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马红漫:限购令并非长久之计 管理层理该早谋良策

http://www.dayoo.com/http://www.dayoo.com/ 2011-12-27 05:44来源: 上海证券报 网友评论 (0)

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  ⊙马红漫

  据悉,作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药,部分城市的限购政策将在今年年底到期。不过,业内人士普遍预计,鉴于目前房地产调控并不具备放松的条件,明年多数城市仍会继续执行限购政策。

  大家都看到了,限购令直接将部分投机资金阻挡在楼市之外,调控绩效立竿见影。但需要指出的是,限购毕竟是一项行政强制举措,迟早都要面临退出的问题。一旦其退出时点被市场所预测,那么极有可能预示着房价将随着大量购房资金的集中涌入而再被推高。以此观之,限购令并非打击楼市投机的万能钥匙,楼市调控举措仍需进一步优化。

  本轮楼市调控堪为“史上最严厉”,开行房产税试点、祭出限购令、加快推进保障房建设等调控利刃,让开发商体验到了前所未有的寒意。尤为关键的是,与此前数轮调控持续时间偏短形成鲜明对比的是,本轮调控体现出了“温水煮青蛙”的特征。温总理不久前公开坦陈,“中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受”,进一步明确了房价调控的目标是“下调房价”。房产商因迟迟无法看到政策松动端倪,再加上资金链条紧绷,不得不放下身段主动打出价格优惠大旗,希望能博得购房人的垂青。由此,全国楼市近期胶着氛围浓厚,房价拐点若隐若现。

  显然,眼下楼市调控已进入了攻坚期的关键时刻,各项措施都应当继续发力,以保持政策高压态势。但是,作为应急之策的限购令在部分城市即将到期,地方政府是否会延续执行,各方不能不高度关注。不可否认,时至今日,限购令几已成了各地完成楼市调控任务的重要砝码,一旦限购令退出市场,必会吸引各路游资纷至沓来,前期房价调控成绩很可能将会因此而“归零”,这样的结果,是地方政府在当前形势下所无力承担的。而青岛、石家庄等地也接连发声表示,限购令未来何去何从将视国家政策而定。业界对此的解读是,限购政策不可能在短期内退出。

  以当下的房地产市场而论,房价尚未实质性松动,价格下降趋势尚未形成,限购令绝不可能轻易退出,各地行政规定继续延期执行并无疑议。但应当指出的是,限购令力度虽猛,但并非长久之策。毕竟它是一项行政强制措施,早晚必然要被调整、直至取消。如今,发力于终端房价的调控政策,不仅直接抑制了各地楼市的交投热情,而且已然影响到了上游土地市场,让长期以来地方政府所倚重的土地财政受挫。数据显示,房地产涉及的税收和土地出让金,占地方财政收入比重在40%至50%之间。截至11月中旬,全国15个主要城市合计土地出让金为6897亿,比去年同期减少了1034亿,减幅达13%。在地方平台债还债高峰陆续到来、地方直接融资尚受《预算法》制约的背景下,似不能期望地方政府会长期对限购令保持执行热情。更何况,各地以大型国有银行为代表的金融机构已向楼市投入了大笔信贷资产,随着开发商运作渐入困境,这些资产的坏账风险陡增,地方政府不得不为保全金融资产的安全而多方努力。就此而言,某些地方的楼市限购政令很可能在未来某一时点被“弹性执行”,限购闸门松动的结果,就是炒房资金趁机卷土重来,反而可能给楼市带来巨大冲击。

  可见,对于限购等行政指令的局限性,主管部门应有全面、充分的认识,并尽早设法通过降低游资觊觎楼市的冲动、减少地方政府对土地的依赖情结等方式,从根本上为楼市“虚火”降温。相关举措还可以包括:切实拓展民间资本的限入领域、合理引导民资流向;加快税制改革,适度提高地方财权;放行地方直接融资,弱化地方财政对土地的依赖;严格土地出让制度、杜绝腐败现象滋生等。随着各项制度优化与到位,楼市调控对限购令的倚重也将会逐步减轻,届时,即便限购政策淡出市场也不会引起大的波澜。

  部分城市限购令到期在即,很可能会通过延续执行来巩固当前楼市调控绩效。只是,未来这一行政指令如何平稳退出,主管部门应当尽早筹谋良策。

  (作者系上海第一财经频道主持人,经济学博士)

(编辑: newsroom)

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