越秀山脚的应元路旁，高密度的居民区内，17栋无独立厨卫的危旧房连片拆除，半年时间原地建起舒适明亮的新房子。难能可贵的是，私房业主出资参与更新，项目没有走大拆大建盖高楼的房地产开发模式，延续了传统街巷肌理，消除了安全隐患，还增加了优质的租赁房源。
记者23日获悉，作为广州中心城区首个小连片危旧房“原拆原建”项目，“黉桥·小石集”已全面完工。项目在体制机制上大胆创新，打通土地、规划、产权等政策堵点，解决多宗地改造、消防通道宽度不足、产权登记、委托与报建、增容提质等问题，探索出市中心高密度社区危旧房自主更新的可行路径，为超特大城市的老城区更新提供可复制的制度创新样本。
“业主出一点、企业投一点、政府补一点”
“黉桥·小石集”项目位于应元路南侧的居民区，因地处洪桥街（20世纪60年代因“黉”字难写，被改为“洪”）与小石街交界而得名。地块共19栋建筑，其中公房14栋、私房5栋。根据鉴定，房屋多为C、D级危房或砖木、砖混结构建筑，且房屋内无独立成套的厨房和厕所，是典型的危旧房，迫切需要改造。广州市住房和城乡建设局联合市规划和自然资源局、越秀区，聚焦存量更新提质，将其纳入试点，进行原拆原建。
“最开始，居民不了解原拆原建政策，以为政府上门做城市更新，‘泼天的富贵’来了。”洪桥街道办事处主任王飞说。得知原拆原建不是政府出钱，而是自己出资，私房业主肯定有不情愿。“我们跟私房业主解读政策利好，比如总体建筑面积最多可以增加30%，高度也可以适当增加。”
5户私房业主之中，3户选择出资改造。他们承担每平方米4400多元的建安成本，危旧房变成电梯新房，而且面积和高度均有所增加。其中2栋就在街角的黄金位置，此前主要用于出租，面积都是10多平方米，业主只需投入数万元，改造后房屋增值，租金显著提升，很快就能收回成本。另外1栋接近60平方米，业主也参与原拆原建。剩下的2户因为合法面积认定的原因，业主选择进行微改造提升。
相比面积占比不到5%的私房，14栋公房才是大头。其中，国企北秀公司的房屋占比最大，顺理成章成为“大业主”。项目内不同权属的房屋一并委托北秀公司统一设计，整体报批，由其负责设计、监理、管线迁改、工程管理等费用，出资改造所有公房并负责后续运营；私房“小业主”只需出建造成本——占项目总投资约3%；政府提供前期工作经费和申报补助资金。
通过公房的企业“大业主”带动私房“小业主”，项目探索出“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的多主体筹资机制，成功破解改造资金难题。
半年建成绿色低碳、安全舒适的“好房子”
资金问题解决后，新房怎么建、建多久成为业主和周边街坊关心的问题。“有些业主年纪大了，担心房子要建好几年，自己享受不到改造成果。”王飞说。项目落地新技术，用足新政策，从开拆到建成只用了半年时间，打造绿色低碳、安全舒适的居住空间。
半年完工的背后，是广州首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建”，过程就像“搭积木”。承建单位广州建筑介绍，现场基础施工时，工厂可同时生产模块，工期较传统建造方式缩短约60%。模块在工厂内完成大部分工序，“像造汽车一样造房子”，质量更可控。现场以安装为主，大幅减少了施工扬尘、噪声和建筑垃圾。主体建筑顶层还安装了光伏组件，预计发电1.24万度/年，减少二氧化碳排放约1.2吨/年。
改造前，项目一侧的内街最窄处仅2.7米，消防车无法通行。负责设计的广州市城市更新规划设计研究院有限公司董事长骆建云介绍，建筑创新采用首层骑楼退距4米的方案，既满足消防通道要求，又提升了慢行系统体验。设计师通过建筑内部空间抽疏，巧妙腾挪出“7”字形中庭区域，于各栋窗户对开位置统一增设通风井，通风采光效果大幅改善，居住舒适度显著提升。
改造发挥政策叠加效应，用好广州危旧房改造和模块化建筑容积率激励的政策红利。改造前面积1761平方米，改造后增加了517平方米，增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。“增加的面积有200多平方米位于四楼，未来会用作街道的社区活动中心，包括社区书屋、智慧养老、健身空间以及休闲空间等。”王飞说。
探索多宗地连片改造，塑造广式特色街巷空间
项目范围内的房屋权属性质较为复杂，涉及街属公房、区直管公房和私房等多种类型，同时每栋房屋均拥有独立宗地。
为有效推进改造工作，破解多主体联动开发的难题，市住建部门会同市规自部门、越秀区反复研究，决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对建筑形态、平面、立面进行整体规划设计，确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一，既满足了业主的多样化需求，又确保了项目的整体推进。
项目通过打破单宗地改造局限，对零散分布的17栋建筑进行整体规划设计，增添红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，利用建筑多层退台设计营造出丰富的公共空间和立体绿化，结合周边退缩空间打造社区交流小广场，塑造具有广府特色的街巷空间。
周边街坊“心郁郁”，广州推动更多项目落地
记者从北秀公司了解到，在后续运营中，项目通过引进专业运营企业，打造首层社区服务空间与二三层公寓联动的综合体。
首层布局轻餐饮、健康生活、便捷服务等多元社区服务功能，为周边居民创造社交场景，激活社区活力，逐步构建集“社区生活枢纽”与“潮流文化地标”于一体的活力生态。二、三层30间18平方米的房间计划打造为现代化公寓，公区配建公共厨房、阅读室、共享客厅，满足新市民、青年人“拎包入住”需求，增加中心城区的优质居住空间。
项目开始发挥示范效应，家住附近的老街坊钟先生，现场看到新房子的设计，也“心郁郁”（心动）期待自家有机会改造：“如果按照4000多元每平方米的标准出资，我也愿意参加。”王飞透露：“我们街道谋划了三个片区，目前居民参与意愿都比较高，最高的一个已经是100%了。”
接下来，市住房城乡建设局将持续深化危旧房改造配套政策研究，发挥黉桥·小石集项目试点的示范带动作用，推动一批“原拆原建”、自主更新项目落地，进一步消除房屋安全隐患、改善群众居住条件、释放存量空间资源潜力，为城市高质量发展注入新动力，助力现代化人民城市建设。
文/广州日报新花城记者：李天研 通讯员：祝健轩
图/广州日报新花城记者：骆昌威 通讯员：祝健轩
