,夏唯认为,这样的压力测试意义有限。

有专家表示,房价下跌是一连串事件,不能只从单一资产下跌引发的后续反应考虑。

中国经济重度依赖房地产行业,房价下跌必然引发其他行业的连锁反应。不仅钢铁、水泥等直接相关行业,而且其他工业生产以及银行等金融企业也会受到牵连,更有经济之外的社会因素。夏唯声称,房价下跌50%将会抵消中国改革开放30年取得的成果,将大部分中产阶级的财富掠夺殆尽。

全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示,刘明康的表态从银行风险控制的理论角度出发,并不见得事情真正发生时就能应对。

以美国经验看,房价下跌40%-50%时,很多房子会被银行收回,变成“银行房”。但银行却很难将这些房子变现,很多中小银行因此而倒闭。在聂梅生看来,房价下跌的影响不是用数学能算清楚的。

除了变现难和断供的可能性以外,房价下跌对于实体经济的负面影响,也会继续影响到银行。不可否认的是,房地产已经成为了国民经济的支柱产业,与其关联的产业达50多个,房价下跌的影响可谓“牵一发而动全身”。

“从国际经验上看,房地产景气与宏观经济景气有非常高的关联性,如果房地产崩盘,中国经济肯定崩盘。”某国有银行内部人士对记者表示,“从美国、日本和中国香港的经验看,资产价格的迅速下跌对于经济的影响不容小觑。”房价缓慢下跌是好事,但如果崩盘式下跌,任何经济体都无法承受。

八成房企或将破产?

根据Wind资讯统计,今年上半年末,房地产业上市公司的平均资产负债率已经高达71.28%。其中,总负债为1.24万亿元,总资产为1.73万亿元,总负债较去年年底增加1514亿元。与过去10年年报的数据相比,今年房地产的资产负债率达到最高值。

高企的资产负债率宛如房企随身携带的重磅炸弹。哪些公司未来破产风险最大?有专家利用Z分数模型对136家A股上市房企进行破产风险评估。结果显示,ST兴业、ST园城、天津松江

该模型是美国著名财务专家阿尔曼于20世纪60年代末创建的。他根据数理统计中的辨别分析技术,选择最能够反映借款人财务状况、最具预测和分析价值的比率,设计出一个能最大程度去区分企业破产风险的模型,并利用这一模型对企业进行评估。阿尔曼曾经用此模型对66家企业进行分析测算,其准确程度达95%左右。该模型被各国银行广泛应用,用以判断贷款企业的信用风险,其对一年内的破产风险预测准确率在90%以上。

“这绝不是耸人听闻。”一位业内专家表示,资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。过高的资产负债率意味着该企业债务负担严重,财务压力大,财务风险大。该专家预计,房地产企业的2011年报财务数据或许将持续低迷。“从今年上半年开始,市场对上市房企的财务指标一直担忧不断。”

盘点A股上市房地产企业三季报发现,在资产负债率排名前第一的是处于停牌状态的ST兴业,其资产负债率达968.7%。第二名ST园城资产负债率亦超过100%,达到109.95%。从数据上看,这两家企业已经资不抵债。

以土地扩张见长的龙头企业也位列榜中。其中,保利地产以80.74%的高负债率列居第16位,万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。

行业洗牌大幕开启

更多的人愿意相信,房地产行业面临的是洗牌,且大幕已经开启。

根据wind资讯的统计,两市共122家房地产上市公司(按证监会行业分类),有50家公司今年前三季净利润同比下滑,17家公司出现亏损。

同时,2011年上半年,房地产业并购案例持续增加,并购速度也进一步加快,上半年完成的房地产业并购案高达57起,同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温,链家地产市场研究中心的数据显示,截至10月中旬,今年房地产行业并购案例已达90余起,超过去年全年的并购数量。

有专家称,如果中国的房地产调控政策持续不断,那么房地产企业数量会呈几何级数缩水,而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商,会在今明两年清理出局。

一些善用本土市场资源的公司,如加快发行本土私募房地产投资基金,可以挺过难关。然而,不少房企错失了在市场冰点到来之前求助私募基金的机会。如今,市场上房地产项目的融资途径与高利贷无异,一位房产商对《浙商》记者说:“不碰马上死,碰了死得更难看。”

业内人士分析指出,目前的房企并购主要有两类,其一是大型房企并购中小房企,并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年,或是由地方向全国辐射的大型房企,被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企;其二是非房地产主业企业退出房地产业,这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。

同样,并购者也分为两类,一类是稳健的市场占有者,这类企业手握巨资,追求销售额、回款率,历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者,既能从市场获得巨资,又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。

并购高潮明年出现

“明年上半年将是价格低点,是在全国收购房地产项目的机会。”在浙江某投资机构总裁宋思俭看来,到2012年,房地产信托迎来密集兑付期的时刻,会出现房地产并购真正的高潮,价格也会迎来低点。2011年下半年以来,他的投资公司俨然成了专事房地产项目收购的机构。

最近,宋思俭手头上有几个房地产并购项目在谈。他说,现在可供选择的房地产项目几乎比去年翻了一番,投资机构也不自觉地“挑肥拣瘦”起来。

“现在议价的空间很大。”宋思俭表示,在市场下行状态中,项目的评估价相比上升期要低很多,再优质的资产都面临30%以上的缩水空间,最高贬值率50%。而他们的收益,就在于低价收购和后期的经营运作。

“现在我们关注的收购对象,主要是商业地产、旅游地产,我们并不看重住宅项目。”宋思俭说,即便有更大的议价空间,住宅项目的出让也面临许多难以跨越的障碍。

宋思俭近半年来接触的住宅项目收购几乎全线流产,症结就在于谈不拢的价格,“即使一分钱不赚,赔上土地持有期间的财务成本也很难促成收购。”

他跟《浙商》记者说起一个杭州本地住宅项目收购经历。项目位于杭州主城区,2009年拍得土地,楼面价高达每平方米18000元。项目建设超过一半,在售房源均价3万元/平方米,销售率30%。今年10月以来开始打折促销,最大幅度达到30%。同时启动与投资机构商谈项目整体出售。

“明摆着亏本的事情,很多开发商都无法接受。”宋思俭说,不知道是缺乏断臂求生的勇气,还是对未来楼市心存侥幸,开发商最终放弃了出售,转向求助高利贷。

(编辑: newsroom)

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