业主因不满物业服务拒缴费用，物业用停水停电“施压”，这类小区矛盾早已不是新鲜事。可物业这种“硬核”催缴合法吗？业主拒缴费用又是否有理？今日，广州天河区法院公布了一起物业费纠纷案件，涉案物业公司控诉业主拖延缴纳8年物业费等共计6.5万元，业主提起反诉，要求物业赔偿停水停电造成的损失15万元。最终，法院判决涉案物业和业主双方都有过错，都要担责。
业主、物业互相控诉对方要求赔偿
何某在天河某小区拥有6套房产，A公司是该小区的物业服务人。自2015年5月起，何某以不满A公司的物业服务为由，长期拒绝缴纳物业费、水电费等。其间，A公司与何某还就车辆停放问题产生矛盾。A公司通过居委调解、张贴催款单等方式催缴无果后，于2022年5月对何某名下的4套房产采取停水停电措施。2023年10月，A公司认为何某连续8年恶意拖欠物业费、水电费等费用，严重影响公司效益，将何某诉至法院，要求何某支付2015年5月至2023年7月拖欠的物业费、水电费、垃圾处理费等合计6.5万余元。
何某辩称，自己未与A公司直接签订物业服务合同，因此无需向其支付物业费。反之，A公司为催缴物业费等费用，对其名下房屋采取停水停电等措施，导致其家私家电受损、冰箱内食材腐坏，侵犯其权益。故向法院提出反诉，要求A公司恢复水电供应、电梯使用等，并赔偿各项损失合计15万元。
法院：双方都要担责
天河区法院经审理认为，何某与A公司已形成事实物业服务关系，何某应当就A公司提供的物业服务支付相应对价。但A公司采取停水停电方式催交物业费已明显超出其履行物业服务管理职责的合理范畴，应为该行为造成的损失承担相应责任。
为此，法院判决何某向A公司支付物业费、水费、垃圾费等合计4.2万余元，A公司赔偿何某因停电造成的损失5000元，并驳回A公司、何某其他诉讼请求。
A公司和何某均不服一审判决，提出上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。
经办法官周玺舜指出，本案是一起物业服务人起诉业主方的典型案例。本案中，虽然A公司与何某之间未直接签订书面物业服务合同，但何某作为涉案小区的业主方，实际上接受了A公司提供的小区生活设施的维修养护、环境卫生和秩序管理等物业服务，双方已形成事实物业服务合同关系，从权利义务相一致的原则出发，何某理应支付相应对价。根据A公司提交的最早催收物业费记录，何某拖欠费用时间长达8年，结合诉讼时效规定和A公司停水停电的事实，何某应支付自2017年7月至2022年5月的物业费、水费、旧电梯维修分摊费合计4万余元。再者，根据广州市《关于收取城市生活垃圾处理费和清洁卫生费的通告》，结合涉案房屋的产权登记情况，何某应按照每户每月5元的标准，支付其名下房产在2017年7月至2023年7月期间的垃圾处理费2100余元。因此，法院依法判决何某需支付拖欠的物业费、水费、旧电梯维修分摊等费用合计4.2万余元。
至于何某提出的A公司恢复供水供电、电梯使用、赔偿损失的反诉请求，案件审理过程中，经法院调解，A公司已恢复了涉案房屋的供水供电。而涉案房屋所在楼栋的电梯此前曾进行更换，何某因未参与电梯更换集资导致无法使用电梯，不可归责于A公司。《中华人民共和国民法典》规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。对于因采取停水停电造成的损失，A公司理应承担相应的赔偿责任，但何某未能提供充分证据证明其损失的具体情况，故法院根据在案证据酌定A公司赔偿何某损失5000元。
法官提醒：业主不能以拒付物业费消极对抗
经办法官表示，物业服务与居民生活息息相关。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条在规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”的同时，也明确了“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。
小区物业服务具有公共性与整体性，物业服务的对象系整个小区全体业主，服务内容包括了公共设施的日常运行、维修和保养、绿化管理、保安、保洁等各个方面。物业服务本身是一个长期的、动态的过程，物业服务人需要持续投入人力、物力成本以完成相应服务工作。业主方作为接受物业服务的一方具有缴纳物业费的义务，不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒绝支付物业费。若业主认为物业服务“不过关”，可通过召开业主大会共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、向主管部门或行业协会反映情况等合法途径维权，而非拒付费用消极对抗。
此外，在业主未交、拒交物业费的情况下，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或申请仲裁，但切勿采取明显影响业主正常占有使用物业的措施催交物业费。这不仅侵害了业主的居住权，如若因此给业主造成损失，还将面临承担赔偿损失等法律责任。
文/广州日报新花城记者：章程 通讯员：钟晓丹
图/广州日报新花城记者：莫伟浓
视频/广州日报新花城记者：章程 通讯员：钟晓丹
广州日报新花城编辑：白云
