搬出大学宿舍，张元开启了合租生活，入住后才发现，自己被“二房东”忽悠，这间房被改成了群租房，不仅居住体验不佳，还潜藏消防安全隐患。如何避免类似这样的租房遭遇？今年2月1日起，《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式实施，立法对群租现象“亮剑”，明确禁止“将住房用于群租”，并加大对“二房东”的监管。市人大常委会法工委主任阎锐说，这部法规意在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。
“疏堵结合”保障租房
群租，这个超大城市治理中的难点、堵点，难以根治，容易回潮。而此次立法明确禁止将住房用于群租。那么，一间房住多少人、一套房分隔成什么样，才能算是群租房？
基层治理中的这些困惑也有了法条依据。《条例》对群租做了清晰界定和划分，明确厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，且每个房间的居住人数和人均居住面积符合上海市相关规定。条款中还专门加强了监管部门发现和处置机制的衔接，明确了相应的处罚措施。
整治群租乱象的同时，也加大住房供给力度，做到“疏堵结合”。《条例》明确，将在高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等集中供应保障性租赁住房。此外，还将继续挖掘存量，商业办公、旅馆等非居住存量房屋也能遵循相关规定改建为保障性租赁住房。
规范管理“二房东”
目前，上海全市租赁住房约210万套，占住房总量的26.3%，其中，个人出租住房约180万套，市场化租赁企业出租约10万套，保障性租赁住房约20万套（间）。在法规征求意见过程中，不少人认为，建设稳定健康的住房租赁体系，要对暴露出的“租金贷”等各类问题重拳出击，其中，规范管理“二房东”是关键。
这也是此次立法的一大亮点。针对“二房东”，《条例》规定，个人以营利为目的的转租房达到规定数量，需依法办理登记。由此，加强“二房东”管理，以便倒查追溯，保障租客权益。
此次立法还创设性地提出“住房租赁交易资金监管专用账户”。按照《条例》，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，一次性收取租金超过三个月, 以及收取押金超过一个月租金的，超出部分应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。该专用账户起到“防火墙”的作用：一方面，最大限度保障承租人利益，确保租金不被中途挪用。另一方面，也考虑到平台的现实运转，确保企业有充裕的现金流。
条例还明确了法律责任：如果二房东企业未按规定开立交易资金监管专用账户，最高将被处罚款20万元。这就从立法上为可能出现的“租金贷”等行为加了一道防护锁，也为合规企业打开了发展空间。
建立住房租赁价格监测机制
住房租赁，本质上是一种市场行为。此次立法鼓励租赁当事人订立长期住房租赁合同，建立稳定的租赁关系，明确出租人、承租人应当遵守的行为规范，《条例》规定，出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。
“涨租”是租赁双方都很在意的要素，《条例》体现了适时调控介入的理念，明确建立住房租赁价格监测机制，当“住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平”。
《条例》还规范了房源信息发布，明确住房租赁企业、房地产经纪机构不得发布虚假房源信息。明确住房租赁企业、房地产经纪机构对外发布房源信息的，应当核实房屋权属证明和基本状况，通过网络信息平台发布房源信息的，平台经营者应当对发布者提交的相关材料进行核实。
