花高价买来昂贵住宅，物管公司却突然宣布提升之前承诺的物业管理费标准——广州不少楼盘的业主在年底辞旧迎新之际遇上了件烦心事。
事实上，小区物管费在毫无征兆的情况下突然提价只是广州市物业管理收费混乱的一个缩影，由此引发的小区纠纷及业主维权时常成为业界关注的焦点。而本报记者日前调查在售楼盘物管标准时更是惊奇地发现，目前广州多数项目的物管费已明显超出政府指导标准，甚至出现了每月5.2元／平方米“天价”，这一数字是政府指导价上限的两倍以上。
现象
物业费收取模式
“五花八门”
记者近期通过采访了解到，不仅具体的价格标准因盘而异，广州市现有小区物业管理服务收费的内容和方式也缺乏统一的模式。
单一楼盘 多类收费
位于番禺的大型社区祈福新邨是广州住宅物管服务收费多样化的典型项目，该盘早期无电梯多层洋房组团，采用的是“按户收费”，即所有单位不论面积大小、楼层高低，均统一收取170－180元／月的物管费，别墅价格稍高，约为250元／月。
“这部分的费用中不单有普通的物管服务，还包括有线电视和免费穿梭巴士，性价比还不错。”海晴居业主李先生对这种“一次性”物管收费颇为满意。因为在他看来，如果分开收费，光是一块钱一次的穿梭巴士费用，便已是一笔相当大的家庭支出。
祈福新邨的新业主同样也能感受到李先生所说的“着数”，不过他们将面对稍为复杂的物管费用计算方式。据悉，在售的湖岸组团采用了市面上常见的“按面积收费”，由于是高层电梯单元，开发商定出的最新价格达到了2.7元／平方米／月。
具体楼层 标准有别
与祈福新邨同处华南板块的广州雅居乐为所有组团定出了约2.3元／平方米／月的“一刀切”价格。而华南碧桂园则截然不同，它的物管费标准甚至细致到了具体楼层。如在售的五层洋房组团，首层物管费为2元／平方米／月(如有花园，则每平方米另加收0.5元)，二、三、四层为2.2元／平方米／月，五层价格最贵，达到2.5元／平方米／月。
华南碧桂园物业管理部门表示，不同楼层对于电梯的使用程度和公摊电费存在区别，因此才制定了“逐层定价”的物管费收取方案，以确保每户业主的利益。
此前的丽江花园曾经出现细分物管费用的“一费制”分开方案，当中提出电费以全区总公共用电实际费用减去各组团内的公共用电费用得出；水费则按大公共区域绿化面积占全区绿化收费面积的44.39％的比例乘以全区总公共用水费用得出。不过这一标准由于被质疑重复收费，因此并未得到广大业主的首肯通过。
两笔费用 分拆收取
与近郊的大型住宅社区不同，老城区物管收费又有其他与众不同的“花样”。五羊新城东兴小区是广州较早的一批商品住宅，这个在上世纪80年代便已投入使用的无电梯项目将物管费用拆分成了物业服务费、门岗执勤费两大部分，其中物业服务费执行0.44元／平方米／月的标准，门岗执勤费则按照每月每户20元收取。以一个60平方米的单位为例，该单位实际每月应交纳的管理费用为(0.44元／平方米×60平方米＋20元)／60平方米=0.77元／平方米。
记者了解到，广州市老城区不少早期楼盘均采用了这种物业管理分拆收费的方式。由于这些项目大多为封闭的单位宿舍或小区，尽管聘请了专业的物管公司进行经营管理，但安保部分仍然沿用了原来相对独立的门岗值班制度。为了方便分配管理支出成本，便形成了这种独特的分拆收费模式。
调查
穗半数以上在售楼盘物管费超标
最“贵”物管费每月达5.2元／平方米
早在今年3月，广州市物价部门便已经发布2007年度住宅物业费政府指导价、基准价和浮动幅度，当中规定，一级物管企业每月收费最高不超过1.96元／平方米(有电梯)、0.98元／平方米(无电梯)。记者日前随机采访广州全市十区范围内在售的60个楼盘却发现，有半数以上项目的物管费超出了政府指导价格，最高“超标”幅度达到165％。
高端楼盘物管费也“高端”
