5万元租金打水漂!长租公寓频频“爆雷”怎么破?林和司法所教你这样避坑!

2020-11-27 23:57 来源:大洋网


“A”与“B”、“A栋X单元”与“B栋X单元”,两个字母的差异,但实际上指代的是不同的房屋在林和街坊章先生(化名)与唐*公寓签订的租赁合同上,他所居住的是林和某大厦B栋单元,但房东产权证上的地址却是同一栋大厦的A栋单元。



地址这一栏的细微差别,成了长租公寓公司跑路后,他与房东矛盾争议的焦点。跑路公司的承诺变成了“空头支票”,房东每月的五千余租金收益落了空。章先生预付了近五万的年付租金和押金,却依然面临着被“收房”的窘迫处境。


在这件事情上,房东及租客无疑都是受害者。但长租公寓公司经过刻意包装的经营模式、合同条款,在法律上往往难以认定为恶意经营或诈骗。


层层设计 “爆雷”前隐性埋雷



从2020年8月至今


林和司法所陆续接到辖内由一些业主、承租人反映的长租公寓“爆雷”事件,调解过程中涉及的公司有8家。其中4家公司:广州唐*公寓管理有限公司、城*不动产管理有限公司广州分公司、广州*鹰不动产管理有限公司、杭州友*房地产代理有限公司广州分公司,早在9月就出现在广州地区受相关管理部门和行业协会重点关注或约谈企业名单中。


唐*公寓跑路当天,办公室已人去楼空。知情人士供图


“高进低出” “长收短付”是长租公寓“爆雷”事件中的两个高频词(“高进低出”:如收房价4500元/月,租房价2800元/月。“长收短付”:如对房东月付,要求租客半年付、年付)。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”,积累大量资金后卷款跑路。“一些新成立的公司,且不具备资质,不排除就是直接的诈骗行为。”林和街公共法律服务工作站律师田冲表示。


跑路的长租公寓公司使用的“埋雷”的手法层出不穷,花样百出,但司法所的调解员在调解的过程中找到了一些共通之处。 “有几家跑路公司几乎是一模一样的合同模板,在合同里会最大限度地规避自己的责任。” 林和司法所调解员说,她经手的多数调解案子里,都可以找到类似的合同细节。


他们把“雷”悄悄埋进了与业主签订的资产委托管理合同当中。


在林和司法所调解的案例中,大部分业主与长租公寓公司签署的是委托管理合同,通常还附带签订了全权委托授权书。但需要明确的是,对于业主来说,一旦资产委托管理的权限的范围过大,就容易给这些公司提供灰色“操作空间”。


 

“因为委托关系不同于租赁关系,委托关系是基于委托人(房东)与受托人(长租公寓公司)约定,由受托人处置委托人委托的事务。如受托人在处置过程中,其行为侵害了第三人(租客)的合法权益,除了刑事责任外,委托人需要为受托人的侵权行为承担连带责任。


 


司法所工作人员提示,对于业主来说,签署委托管理合同,要设置权限,最好不要将“代收租金”一项委托给长租公寓公司,导致自身情况被动。委托之后,也要尽到相应的监管义务,尤其是面对长租公寓公司“长收短付”“高进低出”的高风险经营行为。


不正常低价 引诱租客上钩



第二颗“雷”在租客身上引爆。


毕业学生、创业青年、青年工作人群是长租公寓面向的主要受众。这类人群往往对住房有着迫切需求,却又无力承受高昂的租金。跑路公司就利用租客急于入住的心理,通过租金年付或半年付即可享受大幅折扣作为营销手段引诱租客上钩。



“现在大家都知道天河北这一块的租金是什么价格。出现不合理低价租金时,应该想一想这个差价合理吗?不合理的话,这中间就会存在着一定的隐性风险。”社区公益律师田冲说,预先审核这类公司的资质,是从源头上“避雷”。租客在与中介公司签合同时,最好要让公司出具一系列的营业执照等资质证明文件。


她说,租客还可以通过媒体、国家的信用信息公示系统等官方网站以及网上的公开平台如企查查、天眼查去查询某公司的经营业务、经营状态,或通过网上的裁判文书网查询该公司是否曾出现过违约情况。



在林和司法所调解的案例中,有租客与某公司广州分公司签订合同,却把租金转入该公司杭州分公司的账户,还有的“大头虾”租客将房租直接转给公司业务员,因此,司法所建议租客向合同上约定账号支付房租,并且转账支付要保留凭证。同时,租客通过长租公寓公司签署合约租住房屋时,最好要让房东知情,并与房东保持密切联系。


林和司法所:友好协商 共担损失



林和司法所调解现场。


长租公寓企业资金断裂疑似跑路,留下的是房东收不到房租,租客被下“逐客令”、租金也打了水漂的“一地鸡毛”。跑路公司一走了之,将矛盾转嫁到业主与承租人身上:房东基于不动产所有权,主张长租公寓公司违约并解除合同,向租客主张收回房屋。而租客则基于与长租公寓公司租赁协议未到期的债权,要求继续租住房屋,双方随之陷入长期的纠纷之中。


