开发商担忧并不是集中在自己获得贷款的利率问题上，而是按揭贷款利率提升将严重影响需求。许多开发商甚至表示，土地供应紧缩、开发贷款紧缩等措施是从房地产投资开发角度进行限制，这可能会形成开发商洗牌并减少市场供应，而这可能从客观上造成房地产价格的上涨。但是，按揭贷款紧缩、按揭贷款利率上调卡住的是需求环节，需求的减少才是“致命”的。

　　近期，一则消息引起了市场的强烈关注：农业银行上海分行五角场支行规定，申请第二套住房商业贷款利率上涨，规定贷款年限1年至10年利率上调到5.76%，11年至15年利率上调至6.3%，而16年至30年房贷利率甚至上调到6.6%。中国银行上海分行也出台相关规定，规定购买第三套房产起利率上调为商业贷款利率的5.76%。

　　在各银行纷纷对按揭贷款审批环节要求更严格、对贷款成数进行严厉限制后，又出现的利率上调消息，使诸多市场人士认为将是运用市场化手段抑制投资需求、抑制房价涨幅的重要手段。

　　按揭利率变动影响市场需求

　　“相比于银根紧缩来说，房地产商最怕的是按揭贷款受控对需求的打击。”一位资深房地产从业人士告诉记者，他所在公司甚至考虑为了让客户更容易获得贷款而把别墅用地建公寓。事实上，上海房地产市场上别墅用地建公寓的现象已经出现了。“据我了解，这些企业之所以会如此‘浪费’已经批下的别墅地块，更主要的是考虑需求客户的未来按揭贷款问题，而不是因为开发商开发资金跟不上需要低成本建设并快速收回资金。”

　　对按揭贷款的限制使房地产开发商感觉到了更为沉重的压力：在居民主要依靠按揭贷款买房的国内市场，按揭贷款的一举一动都对需求有着巨大的影响。“如果开发商贷款审批困难、利率提高，开发商还有可能寻找其他融资渠道，或者干脆进行项目合作或者项目转让使更有实力的企业接盘；但是如果按揭贷款放不下来或者按揭贷款的利率提高将使市场需求受到最严厉的抑制。”

　　事实上，有关利率将提高的猜测和传言今年以来一直在敲打市场的神经。房地产市场人士的担忧并不是集中在自己获得贷款的利率问题上——而是按揭贷款利率提升将严重影响需求。许多开发商甚至表示，土地供应紧缩、开发贷款紧缩等措施是从房地产投资开发角度进行限制，这可能会形成开发商洗牌并减少市场供应，而这可能从客观上造成房地产价格的上涨：供应减少需求不减，结果很明显。但是，按揭贷款紧缩、按揭贷款利率上调卡住的是需求环节，需求的减少才是“致命”的。

　　在我国房地产快速发展的这几年中，无论是土地购置和房地产开发，还是个人住房消费，都得到了商业银行贷款强有力的支持，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。2003年的房地产开发贷款余额为6657.35亿元，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，相比1998年分别增长了2.2倍和26.64倍。从以上数据可以看出，按揭贷款对市场需求有着巨大的支持作用，一旦出现变动对市场的影响将非常巨大。

　　根据中原地产市场研究部提供的一份资料，今年以来银行一直收紧信贷，购房人付款压力增加，影响最大的是短期套现、靠租金获取回报的投资人群，甚至有一部分资金实力弱的投资客不得不在新游戏规则下退出市场。“这意味着二、三级市场成交数量都将受到影响而产生萎缩；同时紧缩状况下仍愿意贷款购房的将是最真实需求的反映。”中原地产市场研究部专家如是认为。

　　宏观调控的下一步就是加息？

　　从按揭贷款环节来调控房地产市场的手段已经开始出现。虽然有关利率上浮的现象仅仅出现在部分银行的规定里，但它依然刺中了市场的神经。这是否意味着下一步可能会是银行的全面加息行动？

　　不久前央行公布的《第二季度的货币政策执行报告》，也首次在宏观经济分析部分对房地产价格问题给予较大程度的关注。报告指出，宏观调控以来金融机构房地产贷款增速出现下降，全国土地开发面积增幅下降，房地产投资增幅回落，开、竣工面积增速明显放缓。但报告同时分析指出随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨1.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。但是其在报告中对房地产价格上涨除了表示“必须高度关注”外，并没有做出其他的表态，提出的应对方法也只是“加强对大中城市房地产市场的形势分析，针对不同情况采取不同的政策措施”。

　　“从报告来看，即使无法确定央行对房价的观点与对策，但已经显示了央行对房地产市场是极度关注，并且在适当的时候会采取必要的措施加以干预。”信义房产研究部有关人士如是分析。虽然这种“必要的措施”是什么，谁都无法断言，但市场有关加息的预期还是进一步升级。

　　事实上，截至目前政策制定者更多的是依靠行政手段来遏制投资增长势头，而并未采取加息等市场化措施进行调节。但是，如果评估的结果是宏观调控的结果不够理想，那么加息手段也就有可能实施。

　　“即便加息，能够对房地产市场起到多的大作用尚且需要考虑。”麦格理管理咨询（上海）有限公司总经理章利华对加息的作用持保守态度。她表示，加息的幅度不可能太大，对于购房人买房所产生的影响也比较有限。“在预期物业价格将继续上涨的情况下，有限的成本增加并不会造成购买行为的停止。”

　　完善市场化金融体系是关键

　　“虽然我对目前对利率杠杆调节房市是否有效表示怀疑，但是我非常认同这种市场化调节手段。”新汉业不动产副总裁洪曦一直从事金融业务和金融研究，他认为如果运用利率手段调节市场是一种更市场化的表现，“这个趋势非常正确”。

　　如果运用利率杠杆来对控制多套房购买和投资，对不同房屋的贷款利率区别考虑，将对市场起到正确的引导作用。但这种手段是不是可以在短期内起到效果呢？洪曦的观点是关键要看融资成本的增加是否能够大大压缩投资人的获利空间。“目前我国的金融体制还不够完善，市场化机制还没有真正形成，所以利率弹性空间的增加很难在实际操作中获得良好的实施。”

　　换句话说，关键的是银行在实际贷款的审批中如何操作。而银行的心态相对来说则比较矛盾，它们一方面不愿放弃房贷款，因为它是银行少有的优质资产；另一方面则又害怕超过20年房龄的老房子和投资客给银行带来风险。它们一方面担心风险的增加，另一方面又不时推出种种新产品、新服务来争夺按揭市场分额。

　　为了争夺客户，银行很难采取利率提高的手段来调节控制风险：谁把利率提高了，客户将会舍弃谁转向其他银行。这就暴露出了根本的问题：我国金融行业的市场化并不充分和完善。刘颖娟）