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就在相关政策对内地房地产市场资金全面收紧的当口，香港证监会的一条消息给惶惑中的内地地产业送来扑面春风：香港证监会发表关于房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）海外投资《应用指引》草拟本咨询文件，建议允许香港房地产投资信托基金投资包括内地在内的全球各地物业。４月６日，记者就此事咨询香港证监会，有关人士表示，指引咨询期将在４月底截止，预计６月份即可付诸实施。
“这将使国内房地产融资市场更加市场化、更加健全。”建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处文林峰对此评论。一直以来，内地房地产开发过分依赖于银行融资，投资风险高度集中在商业银行。在今年新一轮的强势调控中，政府最担心的后果之一也是房地产市场大起大落累及银行体系。在这种情况下，包括香港ＲＥＩＴｓ在内的多元化融资渠道有利于分散内地房地产金融风险。“从这个角度理解，我认为只要境外基金符合内地相关政策要求，并不违背目前国家调控目标。”文林峰表示。
REITs内地路径
香港证监会中介团体及投资产品部执行董事张灼华对记者表示，一些计划在香港推出跨境ＲＥＩＴｓ的发行人已与该会进行商讨，“新条例出来后，将会有更多海外资金通过香港进入内地房地产市场。”
联华信托执行总经理施阳对记者分析，“ＲＥＩＴｓ一般会投资一些比较成熟的商业地产项目，然后再将这些资产打包证券化。由于证券化成本比较高，所以一般而言会几十项资产一起打包。以中国这么大的市场，倘若能寻找到比较合适的项目，估计规模不会低于几十亿美元。
施告诉记者，ＲＥＩＴｓ通常的商业模式是购买成熟物业，拥有稳定租户，长期持有物业收租盈利，在海外一般较少介入前期开发。因此，一旦香港ＲＥＩＴｓ获准进入内地市场，首选投资目标应该是上海、北京、广州、深圳等大城市物业，其次可能考虑杭州、南京等城市。一般会选择中心城区、繁华地带高档物业，例如高档写字楼等。
可能水土不服？
但广州某港资房地产商表示，ＲＥＩＴｓ模式其实未必适合内地。
该房地产商分析，内地房地产市场利润大多集中在前期开发阶段，如果ＲＥＩＴｓ进来只是单纯投资物业后期经营，显然不太适应国情。广发证券房地产研究员徐子庆也认为，以香港开发商在内地的投资行为看，他们更注重商业地产的投资和开发，对住宅市场则涉入不深。根据统计，ＲＥＩＴｓ主要投入的是写字楼和购物中心，占全部投资的４５％，住宅只占１１％。“但目前在内地，住宅开发市场占房地产市场规模的８０％以上，如此ＲＥＩＴｓ的市场影响力肯定要打折扣。”
推动融资多元
从国外成熟经验来看，地产基金是解决房地产融资的重要方式。但据有关数据，２００４年境外地产基金总投资额仅３亿～４亿美元规模。“整体看来，相对于内地巨大的房地产市场资金需求，以基金形式出现的外资占房地产开发投资总额规模不会很大，但对整个房地产开发、经营模式将产生重要影响，也会加快推出本土房地产信托基金的速度。”国信证券房地产分析师方炎表示。
中国人民大学信托与基金研究所所长邢成也认为，境外地产基金进入将推动内地房地产商融资渠道多元化，也为今后内地择机推出本土房地产信托基金探索经验。
期待政策破题
囿于目前缺少产业基金法律法规支持，内地还没有严格意义的地产基金，但邢成认为，房地产基金将成为未来地产融资趋势，在内地出现是迟早的事情。此番境外地产基金谋局内地市场，对内地监管部门应该是个积极的促进。据悉，银监会正在加紧制定和修改《房地产信托业务管理办法》，“银监会方面比较积极”。
另据一位市场资深人士透露，目前境外地产基金投资内地还没有相关管理办法，都是作为个案特许，规模也受到一定限制。而未经证实的消息称，就境外地产基金投资内地市场，有关主管部门正在制定和起草相关管理办法。巫燕玲 朱紫云
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