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《住房租赁条例》征求意见 租赁乱象能否迎刃而解?

2020-09-22 11:34 来源:法治日报

近日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,意见反馈截止日期为今年10月8日。征求意见稿包括总则、出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则8章,共66条。

据了解,《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件,旨在规范住房租赁活动,维护住房租赁当事人合法权益,构建稳定的住房租赁关系,促进住房租赁市场健康发展。

那么,征求意见稿有何亮点,是否还有需要完善的地方?《法治日报》记者与相关专家进行了对话。

对话人

北京市盈科律师事务所高级合伙人 韩英伟

上海秦兵律师事务所行政主任 秦兵

上海恒衍达律师事务所律师 王艳辉

租赁企业频频爆雷

租赁市场遭到破坏

记者:《住房租赁条例(征求意见稿)》出台的背景是什么?

韩英伟:住房租赁行业此前出现了一系列问题事件,租赁房不适宜居住、虚假房源公布等问题,影响租客和房主的权益。甚至会发生房主将不适宜居住的房屋作为租赁房对外出租等一系列无制度化、无管理化的住房租赁行为,严重破坏了住房租赁市场。

秦兵:当前一个重要的背景就是现在很多租赁企业进入租赁市场,包括长租房、短租房等App、小程序。实际上在正常情况下,出租方和承租方的市场供应均衡,相对而言较为稳定。但是由于一些大企业的参与,这些大企业利用现在的一些网络手段改变供需关系,这就导致双方信息会产生巨大的不均衡,出现了出租方和承租方之间的矛盾。

王艳辉:2017年住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,被认为是“租售并举”的开端。在政策的推动下,租赁市场越来越被人重视,甚至有大量资本流入。繁荣的同时,很多尖锐的问题也开始浮出水面,除了出租方、承租方与居间方的大量矛盾外,近年来最受关注的就是“长租公寓”形式的租赁企业频频爆雷,虚假房源、租金贷、长收短付等问题层出不穷,使得出租人和承租人双方都遭受巨大的损失。在这样的背景下,《住房租赁条例(征求意见稿)》相应出台。

承租人权益受保障

规范引导租赁市场

记者:《住房租赁条例(征求意见稿)》有哪些亮点和值得关注的地方?

韩英伟:对非居住空间进行了规范标准,表明何为不得居住空间;严格规范了出租方与承租方的合约问题,不得单方提价或降价;严格规定了居住空间面积标准,明确规定适宜人居住的租住面积。

明确针对住房租赁方与房地产公司的合理、合法经营行为,进一步规范和引导市场主体的合法经营,引导行业稳步发展。

该条例发布后,将推动租赁住房市场健康平稳发展。此次征求意见稿的发布时间,正处于当前住房市场波动幅度较大阶段,因此将对后续规范和引导租赁市场的发展产生积极引导作用。同时也将为维护住房租赁市场秩序,满足租房群体的实际需求,提供强有力的政策支持。

秦兵:我认为比较好的一点是“未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房”。这一点是比较符合国际潮流的,尊重了承租人的隐私权,至少确立了一个指导思想。

从全世界的角度来看,所有住宅租赁方面的法律法规的立法行为,都是为了一个目的——保护承租人。按照自然状态,承租人与出租人之间相比较,承租人属于弱势群体——收入低,刚到某一个地方需要扎根,工作忙,经济上没有能力和房东对抗。大多数情况下房东都是坐地户,他在关系网、资金、信息等方面有各种优势。所以,所有的住宅立法都是为了保护承租人,而此次征求意见稿的发布正是证明这一点——法律对承租人是予以保护的。

王艳辉:我认为其中很多规定立足于租赁市场中存在的现实问题,精准解决了租赁双方的很多难题。

例如,“出租人应当为承租人提供必要的居住空间,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住”。这就保障了承租人的居住条件,也能够有效打击群租等不规范行为。

