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历史建筑活化利用难题怎么解?广州百年仓库变身时尚幼儿园

2021-05-10 19:10 来源:大洋网
太古新蕾幼儿园

位于广州市海珠区革新路新民大街46号的诚志堂是一座有着近百年历史的仓库,如今已经成为珠江边上一座极具特色的幼儿园。诚志堂的靓丽变身是近年来广州工业遗产类历史建筑活化利用的缩影,也是2020年3月《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》正式印发实施后,广州第一例多功能利用且手续齐全的历史建筑活化案例。

对于珠江两岸众多的老仓库和广州800多处历史建筑而言,诚志堂活化利用有哪些成功经验值得借鉴?近日,记者进行了采访。

珠江边的诚志堂

珠江后航道洋行码头仓库区的遗珠

珠江后航道的洲头咀隧道至鹤洞大桥两岸的滨江区段,被称为近代洋行码头仓库区。区内保留有20世纪初期的太古仓旧址、大阪仓旧址、日清仓旧址、渣甸仓旧址、美孚仓旧址、龙唛仓旧址、德士古油库旧址等洋行码头仓库。当年随着沙面租界的建成,集中了几乎所有的洋行机构,加之后航道具有优良的水文和水深条件,因此各国洋行纷纷在此开辟码头、建造仓库。

近代洋行码头仓库区是广州近现代工业发展的重要见证,承载着广州百年开放历史,也是中国古代海上丝绸之路文化和近代十三行对外贸易文化的延续。与太古仓、大阪仓毗邻而居的诚志堂仓库则是广州近年来新发现的工业遗产“遗珠”。诚志堂建于清末,“民国”时期重建。至今货仓大门墙上仍嵌有石碑,上刻有”此是众墙当时倾倒危险至民国廿四年(1935年)三月由诚志堂自行出资拆卸重回此记”。历经近百年的诚志堂已经残破,2013年由文物爱好者发现,后通过申报被定位珠江后航道工业遗产之一;2014年1月又被定为广州市第一批历史建筑。

幼儿园内部

如今这座百年老仓库有了新的名字——太古新蕾幼儿园,斑驳的红砖外墙与孩子们明媚的笑脸相得益彰,古老的建筑重焕新生。历时6年多,投入4000多万元,诚志堂的活化之路也并非一蹴而就。 2018年,广州市规划和自然资源局牵头破解活化利用难题,建立起业主单位、设计单位、政府部门组成的团队,通过政策、技术、制度的全方位手段,系统探索解决历史建筑活化利用的堵点难点的实施路径。目前,项目落地并投入运营,既打造出历史建筑活化利用样板,将原真性修缮与适度性改造有机融合,也补全周边小区幼儿教育服务短板,成为区域重要的公共服务设施,每年提供幼儿学位120个,解决就业岗位100个,缴纳税收400万元。

两大激励政策出炉,为活化利用打通障碍

太古新蕾教育发展有限公司开发部总经理臧正军告诉记者:“诚志堂产权属于广东省土产进出口集团,2014年我们租用了这里开办幼儿园。但在实施过程中,前期在办理合理增加面积,房屋使用性质变更相关手续时,当时规划、住建、消防、教育等法律法规对活化利用的支持力度不够,使我们的前期活化利用实施进度缓慢、停滞不前。”

记者也注意到,诚志堂权属登记的房屋使用性质是仓库,与一般大型仓库类似有两层,每层高达6.6米。如今要重新利用,适应新形势新需求改变使用用途和提高空间使用效率在内部加建是绕不开的改造之路。按照对普通建筑的规定,如此改造需要重新调整规划,补缴土地出让金,还要耗费很长时间,对一般业主来说无疑难度很大。

为了鼓励历史建筑活化利用,广州敢为人先、不断创新,量身定做激励政策。2016年,《广州市历史文化名城保护条例》出台,其中明确:鼓励根据历史建筑的特点开展多种形式的利用,可以用作纪念场馆、展览馆、博物馆、旅游观光、休闲场所、发展文化创意、地方文化研究等;历史建筑实际使用用途与权属登记中房屋用途不一致的,无需经城乡规划行政主管部门和房屋行政管理部门批准。