天河区不仅在住宅均价方面独占鳌头，其范围内楼盘的整体物管费额度也将其他区域抛在了身后。其中珠江新城板块除了太阳城广场之外，所有在售商品住宅的物业管理费全部达到2.5元／平方米／月以上，嘉裕君玥公馆、誉峰等高端楼盘更是超过3.5元／平方米／月。
天河公园板块是天河另外一个高物管费板块，标志性楼盘东方新世界每月的物管费用为3.2元／平方米，不过楼盘销售人员向记者解释，这一高价仅针对目前在售的类别墅组团，“我们将聘请独立的团队专门服务这批单位，因此成本相对较高。而先前组团的物管费仍然保持每月2.3元／平方米。”业内人士表示，珠江新城和天河公园是广州公认的高尚住宅区域，业主也需要更加优质的服务，因此相对乐于接受高昂的物管费用。
“天价”物管费出自滨江东
一直以来都以“豪宅”定位的汇景新城业主们近期遇到了涨价问题，从明年2月1日开始，小区平层和复式单位管理费将从2.6元／平方米／月分别涨至3元／平方米／月、4.5元／平方米／月。不过如果你是新业主的话，将要承担更高的管理费用，因为楼盘最新组团的平层和复式单位管理费已经定为4元／平方米／月和4.9元／平方米／月。
虽然价格足够“震撼”，但汇景新城的物管费用在广州还不算顶峰。据悉，目前中心城区的最高物管费楼盘来自滨江东板块，该区域内的珠江新岸公寓相关费用已经达到了5.2元／平方米／月，堪称物管费“天价”。谈及为何制定如此高的价格，物业服务部门却声称“并不奇怪”，“滨江东的平均物管费标准已经是4元／平方米／月左右，加之珠江新岸将采用酒店式管理，服务内容会比一般楼盘丰富。”
非中心城区物管费“亲民”
与天河、海珠、番禺等楼市热门区域物管费高企不同的是，非中心城区的物管费更加符合普通买家的“胃口”。花都、南沙、从化、增城等区域除了个别高端楼盘之外，多数洋房产品的相关费用都在2元／平方米／月以下，一些在售楼盘如锦绣银苑、东方夏湾拿、星缘美居均在1.5元／平方米／月左右，甚至低于政府指导价中电梯单位1.7元／平方米的基准价格。
住在番禺的业主杨先生最近看中了从化逸泉山庄的一套联排别墅，据称，之所以有购买打算，除了环境和楼价之外，物管费用不高也是其中一个因素。他告诉记者，自己喜欢的那套250平方米单位的物业管理费为2元／平方米，加上花园部分的0.5元／平方米／月，每月物管费支出不超过630元，与自己在华南板块某大型社区的洋房价格几乎一样。
“特殊”楼盘物管偏贵
另外值得一提的是，一些楼盘还为业主提供了一些“特殊”服务，这导致了楼盘管理费用高出同地段其他物业一筹。如位于海珠的楼盘富力银禧花园三期，其3元／平方米／月的物管费是“全包价”，当中除了包含一般的小区保洁、安全管理等服务支出外，原本另计的分摊电梯及其他水电费用也算在其中。记者了解到，广州采用这一方式的楼盘不在少数，富力桃园、金地荔湖城等均是如此。
作为广州楼市另类住宅的公寓，物管费价格也相对较高，前一阶段热销的马赛国际公寓、MBA国际公寓等都为2.5元／平方米／月，目前在售的晴川公寓更是达到3元／平方米／月。据晴川公寓销售人员介绍，晴川公寓按照写字楼的标准建造，层高为3.95米，并且可以申请工商牌照，具备时下流行的SOHO功能。
现象
近七成费用
用于人员工资
业主交纳的物业管理费最终都花在了哪些方面？记者从宏德科技物业有限服务公司处得到了一份天河某楼盘的物管资料。当中显示的物业管理支出构成包括了人员工资、行政办公费、公共水电费、环卫清洁费、保安费、公共设施日常维修保养费以及其他不确定费用支出共七类。
人员工资是物管费用的主要支出项目，此项费用比重与物业类型有直接关系，一般纯住宅小区约占物业管理企业收入的60％－70％。宏德科技相关负责人表示，2004－2007年度整个社会人员工资支出度提高了50％。主要原因是以前支付给非技术工种的人员工资基数偏低，人员变动频繁，加之社会平均工资在增长，造成上涨幅度偏大。
排在第二、三位的是公共日常维修保养费和环卫清洁费，前者包括房屋、公共照明系统、给排水设备系统、电梯、中央空调等支出，后者有购置清洁用具、支付垃圾费、清洁费。这两项支出约占物管费用的15－20％和10％，环比上一年度增长1－3％，据称，其原因与设施逐年老化等因素有关。
行政办公费、公共水电费、保安费、其他不确定费用支出等几项的比例相对较低，除了保卫系统设备日常维护、耗用电费及保卫工器具费用等构成的保安费达到5％左右，其余三项支出全部在3％以下。
●广州半数以上在售楼盘物管费“超标”
●人员工资是物管费用的主要支出项目
●缺乏业委会是物管公司随意提高物管费的根本原因
争端
小区物管费是否采取政府限价？
正方
官方限定物管费价格
本报与焦点网联合进行的网络调查显示，83％的网友认为物管费高低应该采取政府限价政策，占据压倒性优势。广州市业主委员会联谊会筹委会主席孙威力对政府指导价较为认同，“特别是在业主委员会成立之前，政府指导价是业主了解小区应该征收多少物管费用的最直接参照，市场的实际价格理应不超出这一价格标准。”
反方
价格标准随行就市
广州市德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军认为，政府的指导价只是根据物管企业的资质级别和住宅有无电梯进行分类，这种方式太过简单。事实上广州市不仅不同区域楼盘的物管成本有所不同，即便是同一个区域内的不同住宅，如独立别墅和多层洋房之间，也存在较大区别。因此物业管理费的收取也应该灵活机动，根据市场进行调整变化。
物管费涨跌是否应由业主话事？
正方
物管费业主说了算
孙威力一直以来都是广州小区“业主自治”的主要推动者，谈及物管费涨跌的话语权问题，他毫不犹豫地认为应该交给业主自己负责。
孙威力指出，不少买家在签订购房合同时没有注意当中的物管费约定，因此，在购房之初，便承受了自己未必愿意支出的物管费标准，当价格有更改机会的时候，自然应该由业主说了算。
相关政策也提及，小区一旦要求物管费升价，无业委会的楼盘必须召开业主代表大会，方案要有2／3的业主通过；没有业委会的楼盘，除须征得业委会同意外，还需与广大业主协商，进行表决。
反方
涨价跌价物管自定
在广东省物管协会副主席张朝德看来，小区业主有物业管理的最终决定权，但是物管费的高低应该由物管企业自己来进行确定。“普通业主甚至连物业管理企业的运作方式和经营模式都不清楚，怎么可能懂得物业成本核算？”
张朝德估计，如果由业主来定价，会偏向于尽可能低的价格，最终的结果将有两种，一是没有物业公司愿意进驻小区管理，二是服务质量的明显下降。他表示，物管公司毕竟是企业，追逐利润无可厚非，且物管费合不合理并非以物管公司赚取多少钱作为判定依据，而是取决于服务水准。
探因
缺乏业委会，这是物管公司随意提高物管费的根本原因
明明知道物管费收取不合理，小区业主却往往无能为力。为何如此？理由多种多样，既有政府指导价的“法律无效”，也有物管账目的不明晰。当然，最重要的是广大业主缺乏一个可以与物管公司进行价格“谈判”的组织－－业主委员会，这正是小区物管收费任意涨价的根本原因。
指导价并非强制价
最近几年广州市物价局在年初都会出台当年的物管收费政府指导价格，今年的价格仍然维持去年的电梯楼最高1.96元／平方米，非电梯楼最高0.98元／平方米。
广州市德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军指出，政府指导价格实际上只是一个参考价格，其目的是为未成立业主委员会的楼盘确定物管费标准提供参考，并不具有强制执行力。当业主委员会成立之后，住宅和其他非住宅物业服务收费将实行市场调节价格。
