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【视频】小产权房热销 专家提醒谨慎对待
小产权房若能拿房产证，楼市将遇“灾难性”打击
[导读]
[编按]
深圳近日通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定违法建筑除未申报的外，符合确认条件的办理初始登记，依法核发房产证。这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。业内人士估计，这将对商品房形成灾难性冲击。深圳法案的通过对于广州又有什么影响呢？楼市会否就此崩盘呢？
【深圳：一石激起千层浪 楼市或崩盘】
深圳市人大近日通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，依法核发房产证。这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。不过业内人士估计，深圳仅集资房数量就在50万套以上，如果可以转正，将对商品房形成灾难性冲击。
村镇加班抢建统建楼
记者27日前往宝安区沙井镇调查发现，目前该镇除一个商品房项目外，在建的统建楼盘就在50个以上，约5万套以上。而宝安区共有10个镇，目前基本每个镇都有大建统建楼的情况。“沙井有95%的房子是小产权房。”沙井一统建房售楼处的林先生表示。沙井镇一村委会人士则对记者说，在细节还没有出来前，很多村将加班加点盖统建楼。
50万小产权房将冲击房市
据悉，2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。
“根本不止这个数”，深圳知名地产研究员竹之友称，保守估计，集资的小产权房数量在50万套以上，如果转正，这将对商品房形成灾难性冲击。
“转正”细则尚未公布
具体哪些小产权房可以转正？深圳市查违办副主任龚明克表示，目前只是人大开会通过，现在刚开始普查，还没有制定房屋转正细节。
但是，“该《决定》会对违建者有个心理暗示的作用，就是违建有合法化的可能，并不必然会被强制拆除”，广东鼎为律师事务所房产律师张茂荣说，这样会让违建者产生更多的侥幸心理，进而坚定他们的违建决心。
【广州：小产权房销售火热 均价2500元/M²】
深圳的小产权房能拿“准生证”，那么广州的小产权房呢？是否也有解禁的可能？
“开发商”：总共成交超150多万套
“1888元/平方米一口价”，“80平方米15万元，有正规房地产权证(可查编号)，不可过户，但可公证”……这不是天上掉馅饼，而是广州城中村的小产权房(又称集资房)的销售广告，在斯文井、蟹山村、云苑新村、榕树头、握山村这些城中村附近，触目皆是。
有小产权房“开发商”表示，宅基地房主要集中在白云区等区域，并已开始转向更远的边郊。近年来随着商品房价格的上涨，成交与建设呈增多趋势，据一个“家族”宅基地房开发者不完全统计，总共成交150多万套。专家认为，在未来15～20年内，小产权房将愈演愈烈。那么，其交易是否应放开以便规范？放开与否对广州楼市又会有怎样的影响呢？
在广州白云、天河、花都、增城等地，有很多这样靠小产权房致富的城中村或者“开发商”。在2000年以前，根据广州的官方数据，广州有962.5万平方米“集资房”未得到妥善处理。2006年广东省房协的摸底调查则显示，仅白云区已建成集资房建筑面积就有约765万平方米。
均价低至2500元/M² 小产权房畅销
在广州大道北斯文井、蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，记者了解到，这里的宅基地房都不做装修，毛坯房房价平均约2500元/平方米左右。在去年下半年房价暴涨后，“十一黄金周”后初期，地段较好的宅基地房价也曾经达到2700元/平方米的左右。而在这些宅基地房区域，由于靠近白云山等自然资源，商品房往往开发成高端产品，房价不少于1万元/平方米。