诚志堂进行活化利用

2020年,《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》出台,其中规定:历史建筑进行合理利用,可以适度在建筑内部增加使用面积或者调整楼层层高,在建筑外部增加附属面积,但不得改动主体框架及遮挡体现历史风貌特色的部位、材料、构造、装饰,且应可通过拆除增加或者调整的部分予以恢复;按照本办法改变房屋使用用途和增加建筑面积,不计容,不办理产权登记,无需补缴土地出让金。

臧正军表示,上述条例和办法的出台,为诚志堂的活化利用提供了重要的依据,“按照保护优先、最小干预、可逆设计的原则,我们用钢架结构将原本两层的诚志堂间隔成了4层,使用面积大大增加,也更适应幼儿园的实际使用。”

制度和技术创新双管齐下,探索共同缔造保护利用新模式

当今细分工、多环节的生产和建设模式,容易造成“规划—建设—管理”等各环节脱节,且各环节各有各规定,往往导致实施主体在报批阶段面对众多管理环节,来回跑、反复跑。市规划和自然资源局有关负责人表示,为便民利民,提高报批效率,降低报批成本,该局在2016年牵头起草《广州市历史文化名城保护条例》时,就走在全国之先将历史建筑修缮技术咨询服务制度写入规定当中,以及在《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》中进一步细化各环节审批标准,加强审批衔接。

通过历史建筑修缮技术咨询服务,搭建起业主与技术机构、管理部门的联动桥梁,为业主提供技术建议和报批指引,从编制设计方案到实施阶段全过程跟踪服务,保障审批环节不脱节,设计理念落地不走样,同时规划部门还创新运用三维扫描测绘技术为历史建筑建立数字档案,并免费提供给业主,作为修缮设计的重要技术依据。广州市岭南建筑研究中心人居环境室主任施雨君向记者表示:“自2016年起就作为历史建筑修缮技术咨询单位免费为诚志堂项目提供技术服务,全程跟踪服务直至近期完成所有手续,项目正式落地运营,见证着广州逐步摸索出一条政府管理—社会参与—居民自治一体的历史建筑保护利用治理新机制。”

攻克消防验收难题,老仓库获新生

历史建筑活化利用过程中,消防验收是一大难题,诚志堂也不例外。臧正军说:“老建筑通常都难以达到新消防法的要求,防火间距、消防车道转弯半径等都很难达标。2017年我们到海珠区消防大队申请消防验收时,还是拿着《广州市历史文化名城保护条例》向他们解释,历史建筑有着自己的特殊性。”

百年仓库现在成为孩子们的乐园

2019年6月,建设工程消防验收划归住建部门。2021年2月,在按照要求进行建筑防火、消防救援的技术改造后,太古新蕾幼儿园拿到了海珠区住建局下发的《特殊建设工程消防验收意见书》,但臧正军也坦言:“诚志堂活化案例能顺利拿到消防验收证明,仍然有一定的特殊性。据我所知,广州各个区的处理方式仍不尽相同。”他同时建议,历史建筑合理利用在修建过程中是室内第二次装修(包括室外、室内),不是主体结构重建的项目,不能按新消防法来对历史建筑本体消防进行验收。住建部门应协调对历史建筑合理利用的消防报建、验收程序内容作为一种类型来办理消防验收。

如今,修葺的诚志堂外立面原汁原味,外墙红砖都经人工细细洗刷,具有岭南民居特色的仿镬耳墙屋顶矗立在珠江边,向人们述说着广州辉煌过去的同时,也预示着广州这座老城市必将焕发出更大的新活力。

文/广州日报·新花城记者 杜娟 通讯员 穗规资宣
图/广州日报·新花城记者 苏韵桦
视频/广州日报·新花城记者 苏韵桦
广州日报·新花城编辑 赵小满

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