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追踪尴尬"地王"楼盘:捂手里怕烫着 抛出去怕亏了

http://www.dayoo.com/http://www.dayoo.com/ 2011-12-27 00:47来源: 新华日报 网友评论 (0)

  南京江宁一家楼盘,原本已传出11月开盘的消息,然而眼见已是年末,这家楼盘却还没有开盘动静。知情人士说,因为地价太高,成本无法压缩,而当前市场降声不断,这家楼盘只能暂时“封盘”不卖了。开发商转而在其河西老盘下功夫,并把回笼的资金投向地价相对便宜的句容,以期借低成本再寻赢利时机。

  这家楼盘拿地时的楼面价达到了5000多元/平方米,眼看今年市场形势不好,开发商的预定价格也算是理性,预计在每平方米1万-1.1万元,按开发商的话来说,“几乎是成本发售,降无可降了。”然而,进入11月,随着万科金色领域等多家楼盘低价入市,南京房价进入直降通道,江宁有楼盘打出了“7”字头,而与之相邻的已售楼盘有的也降至万元以下。相比之下,该楼盘即便按照1万元的价格出售,也无法凸显其性价比。“封盘”,实属无奈之举。

  事实上,高地价项目多面临降与不降的尴尬。

  河西一家楼盘,地块曾是2009年的“地王”,当时楼面地价7003元/平方米。这一楼盘定位中高端客户,因此以大户型为主,此前销售单价在1.9万-2万元。11月时,面对资金回笼困局,开发商将单价降为1.5万元起售,随即遭到老业主的抗议。而降价后,由于房源总价仍然很高,有能力购买客户又在限购之列,因此撬动销售依然较难。这样两头不讨好的结局,令开发商十分头疼。 

  眼下陷入窘境的“地王”级地块,开发商拍得的时间正是楼市最为火爆的2009-2010年,其时“面粉贵过面包”,但开发商对后市预期过于乐观,即使高负债也要抢入囊中。市场变化后开发商深陷卖难泥淖。

  “2009年、2010年时,保利在南京也拿过地王,但很快就打造成产品上市销售,这样快进快出的策略,却没能被更多的开发商所使用。不少开发商拿了高价地或‘地王’,常常是等待地块继续升值,慢慢开发慢慢卖,没想到捂成了烫手山芋。”世联地产华东区首席分析师吴志辉分析说。

  “楼面价过高,有的‘地王’项目即便定价接近成本价,但在购房者眼中仍是高房价。”省政府参事室主任宋林飞认为,“地王”意味着打造的都是高端产品,面向中高端人群,而在限购的背景下,中高端人群的购买力已被明显抑制。“对地王来说,‘捂’并不是最好的办法,毕竟库存积压时间长了,亏得更多。必须拿出合理利润甚至抱着适当亏损的心态面对市场,长远来看,现在亏些,将来可能还能盈利。” 

  记者注意到,上周末,南京已有“地王”级产品以“零利润”上市,而这一地块的经历颇具戏剧性、典型性。该地块本在2007年底首次拍卖,其时以4145元/平方米的楼面价成为“江宁地王”,随后的2008年楼市调控,利空情绪下,开发商割肉退地。2010年,这一地块二度拍卖,再次以6449元/平方米的楼面价成为“新地王”。孰料,第三轮调控随后而来,“地王”再陷困局。如今,开发商以1.1万元/平方米的均价销售,比业内预计的1.5万元低出不少。至12月6日,200套房源已认购出149套。

  据业内人士分析,房价通常由地价、利润和综合费用构成,照此计算,上述楼盘地价和利润成本占62%,综合费用占38%,推算出来的房屋单价在1万元出头。目前开发商的售价,虽非实打实的零利润,但已是微利。

  南京林业大学社会工作系主任孟祥远表示,目前南京河西、仙林、江北多处都有“地王级”产品,今年除个别“地王”开发商任务完成较好外,其余“地王”项目均面临与普通楼盘“不可同日而语”的销售压力。他认为,“地王”尴尬,地方政府亦难脱干系。“在没有合理地价或者说合理的土地拍卖机制下,难免将来还是会出‘地王’。”

(编辑: newsroom)

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