但是去年房贷新政后，广州的楼市开始走冷并进入观望低迷期，对宅基地房的房价也有所影响，地段较好的宅基地房多为2500元/平方米左右，远至大陂村、大源村等地的宅基地房则为1700元/平方米左右。售卖宅基地房的人士表示，商品房楼市走冷后，宅基地房的房价有所影响但成交仍然较高。
多年售卖宅基地房的李小姐对市场分析得头头是道：“‘五一’广州商品房推出4万多套，才卖出319套；我们推出一栋共有14套，一下子就卖出了5套。当然是我们卖得好点啦。”蟹山村某宅基地公司的销售人员介绍，平均每月可卖出10多套房，多的时候可卖出20~30套房。
尽管政府三令五申，只能用临水临电，但是由于售价只有周边商品房的30%~40%，即使在楼市低迷的今天，这种小产权房依然销售热火。
各区商品房依然坚挺 价格未受其影响下降
虽然深圳小产权房能拿“准生证”的消息公布了，但是广州商品房受其的影响仍非常轻微。在刚过去的端午楼市，广州新房依然卖了1038套。
据了解，目前在售楼盘多是“五一”前后入市的余货。不少大型发展商更因为前几个月去货速度相对较快、后续进度尚未跟上而导致在售货量无多。同时，广州楼盘的价格没有受到甲型流感等意外因素的影响，不降反涨，出现涨幅的楼盘近30个，环比“五一”涨近三成。
涨价非常明显的珠江新城板块，大部分楼盘的销售价格每平方米都上涨了1000～3000元，个别楼盘的销售价格每平方米又重回2万元。海珠区的7个楼盘中亦有4个呈现涨价趋势，销售价格普遍涨至1.3万元/平方米左右；番禺大多数楼盘的销售价格也重新回到“9”字头；越秀区楼价更是升到1.5万元/平方米以上。
业内人士认为，经过“五一”前后的旺销，目前开发商“不差钱”的姿态更加明显，涨价潮不断推进，但从端午假期首日人气来看，端午楼市不会抢过“五一”的风头，成交量将不如“五一”，市场所担忧的价升量跌、新一轮观望正在逐步显现。
【评论：小产权房转正是明智之举】
随着城市的不断发展，原来的农村变成了市区，原来的农民成了市民，但是唯独原来的农民房还是没有变。有的农民房是宅基地房，有的是集体合作建房，还有的是在原来自已的土地上建得房，这些房有的有手续，有的手续不全，有的根本就没有手续。但说是有手续也只能说是小手续，也就是带有集体土地的字眼，因而也只能说是小产权。
同时房屋但是小产权房比起商品房有更多的限止。小产权按照有关规定严格说，只限于自己住，不能抵押，不能出售。但是规定是规定，一些村民房屋多了总得消化，有的拿来出租，有的用以出售，城市中的小产权房象难以驾御的野马，私下交易异常的活跃。
小产权房不完全是那种破破烂烂，暗无天日，或者说是很偏僻的房，有的依山傍水，有的外表靓丽，甚至不少还有小区管理，因为其价格低廉，管理费用低，因而很受一些买不起高价房者的青睐，不敢其手续齐不齐，不论其交易是否合法，先买为快。不少外地人购买小产权房住得稳稳当当，不少人通过购进卖出也赚了不少差价，实际上小产权房在不少人眼里，已经成了一种商品，把其当商品房同等看待。
小产权房严格来说是不受法律保护的，只有国家为了公共利益的需要，才可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是“安有所居”是国策，花了钱把它买下来，住进去了，有谁会把他们赶走？至今也没有听说过买小产权房住的房被拆了，人被赶走。小产权房已经成了事实的商品房，只不过是叫法不同而已。
话又说回来，小产权房类似“黑房”没有户口，因而不利于房屋的有效管理，尤其严重的造成税费的流失，另外，小产权房毕竟是小产权，有极大的约束性，住小产权房的人没有住商品房者那么坦然，也难免造成一些纠纷。城市中的“一房两制”，以房来划分城市农村已经不适时宜，矛盾越来越多，遗留问题越积越厚，急待找到解决的办法。
对于小产权化是疏还是堵这不是小问题，堵是堵不住的，只能是疏，给小产权房转正，不仅扩展了税费收缴渠道，增加地方财政收入，而且解除了不产权拥有者的后顾之忧，稳定了人心，最重要的是利于土地流转，推进城乡一体建设，可说是一举多得。
【背景资料】
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