杨晓军的观点得到了法律界人士的认同，广东国智律师事务所律师张学华表示，政府指导价没有在相关的政策和法律条文中进行注明，因此其价格的高低不能够作为法律判决取信的依据。两年前便出现过海珠区公安宿舍住户因物管收费高出政府标准而与物价局对簿公堂，最终败诉的案例。
此外，政府部门在相关文件当中也有过规定，若物业管理企业提供的物业服务收费需超过政府指导价标准的，有关物业管理企业可以按照《转发省物价局关于加强物业收费管理有关问题的通知》(穗价〔2007〕56号)的要求，书面报告相关政府部门，经核定后便可执行。
物管信息不对称
不仅物管费用收取缺乏政策约束，业主与物管公司之间信息不对等的情况也愈发严重。广州市物价局在10月24日出台了《关于加强物业服务收费明码标价管理的通知》，提出了物业服务企业向业主提供服务，应当实行明码标价。其中明确要求标价的收费项目包括保洁费、保安费、存车费、绿化费、修理费、电梯费、管理费、代收代缴费、有偿服务费等，总共有近10条之多。
不过从市场实际情况来看，多数楼盘对此反应相当冷淡。朱先生年初购买了河南某大型楼盘一套三房单位，当时从开发商处获知的物管费是1.5元／平方米／月，等到近期再去询问时，却发现价格已经提升至1.8元／平方米／月，对此物管方面的解释是“成本提高”。而当他要求公开物业成本价格时，却被对方以“内部机密”为由拒绝。
即便是面对极少数公布了物业收支帐目的楼盘，业主也并不“买账”。海珠区嘉宏阁业主陆先生说：“我们觉得物业公司的数据有太多水分，在楼顶挂这么大的一个手机基站，才收几千块钱，谁会相信呢？”陆先生建议，政府部门不仅应当要求开发商公布收支账目，还应当公示相关收据或是发票，以防止物管公司造假。
根源在于缺乏监督
在业界看来，缺乏监督是物管费高企的根本原因。“小区物管费用的确定和升跌都由业主话事是这项费用收取的原则问题，但前提是一定要有业主委员会这样的组织来维护这个原则。”广州市业主联谊会筹委会主席孙威力说，“现在广州共有3000多个楼盘社区，但是仅有500个成立了业主委员会，当中还有一半左右的业委会处于不作为状态。在此情况下，谁来监督物管公司随意提高物管费的行为？”
根据相关部门的要求，在没有业委会的情况下，如果单个业主提出更改物业收费标准，必须征得多数业主(三分之二)同意，然后根据大家认可的协议进行收费。对于广州动辄上千亩的超大型社区来说，如果缺乏业委会，物管费调价便意味着要获得过万名业主的首肯，这几乎是件不可能完成的事情。
孙威力表示，多数楼盘在购房合同中便已经注明了物管费收取的标准和价格，这就意味着，只要购买了房子，便认同了开发商提出的物管费价格，即使业主对物管费价格有疑义，也只能等到合同约定的期限过完后才能提出。“由于没有业主委员会这一组织，不少业主就算后来指出了问题，也缺乏一个合乎法律的实体去向物管公司讨价还价。”
网议
过半网友喊“贵”
八成以上网友认为物管费高低应该采取政府限价政策
本报日前与焦点网联合进行了“小区物管费收取”的问卷调查，结果显示，37％的广州社区居民遇到过物管费提价的现象，53％的网友则指出，自己所居住小区物管费收取已经超过了政府部门公布的小区物管费最高参考价标准，如果在中心城区的新兴楼盘中，这一比例将会更高。
对于“怎样看待自己所住小区的物管费价格”这一问题，过半数网友喊“贵”，认为“便宜，服务物超所值”的比例仅有5％。谈及具体物管费用标准，愿意接受“电梯楼：1元／平方米以下，楼梯楼：0.6元／平方米以下”和“电梯楼：1.5－2元／平方米，楼梯楼：1－1.5元／平方米”两个区间的投票比例各为三分之一。
由于市场实际费用高出市民能够承受的范围，八成以上网友认为物管费高低应该采取政府限价政策，且业主委员会应该主导物管费用的涨跌。
市物价局10月份出台了通知，提出了物业服务企业向业主提供服务，应当实行明码标价。但从市场实际情况来看，多数楼盘对此反应相当冷淡。
(编辑： yexf )