7日，广东省住建厅组织媒体走访广州市老旧小区改造的典型案例。白云区的黄石花园采用新模式让运营企业全过程参与改造，将闲置公房“爆改”为轻奢奶油风的青年公寓出租，为社区长效管养“造血”；花都区的集群街2号居民楼，政府引导居民出资、原拆原建，成为全省首例业主筹资的拆危建新项目。
广州善用“引”字经，调动多方力量和资源参与老旧小区改造工作。
记者从市住建局了解到，截至2024年7月底，全市已完成老旧小区改造1014个、惠及84.2万户家庭，269.44万居民，累计改造老旧建筑6185.47万平方米，“三线”整治3035.98千米，增设无障碍通道213.75千米，完善消防设施10.0万个，新增社区绿地和公共空间1229个，加装电梯逾13000台。
黄石花园：
全市首个采用新模式改造的老旧小区
“在老旧小区改造中，有两个突出问题，一个是物业管理缺位、改造成果难以保持，一个是造血能力薄弱、难以引入社会投资。”白云区住建局相关工作人员介绍，他们正在黄石花园等小区探索破解这两大难题。
建于上世纪90年代的黄石花园小区，常住户数1825户，有市直管公房353套（空置约66套）。小区改造采用设计施工运营一体化模式（EPCO），这是广州首次在老旧小区改造中尝试该模式。
“按照传统的老旧小区改造模式实施，能够完善小区基础设施、提升居住环境，但没法解决长效管养缺失等问题。”白云区住建局相关工作人员说，“EPCO改造模式由政府对小区面貌进行全面提升，优先保障民生需求；同时对小区存量直管房、物管服务打包招标，选取企业通过市场化运作方式进行资源运营，提升造血能力、实现长效管养。”
在小区面貌提升的改造过程中，政府部门通过问卷调查等方式，厘清民生短板并形成清单。改造通过优化交通，组织动线，释放空间重新规整停车泊位，缓解人车矛盾；引入艺术、自然、运动、科技、共享空间，打造多个特色空间节点，强化社区主题特色，增强社区居民的认同感与归属感。
陈旧公房变身“轻奢奶油风”青年公寓
在改善老旧小区居住环境，提升居民生活品质的同时，白云区引入企业，投资运营小区内的直管公房，实现公房社会化可持续运营。
白云区住建局相关工作人员介绍，小区内直管房基础设施陈旧，日常运营管理、设施维修及问题处理由政府部门负责，管理难度和维修压力与日俱增。为了最大限度活化闲置资源，改善直管房财政收益和使用困境，改造引入企业对该部分公房进行管理、运营等全流程工作。
企业对直管公房进行“爆改”，“灰头土脸”的房子铺上木地板，搭配浅色调的家具，改造成“轻奢奶油风”的青年公寓。目前已移交70套存量闲置公房，其中，企业已完成投资改造40套，面向青年群体以市场平均价格招租，租赁反响良好。
同时，企业改造6个闲置架空层公共空间，建筑面积约3100㎡，拟整体提升改造为小区居民日常休闲活动、社交休憩等功能区域。
在引入物管方面，企业采取“先尝后买”的方式，提供2年免费的物业管理服务，让居民感受到物业管理对社区管养、基层治理的重要性，逐步组织居民通过表决正式引入物业管理。
目前，白云区已采用EPCO模式推进了350套直管公房实施市场化运作，推动了32个小区引入物业管理。2023年12月，白云区老旧小区改造EPCO经验做法入选住建部全国可复制政策机制清单。
集群街2号
广东省第一个业主筹资、拆危建新项目
广州北站东侧老旧小区成片连片微改造中，一栋老楼的拆建工程，开创了全省先河。正在建设的花都区集群街2号，是广东省首例业主筹资的拆危建新项目。
集群街2号居民楼始建于20世纪70年代，房屋本体损坏严重，被鉴定为D级危房，继续居住存在较大的安全隐患。
“以前常常漏水，楼顶、墙面还掉灰，特别是吹大风的时候，一边吃饭一边落灰。”业主代表钟女士说。微改造已无法解决房屋安全问题，且根据相关规定，老旧小区微改造资金不能用于危房拆除重建。
为了消除危房的安全隐患，花都区以集群街2号楼为试点，在全市率先出台危旧房屋拆除重建试点方案，按照“谁受益、谁出资”的原则落实业主出资责任。拆建投资估算约800万元，以居民出资为主，由业主按4600元/平方米的估算价共同承担改造成本。
针对集群街2号房屋功能不完善、存在非成套（缺厨房厕所）住宅的情况，项目在严格控制增加建筑量的前提下，根据居民意愿定制化设计，确保每户独立成套、户型方正、日照充足，厨房面积不低于4平方米、卫生间面积不低于3平方米。在不减少原户型套内面积、满足规范标准的基础上，将外挂电梯调整为内置电梯，避免增设电梯侵占外部道路，圆居民多年“电梯梦”。
记者了解到，目前，集群街2号楼进展稳健快速，质量可控，已完成3层楼板施工，预计年底完工验收。花都区住建局接下来将全力助推项目“早建设、早竣工、早回迁”，让居民早日住进新房子。
广州率先出台老旧小区改造工作实施方案
记者从市住建局了解到，广州在全省率先出台老旧小区改造工作实施方案，印发联动工作机制、共同缔造、引入日常管养等配套政策，构建老旧小区改造“1+N”政策机制体系。同时，广州出台了老旧小区成片连片改造实施方案，由单个小区改造向成片连片纵深推进，由小区物理空间改造向街区社会治理转变，挖掘文、商、旅、创等街区价值。
白云区黄石花园的新模式离不开政策层面的创新。广州为了破解整合利用存量公房的难题，印发整合利用存量公有房屋相关意见，适当让利，引入社会资本建设和运营。市住建局编制《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》，鼓励社会资本通过EPCO、BOT等模式，全链条或分阶段参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作，通过提供公共服务和增值服务，以运营收益反哺社区管养。
花都区集群街2号项目具有里程碑意义，广州在此基础上探索旧城自主更新模式。近日印发的《广州市城镇危旧房改造实施办法》，支持通过维修加固或拆除翻建的方式改建危旧房屋。针对全市现存部分危旧非成套住宅和不满90平方米的成套住宅，允许进行成套化改造并适当增加建筑面积，允许有条件的拆除翻建项目加装电梯、增设地下车库等配套设施，切实改善居住条件。
文/广州日报新花城记者：李天研
图/广州日报新花城记者：李天研 部分由受访者提供
