业内人士认为“拐点论”为时尚早 房价微调利大于弊

　　上海房地产市场在一季度房屋销售价格同比上涨28．3％惯性上冲之后，随着上海市政府“期房限转、“网上登记、“中低价房预售标准降低政策“组合拳的出击，上海楼市在火热的气氛之下，三年多来第一次步入了滞胀的微妙阶段。

　　5月份，上海最新一期的二手房指数报告显示，上海二手房指数5月较上月仅上涨了1．2％，不仅连续第5个月放缓涨幅，而且二手房成交量明显下降，买卖双方观望心态浓厚。其调查称，五月份上海各房产中介门店的业务量平均少了两成，多则五成，已经开始危及到规模较小的房地产中介的生存。

　　房屋销售价格的回调已经从高价楼盘打开了缺口，沪上处于黄金地段的部分高价楼盘销售出现疲态，销售商不仅可以提供暗折，而且已经有楼盘雇佣“跑单小姐促进销售。

　　日前，刚刚闭幕的上海6月房交会上，受政策预期的影响，房展参观人数估计比去年下半年少了两三成，而比去年同期估计少了四成，大部分楼盘完成的预订不过10几套，个别楼盘仅2－3套。

　　记者就上海楼市出现的最新价格波动趋向，走访了业内知名的研究人士。

　　供求关系发生变化

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授坦率地发表了自己的观点，“2004年下半年，上海楼市价格将出现回调。价格发生回调的主要因素是供求关系已经发生了变化，预计2004年商品房将从“求略大于供向“供略大于求转化。

　　来自上海市统计局的数据显示，2003年上海市住宅竣工面积和住宅销售面积比为0．96：1，呈供略小于求的局面。而至2004年6月，这种关系几乎调了个个。

　　从供应来看，一是上海市政府最近加大了中低价房的供应力度，二是去年开发的大量高价楼盘也将于今年下半年涌出。从房地资源局传出消息，商品房预售标准门槛降低后，将有500万平方左右房源提前在下半年上市供应，随着市政府加大本市中低价商品房的供应力度，预计今年上海新建商品房上市量将达到2400万平方米，再加上今年首次上市的重大工程配套商品房等项目，市场供应总量将接近3000万平方米，远远超过去年同期水平；另据统计，目前，上海在建的每平方米10000元以上的豪宅项目有170多个，建筑面积超过800万平方米，用地面积占上海住宅开发总面积的1／3。预计真正的预售高潮将在3季度到达，而4季度将延续3季度的高潮。

　　房地产的需求分投资性需求和消费性需求，2003年上海房价的暴涨必将削弱这两部分的需求。投资性的购房者直接关注投资回报率，而差价收益的缩小和租赁市场的低回报，将抑制这一部份买家的接盘冲动，不仅如此，投资（投机）者囤积的二手房源一旦回吐，其反噬之力将是惊人的。对消费性购房需求而言，目前上海存在的最大问题是，有购买力的购房者，自主性住房需求已经得到满足，而需要解决第一套住房的居民，面对高价，没有购买能力。由“诚信咨询机构近期对1100户上海居民进行抽样调查显示，近4年来上海有59．2％居民没有买过一套房子，未购房的原因是“拿不出这么多钱。惟有提高中低价房的供应量，才能将这部分潜在需求的力量释放出来，实现新的供求平衡关系。

　　应该接受平均利润率

　　自2003年7月起，上海经营性用地全部采用公开招标方式出让，市场一直有声音认为，土地的招标出让推高了房地产开发企业的用地成本，直接导致了房价的上涨。

　　对此观点，尹伯成分析，市场的价格首先是由供求关系确定的，成本的上升，并不能推导出商品售价的上升，前几年，投资商多以协议转让取得土地，成本低是低了，售价却不见回落；国内目前地产业的利润率远远高于30％，造成盲目投资的局面，面对房价暴涨之后面临的调整压力和土地、拆迁、建筑成本的上升，地产业的利润率应该要回归正常；一些房地产开发企业在土地竞标过程中，盲目出价，最终利润空间“缩水的风险要由企业自行承担。尹教授认为：“任何行业都不能特殊化，都应该接受平均利润率的制约。

　　也有业内人士分析，最近中央政府采取的一系列加强土地资源管理的措施，实际上是土地供应的紧缩政策，对有地有资金的房地产开发企业，将直接从土地增值中获益。

　　房价微调利大于弊

　　对于房价可能出现的调整，尹教授认为持有自住房的购房者不必惊慌，这一轮调整将以结构性调整为主，普通商品房和豪宅的供应比例将趋于合理，房屋价格的回调幅度不会过大。土地资源的不可再生性和稀缺性及上海所处长三角地区经济稳定、良好的发展势头都给沪楼市提供支撑。

　　也有业内研究人士指出，以沪上高价楼盘出现折扣为依据，判断楼市即将出现拐点，言之尚早，高档楼盘和普通商品房市场还是分割性较大的两个细分市场，高价楼盘售价即使出现大幅回落，对中低价楼盘的价格冲击也不会太大。

　　房价的微调将为经济的发展带来几大有利因素：第一，家庭平均收入较低的居民也能够买到适宜的房子，“有恒产者有恒心，老百姓安居乐业才能保证稳定的市场环境；第二，房价回调，有利于降低在沪企业的商务成本，保持上海的地区竞争优势；第三，政府市政动迁的成本可由此降低，加速上海城市面貌的更新；第四，价格调整直接抑制房地产业的盲目投资，促进地产行业的洗牌。（实习记者张冉冉、记者杨联民）