近期，随着春招启动，各地为争抢高层次人才纷纷出台强吸引力政策。“5万岗位+百万年薪+多方面补贴”，广州真金白银地给予优惠，各区的租赁住房更是“免费住宿”优待措施的承载平台。在新增就业人群流入等因素驱动下，广州住宅租赁市场新增和换租需求快速升温。
从市场数据来看，一季度平均租金与去年同期基本持平。值得关注的是，由于住房租赁投资回报率持续改善，机构运营的集中式长租公寓供应规模快速增加，与此同时，保障性租赁住房供应节奏加快。根据《广州市2025年住房发展年度计划》，今年计划筹建保障性租赁住房10万套（间），低于同地段市场价格的保障性住房入市以及在配套设施上投入更多的长租公寓的增加，对租赁市场的影响将逐渐明显。
长租公寓供应量持续增长。
市场：一季度平均租金与去年同期持平
从目前的住房租赁市场来看，中指院的统计数据显示，1-3月，50城住宅平均租金累计下跌0.44%。其中，一线城市住宅平均租金与去年同期基本持平；二线城市累计下跌0.70%，三四线代表城市累计下跌0.46%。截至2025年3月，北京、深圳、上海住宅平均租金在80元/平方米/月以上，明显高于全国其他城市；广州、杭州等4个城市租金在40-60元/平方米/月之间。
（数据来源：中指研究院）
广州市房地产中介协会的数据则显示，因新增就业人群流入等因素驱动，广州市住宅租赁市场新增和换租需求快速升温，成交量价双增。其中，2月全市监测点成交量环比大幅上涨47.47%。低租金房源成交占比大幅上升，1500元以下的租金区间占比增长5.90个百分点至36.34%；1500-2500元（含1500元）、2500-3500元（含2500元）和3500元及以上的租金区间占比分别下降1.18、1.55和3.17个百分点。从区域来看，海珠区和天河区受市场热度推动成交量环比涨幅较大。
值得关注的是，在供应端，自“十四五”规划大力推进保障性租赁住房发展以来，集中式公寓开业数量呈现出强劲的增长势头。克而瑞的统计数据显示，其监测的核心八城在运营房间量从2021年第一季度的66万间稳步攀升至当前120万间，达成了五年房源规模翻一番的预期目标，彰显出集中式公寓市场蓬勃的发展活力与巨大潜力。一季度，全国22个重点城市的集中式长租公寓市场迎来供应高峰。期间，共计123个新项目入市，新增房源数量约为4.64万套（间），相较2024年四季度环比增长 2.7%。而随着保障性租赁住房建设进入集中兑现期，预计4-6月新开房源数还将持续加速，保守估计环比涨幅10%-20%之间。且根据已披露的预开业项目来看，国有企业成为市场供给的核心力量。
从个人租赁房源来看，一季度，典型55城个人房源平均租金坪效为32.47元/㎡/月，相较于2024年第四季度环比上涨 1.6%。这一变化主要是因为年底通常处于传统租赁淡季，房东基于市场预期降低，为迅速促成交易，避免春节期间房屋空置造成损失，纷纷主动下调挂牌价格。
（数据来源：中指研究院）
租售比回升 租赁市场规模持续稳步扩容
可以看到，近两年在房地产调整周期中，受益于需求刚性，租金下跌幅度相对平缓，重点城市租金房价比持续回升。中指院数据显示，截至2025年3月，50城平均租金房价比为2.15%，较2023年初低点提高0.17个百分点。随着租售比回升和融资运营成本下降，住房租赁产业的商业可持续性增强。
截至2025年第一季度，中国住房租赁市场规模持续稳步扩容，TOP30企业的总开业规模已接近128万间，同比上涨约17%；TOP30企业的总管理规模超179万间，同比增长约13%。
从房企最新发布的年报来看，长租公寓的运营对业绩的贡献占比正逐渐提升。比如，龙湖的长租公寓品牌冠寓去年累计已开业12.4万间房源，整体出租率保持在95.3%的高位区间，租金收入26.5亿元，同比增长4%。
中指研究院高级分析师郑俊彤表示，当下，长租公寓企业在全国的布局主要聚焦核心城市群及核心城市，长三角、珠三角、京津冀、成渝和长江中游五大城市群的开业房源规模占全国门店总量的超过90%。从城市梯队来看，企业继续聚焦核心一二线城市，一线及二线城市中开业房源量占比分别为60%、38%。随着非居改租、收储转租等政策加快推进，企业需结合自身情况制定相应策略，积极把握政策机遇。可以看到，目前租赁住房REITs发行速度在加快。
今年3月，我国首单“商改保”REIT项目——汇添富上海地产租赁住房REIT以"90天极速过审"创下审核效率新标杆，标志着政策支持力度持续加码。自此，国内租赁住房公募REITs规模正式突破百亿大关，形成7支产品协同发展的市场格局。前期上市的四只保租房REITs均提出扩募计划，公募REITs已成为租赁住房重要融资路径。
以广州来看，在一线城市中，广州机构化集中式租赁住房供给规模最小，截至2024年底房源总计76954套(间)。但广州保障性租赁住房的筹建进程正在加快，将为满足刚性住房需求奠定基础，2024-2025年，广州将连续保持筹建10万套(间)保租房的规模，远高于其他一线城市水平。在广州机构化集中式租赁住房市场中，产品结构呈现两个特征:青年公寓占比高+租赁式社区规模涨幅大。这类产品通常户型选择多元，功能配套较为丰富，与产业人才需求适配度较高。此前广州多由市场化机构主导发展，近期以广州安居集团为代表的国企梯队逐步成为保障性住房筹集主力军。
业内人士表示，广州市场具有较好的刚性需求支撑，但预计未来受保租房供应量增加和人才住房优惠政策影响，租金水平仍将承压。
文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴
