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信托公司优化房地产项目结构

2019-07-12 11:53 来源:大洋网

11日午后,有报道称光大信托发布紧急通知称,截至今日12点暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销),12点后已募集的此类项目全部退款。同时有报道称,国投泰康信托也暂停了房地产类信托项目,已经打款的项目也全部退款。对此,光大信托一位高层人士表示,只是对房地产项目进行结构优化。不过,数据显示,今年5月份以来,房地产融资环境出现边际收紧趋势,房企境内外融资规模明显回落。有分析认为,目前情况将会促使行业集中度进一步提升。

信托优化房地产项目结构

光大信托上述一位高层人士表示,实际情况是,按监管要求,对房地产项目进行余额管控,优化结构,平滑运作。光大信托坚持房住不炒,重点支持与政策导向一致的住房保障项目。根据媒体报道,中国银保监会有关部门负责人近日表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会近日对部分信托企业开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

记者从多位知情人士处获悉,部分地区银保监局已召集辖区内信托公司开会,进一步对地产信托融资提出要求:要求信托公司地产信托业务事前报告,监管部门将进行逐笔审核;仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告;对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务,将严肃追究合规审查责任。

光大信托2018年年报显示,房地产信托业务规模为758.83亿元。某信托公司内部人士对记者表示,做为房企融资的重要一环,房地产信托曾是信托公司的一项重要业务来源,主要是因为房地产信托产品一般表现稳定,收益也高,基本都能给到8%左右的收益,不能兑付的情况极少。同时,信托公司对于涉房项目收费也远高于其他业务,相对于通道业务0.2%的手续费,房地产业务高达1.5%。

用益信托网研究员帅国让告诉记者,从月度数据来看,房地产类信托在2019年3月达到募集规模的巅峰,4、5、6三月募集规模有起伏变化,但月募集规模均在600亿元以上。房地产信托在集合信托产品的地位上升,在信托业的业务转型期,房地产信托构成了信托行业管理规模的重要支撑点,短期内难以出现明显的下滑。

房企融资环境边际收紧

值得注意的是,虽然从信托公司角度看,房地产类信托规模短期难以出现大下滑,但2019年5月至今,房地产行业融资环境边际收紧的趋势较为明显。5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),在银行和非银(信托)领域规范地产融资。根据银保监会网站,不少金融机构近期因涉房信贷而被处罚,工行、农行等大型国有影响都未能幸免。因此,有分析认为,从房地产行业来看,房企融资环境收缩的趋势或难以改变。

数据显示,2019年上半年整体融资规模明显提升,一季度融资总额为4250亿元,同比增长16%,创下2017年以来的最高值。但二季度开始融资环境再次出现转向,4-6月融资总额为2919亿元,同比下滑22%,单月融资总额分别同比下滑22%、18%和26%。特别是5月和6月份境内债、境外债和信托为代表的融资规模明显回落。根据华泰证券统计,5月境内债发行规模仅为417亿元,环比下滑55%,同比增长8%。6月发行规模进一步收缩至347亿元,环比下滑17%,同比下滑20%。克而瑞数据也显示,2019年5月和6月,95家典型

房企境内债融资额分别为151亿元和110亿元,连续出现环比下滑。

在境外融资方面,2019年1-4月境外债发行规模为2254亿元,同比继续增长41%,仅前4月发债量已达到2018全年的68%。但5月以来,境外债融资同样出现明显收缩。2019年5月房地产行业境外债发行规模仅为80亿元,环比下降89%,同比下降62%,6月发行规模恢复至225亿元,但仍低于1-4月的发行规模。因此,多数行业人士表示,未来房地产行业融资收紧的趋势或难以改变。

楼市集中度将进一步提升

不过,记者发现,在销售面积增速回归理性以及对未来融资预期收紧的背景下,多数机构认为,将有望进一步提升行业集中度,对大型房地产企业是潜在利好。

国家统计局数据显示,今年前5个月,全国商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。其中,住宅销售面积下降0.7%,办公楼销售面积下降12.2%,商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,增速回落2个百分点。申万宏源房地产行业分析师王胜分析指出,今年5月商品房销售面积增速转负,预计7月调整度扩张,今年三季度同比增速可能会降至-4.0%,全年增速-4.3%。

房企资金到位情况也出现回落。今年前5个月,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%,增速比1-4月份回落1.3个百分点。其中,国内贷款10762亿元,增长5.5%;自筹资金20276亿元,增长4.1%;定金及预收款22395亿元,增长11.3%;个人按揭贷款10251亿元,增长10.8%。

王胜认为,若未来融资收紧,行业集中度将进一步提升,利好具有融资优势的房企。长城证券分析师陈智旭称,近期重点城市新房成交基本维持平稳,重点二三线略有回暖,如果未来资金面收紧可能将进一步加大房企间的分化,规模较大杠杆率较低的龙头房企优势或将更为凸显。华泰证券房地产行业分析师陈慎认为,二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧意在调整土地市场热度,强化“房住不炒”。“我们认为大部分优质房企现金流影响有限。相对而言,融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。”陈慎指出。

广州日报全媒体文字记者倪明、张忠安

广州日报全媒体图片记者张忠安

[ 编辑: 欧嘉杰 ]
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