一些房东为了及时止损往往采取断水断电、换锁、拆门等强硬甚至违法手段,将租客“扫地出门”。也有租客拒绝任何沟通协调,要求无条件居住至合同期满,令房东独自承担经济损失。这给社会带来了极大不稳定因素。


虽然双方可通过诉讼追究其法律责任,但公司经营者通常已无力偿债,受害人损失难以挽回。眼下,房东、租客面临着共担损失的无奈局面。


纠纷漩涡之中,租客通常已预付半年或一年的房租及押金,遭受经济损失。而房东与长租公寓公司签署的合同性为委托租赁,且全权委托,从法律关系上来看,受托人的行为导致第三人利益受损的,委托人应承担连带责任。


 

所以虽是共担损失,但综合基层调处情况、双方经济损失以及法律关系三方面因素分析,有理由要求房东分担相对较多的损失,更易在双方之间找到平衡点,达成和解,但实际调解过程中要视不同情况而定。”林和司法所工作人员表示。


 


今年8月以来,林和司法所积极介入此类纠纷,通过背对背调解,给房东和租客提出合理的解决方案,让不少业主与承租人互谅互让,选择平等友好地达成和解意见,共同承担损失。截至发稿前,林和司法所共接报涉长租公寓纠纷25宗,已调解25宗,成功化解17宗。


林和司法所教你如何“避坑”,

这几项划重点!


业主(房东):


1. 与长租公寓公司签署委托管理合同时,要设置委托权限,最好不要将“代收租金”一项委托给长租公寓公司,导致自身情况被动。

2. 委托之后,也对自己的房屋要尽到相应的监管义务,密切关注企业租赁行为,一旦发现企业有不良经营行为,及时向有关部门进行投诉反映。





承租人(租客):


1.租住房屋时,要警惕不正常低价租金。

2.通过长租公寓公司租住房屋时,要让房东知情,包括租金交纳情况。

3.支付房租和押金时,应向合同约定的账户支付款项,切勿向合同约定之外的其他账户支付款项,转账支付要保留转账凭证。




你经历过长租公寓“爆雷”事件吗?

还有哪些“避坑”方法?

一起在留言区吐槽、讨论!


@林和街坊


欢迎加入林和街坊群,这里有与你息息相关的权威信息,丰富有趣的知识普及,还有不定期福利发布,赶快加入这个大家庭,和街坊们一起咨询、讨论、吐槽……


长按识别以下二维码

进入【林和街坊群】








[ 编辑: 【记者 黄冠柽】通讯员 林和司法所 【编辑 甄曦】 图片由通讯员提供(除署名外) 部分资料整理自广州市房地产租赁协会 ]
分享到:
大洋微信二维码

大洋微信

广报汇微信二维码

广报汇

15:56 广州有超12000台星级示范出租车,你坐过吗?
广州有超12000台星级示范出租车,你坐过吗?
1月份以来,细心的市民发现广州的大街小巷出现了一些特别的出租汽车,车辆前挡风玻璃右上角位置粘贴了一张显眼的“星级示范车”的标识。 [详细]
15:56 荔湾这些路段新增13套电子警察,1月25日启用
荔湾这些路段新增13套电子警察,1月25日启用
记者1月20日从广州市公安交警部门获悉,为进一步加强道路交通安全管理,规范道路交通通行秩序,保障人民群众的生命财产安全,交警部门新增了13套交通监控设备进行执法。 [详细]
12:35 19日广州新增境外输入确诊3例 无症状感染者2例
19日广州新增境外输入确诊3例 无症状感染者2例
2021年1月19日0时至24时,广州市报告新增境外输入确诊病例3例。新增出院病例2例。 [详细]
13:12 去年广州农林牧渔业总产值 增速创26年来新高
广州市统计局数据发布显示:2020年,广州市实现农林牧渔业总产值497.61亿元,同比增长10.2%,增速创26年来新高。农业生产实现大丰收,农产品呈现扩量、提质、增效的特点。 [详细]
09:41 2020年度“广州榜样”公布!“最美逆行者”占半数
2020年度“广州榜样”公布!“最美逆行者”占半数
从重症病房到城乡社区,从工厂车间到科研院所,到处都有“广州榜样”冲锋陷阵的身影。从公安民警到志愿者,点滴星火汇聚力量,共同铸就了联防联控的钢铁长城。 [详细]
09:33 牛年到!国宝金毛羚牛连续多年在广州开枝散叶!
牛年到!国宝金毛羚牛连续多年在广州开枝散叶!
牛年到!国宝金毛羚牛也赶着出生迎接牛年!近日,多只珍稀国宝金毛羚牛幼崽在广州长隆野生动物世界出生。 [详细]
08:04 看过来!滨江东珠江泳场段将为地铁施工绕道
看过来!滨江东珠江泳场段将为地铁施工绕道
屹立珠江畔近30年的打捞局大楼已搬离将于近期拆除,位于其东侧和南侧的两栋居民楼将在完成动迁后拆除。 [详细]
回到首页