还有第一次统一明确“住房租赁合同网签备案,不得收取任何费用”“承租人可以持住房租赁合同,按照有关规定申领居住证等,依法享受基本公共服务和便利”。在北京、上海等大城市办理居住证一般要求提供经过网签备案的租赁合同,但是往往出租方会以可能会被收取费用等借口推脱或拒不配合办理。该条例出台后,将保障承租人的合法权益,为承租人办理相关手续提供法律依据。

其中最大的亮点就是,对于租赁市场各方的法律责任进行了明确规范。以往很多问题发生后往往面临无法可依或者法律规定不明确无法确认法律责任的问题。司法机关根据自由裁量的原则对一类问题可能会作出差距较大的裁判。如果该条例出台,则将对租赁关系中各类主体的法律责任进行明确规定,不仅可以对各方起到警戒作用,在问题发生后也可以按照规定承担相应的法律责任。

我认为,最值得关注的地方应当是对于租赁企业的规范。近年来“长租公寓”爆发的问题越来越严重,甚至成为继P2P后受害者人数最多的金融案件。针对这个现象,国家及时发布征求意见稿,对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任均进行明确规范,将制止租赁乱象、引导行业健康发展。

条例出台后,将有利于保障出租方和承租方的合法权益,同时将规范居间行业和房屋租赁企业的行为,有利于整治租赁市场乱象。

标准划分尚待明晰

实施细则亟须明确

记者:您对《住房租赁条例(征求意见稿)》是否有修改意见?

韩英伟:第一,应对居住空间的标准划分更明晰化;第二,明确各地方对条例的实施细则和监管措施细则;第三,在租房市场中,租客一般处于弱势群体,难以对租房公司的违法行为进行举证。为保障租客合理权益,可对此类纠纷案件采取举证责任倒置,发生争议时,由住房租赁公司主动承担举证责任。

秦兵:所有的房屋租赁,至少应该强调三个方向的问题。第一,保护承租人;第二,保护次租人(承租人租房后又将房子转租);第三,现代社会上,怎么样限制在租赁市场里大企业的垄断性地位,或是因为大企业滥用信息优势导致的对具体承租人和次租人权利的伤害。承租人和次租人一方面面对房东的优势,一方面面对大企业的优势,在这种情况下,怎么样保护承租人的财产权、隐私权等,这些比较重要。

征求意见稿中最大的亮点是规定“未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房”。不过也有些缺点,比如,要是出租人擅自进入租赁住房内怎么办。

以道路交通安全法为例,规定不能压白线,不能闯红灯,并且对违反此类行为的后果规定得非常细致。但是此次征求意见稿只是说明了一个原则,即“出租人不得擅自进入租赁住房”,没有说明如果进去了该怎么办的问题。

记者韩丹东 实习生苏欣雨

[ 编辑: 罗伦占 ]
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对标对表新时代新使命推动实现老城市新活力

新征程任重道远,新使命催人奋进。广州要牢记嘱托,不负使命,抢抓机遇,乘势而上,加快实现老城市新活力,“四个出新出彩”,努力在新时代新征程上走在全国全省前列、创造新的辉煌。
2020-10-25 08:16

立体绿化为幸福广州添彩

立体绿化为幸福广州添彩
立体绿化正在重新定义广州的城市形态,让城市繁华与绿色和谐共荣共生。
2020-10-23 11:28

大力弘扬伟大的抗美援朝精神——纪念中国人民志愿军抗美援朝出国作战70周年

今年是中国人民志愿军抗美援朝出国作战70周年。
2020-10-23 11:27

让假整改者付出真代价

湖北省钟祥市劣五类水质的护城河污染破坏国家湿地公园生态问题,4年前就在中央环保督察及“回头看”中被重复举报、重点交办,承担整改任务的钟祥市住建局却避重就轻、敷衍应付,虚报问题已经“有效解决”,将“已完成整改”的结论性材料层层上报并公示销号。
2020-10-23 11:24

70岁考驾照,为时不晚

近日,公安部召开新闻发布会,通报12项公安交管优化营商环境新措施。其中明确,取消申请小型汽车、小型自动挡汽车、轻便摩托车驾驶证70周岁的年龄上限。
2020-10-23 11:24

数字经济为“千年商都”注入新活力

数字经济为“千年商都”注入新活力
10月22日,由人民网和广州日报报业集团联合主办的人工智能与数字经济广州高峰论坛在广报中心举行。围绕着人工智能赋能城市建设、数字经济助力城市高质量发展等议题展开深入探讨。
2020-10-23 10:00

铁在烧 抗美援朝精神启示录

“雄赳赳,气昂昂,跨过鸭绿江……”一首歌,传唱一代又一代,雄壮的旋律、高昂的斗志,凝结了一个国家的集体记忆。
2020-10-23 08:25

正常政商交往都该理直气壮

“企业找政府帮助解决问题、政府支持企业发展,都要理直气壮”,这句话正气凛然、掷地有声,其合理性也不难证明。
2020-10-23 08:23

以改革联动助推“双城”联动纵深突破

学习宣传贯彻习近平总书记出席深圳经济特区建立40周年庆祝大会和视察广东重要讲话、重要指示精神,是当前和今后一个时期的头等大事和首要政治任务。
2020-10-23 08:22

真抓实干践行以人民为中心的发展思想

“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标,经济特区改革发展的出发点和落脚点都要聚焦到这个目标上来。”
2020-10-22 14:17
14:12 广州24日新增境外输入确诊3例 无症状感染者3例
广州24日新增境外输入确诊3例 无症状感染者3例
10月24日0时至24时,广州市报告新增境外输入确诊病例3例。新增出院病例3例。 [详细]
08:13 采购商来源地再创新高 广交会“云端”圆满落幕
采购商来源地再创新高 广交会“云端”圆满落幕
据了解,本届广交会聚焦“双循环”,外贸、内贸双轮驱动,进一步扩大“朋友圈”;线上平台再升级,助力企业数字化转型。 [详细]
21:41 白云山登高需实名预约,众多市民文明登山
白云山登高需实名预约,众多市民文明登山
今晚是重阳节前夜,许多市民和游客选择到白云山风景区登高望远。 [详细]
21:40 两年时间,永庆坊4A景区挂牌,老城市绽放新活力
两年时间,永庆坊4A景区挂牌,老城市绽放新活力
2020年10月24日,在总书记视察广州两周年的日子里,广州市人民政府新闻办公室在广州塔二楼户外平台举行广州“老城市 新活力”新闻发布会。 [详细]
21:34 台风“沙德尔”减弱寒凉依旧,广州的晴天快回来了
台风“沙德尔”逐渐减弱,却不妨碍它把广州搞得天阴阴。这样的天气,即使没有冷空气南下,光看着就觉得一股寒意笼罩着你。从气温上来说,回暖是越来越难了,阳光则还可以期待一下。 [详细]
21:34 上市企业增长45% ,广州开发区书写靓丽答卷
上市企业增长45% ,广州开发区书写靓丽答卷
两年来,黄埔区、广州开发区纵深推进重点领域改革,全力营造“中小企业能办大事”的环境,持续推出“民营及中小企业18条”“暖企8条”“区块链2.0”“金镶玉”2.0等系列政策,激发中小企业创新创造创业活力,跑出了创新发展的“加速度”。 [详细]
19:19 广州莲花山重阳前夜亮灯迎客 开启赏秋欢乐模式
广州莲花山重阳前夜亮灯迎客 开启赏秋欢乐模式
九九重阳节,登高揽夜景。为欢度重阳佳节,广州莲花山作为广州地区为数不多的登高点之一,重阳前夜将亮灯迎客。10月24日晚,莲花山旅游区内多处景点将彩灯环绕,流光溢彩、火树银花,增添欢乐祥和氛围。 [详细]