日前，国务院发展研究中心召集财政部、国家税务总局、国土资源部等部门负责人，就中心完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨。权威人士在会上透露，年中将选择一个地级市为试点，全面摸清登记该市的公、私不动产，构建数字化城市模型，试点的方式采用“真实数据，空转运行”，使设计出的方案尽可能接近实际的检验。试点结果最终报送国务院作为决策参考。
虽然离最后的政策出台可能还要一段时间，但从政府智囊机构的动向看，不动产税已渐行渐近。
不动产税轮廓已清
从此次专家的研讨看，有关不动产税政策的轮廓已经十分清晰。
财政部专家表示，当前说的物业税就是将来要适时开征的不动产税，或称房地产税，民间关于物业税就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的理解是个误区，也并不是要把土地出让金、房地产税和费三块完全并入一个统一的不动产税来征收。
目前，我国以房地产为对象的收入主要有三块：税收、各类收费、土地出让金。其中，直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。
国务院发展研究中心的研究表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府财政收入的比重甚至达71%。此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。
与此相对应，我国地方政府很大一部分财政收入是来自土地出让金和各种收费。其中，收费名目繁多且极不规范，甚至各个地方各行其是，预算外运行现象严重。
为此，国务院发展研究中心提出了以“正税、明租、清费”为方向的改革。正税，即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税。明租，即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。清费则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。
目前难以影响房市供求
不动产税究竟会是当前持续升温的房市的“利空因素”抑或利好？这是当前最牵动人心的问题。
华夏证券研究员董晨参加了研讨会。他的观感是，目前研讨不动产税的政策动机是理顺中央与地方的财税关系、规范房动产收费。“我不认为不动产税是政府的政策信号，以此来平抑房动产价格。当然，如果将来在房产买和卖的过程中都要增加收税，投机性购房的成本会提高，理论上会抑制投机。”
海通证券研究员张峦直言，不动产税年内推出的可能性不大。至于不动产税对房市的可能影响，张峦表示很难判断。一方面，不动产税将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳，这意味着购房人前期置业费用降低，购房者可能会增加。如果土地供给或地产商的开发能力没有相应提高，新增需求无疑将推动价格上升。
另一方面，从现在的讨论看，不动产税也不是一个单一税种，除了因土地使用权产生的税外，按照国际惯例，房屋遗产继承税、交易税也应是这一税种的相应组成部分。从通过不动产税挤出房市的泡沫角度出发，管理部门应该在设计时考虑增加交易成本，限制投机性购房、一人购多套房的状况。
事实上，国家税务总局副局长许善达也表示，房地产税是要将一些繁杂的税费进行统一规范。房地产开发商过去因从非规范渠道获取了高额利润，明确规范的征税后，相应成本反而可能下降，起码增加了透明度，更有利于消费者监督。但是对于房价攀升，可能金融调控手段更直接有效。
来自美国的税收专家在研讨会上表示，虽然从理论上讲税收可以抑制需求，但实际上房地产税对于抑制房价上涨并无明显作用。在美国加利福尼亚州，房地产税率高达10%以上，但房价近年依然有明显上涨。
看来，目前房市的涨跌还将取决于真实的供求关系，指望不动产税发挥税收杠杆作用，撬动供需关系时机还未成熟。
配套措施亟待完善
专家认为，我国目前房地产估价体系还非常不完善，房籍地籍管理工作基础还比较薄弱，且与税务部门之间也还没有建立起业务协同关系，需要一定时间才能得到加强。而翔实的不动产登记资料则需要更长的时间，才能建立起来。
国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，如何确定房地产税的税基，如何确定合适的税率，不动产税和其他税种之间的关系，开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等，都要精心设计和试点。
此外，专家还呼吁慎用“物业税”的名称。首先，国际上一般都使用不动产税或房地产税的概念；其次，商品住宅物业管理企业收取“物业费”概念已经在居民中普及，使用“物业税”的名称，容易引起概念混乱。因此，名称仍应以不动产税或房地产税为佳。
（刘敏慧 尹涛）
