近日，适应房地产市场供求关系的新变化，我国房地产重磅政策不断，多部门推出了提振房地产市场的政策组合拳。从调整首付比例、房贷利率到保交房，系列政策的出台到底是出于怎样的考量？如何看待这些政策的含金量？这些政策的出台会对房地产市场产生怎样的影响呢？
当前，我国房地产市场正处于调整过程当中。国家统计局发布数据显示，今年1至4月，全国新建商品房销售面积同比下降20.2%、销售额同比下降28.3%。同时，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难，房地产市场供求关系发生了重大变化。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：一方面有相当多居民想改善居住条件，但是购房信心不足，购房能力受到抑制，购房压力较大；另一方面，还有部分在建商品住房消化速度趋慢，资金回笼也不及预期，影响了正常开发。房地产既是民生工程，又是发展工程，产业链长，涉及面广，也事关人民群众的切身利益，所以推出这么大力度的政策组合拳，就是要稳预期，稳规模，稳市场。
买房子，首付比例是个重要的“门槛”，它甚至可能决定了您能不能赶上购房“这趟车”，房地产政策“组合拳”的第一项就和它有关。5月17日，央行和国家金融监督管理总局发布通知，下调住房贷款最低首付比例。如果您是贷款购买商品住房的居民家庭，首套房的最低首付比例调整为不低于15%，二套房不低于25%。和去年8月的政策相比，再次下调了5个百分点，降至历史低位。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：从纵向看，政策调整后的首付款比例处于历史低位，国际上也是处于低水平，所以这项政策的力度是很大的。直接降低了购房门槛，尤其是在高房价的城市，降低5个百分点的首付比例，对一些家庭而言，可以少筹集几十万首付款，有利于扩大购房需求。
除了首付比例，房贷利率的高低直接影响到购房成本，这也是政策“组合拳”涉及的另外一个重点。同样是5月17日，央行发布公告，决定下调住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.85%，第二套房为3.325%。
中国民生银行首席经济学家温彬：现在的这些政策，主要还是从需求端来解决、发力，包括前期部分城市取消限购，解决的是购房资格的问题。这次下调首付比例是降低了刚需和改善性需求购房的门槛。包括商贷和公积金利率的下调，会进一步降低购房者的成本，所以更加有助于房地产市场交易活跃，从而确保房地产市场的平稳健康发展。
公积金贷款利率下降了，商贷利率是否也能跟上呢？5月17日，央行提出，“取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。各地可以因城施策，自主决定当地房贷利率政策下限，实现房贷利率市场化。也就是说，今后房贷利率下限设为多少甚至要不要设立，都由各地来灵活决定。
中国民生银行首席经济学家温彬：这次在房贷利率方面，机制上有一个重大变化，之前是三层的定价机制。首先在全国层面有一个房贷利率下限的约束；第二个层次是各地在全国利率水平下限基础上，可以因城施策；第三个层面是针对商业银行层面，取消了全国最低要求，把房地产调控的权力更多下放到地方层面。
早在2022年12月，央行就建立了首套房贷利率动态调整机制，地方政府可以根据该机制自主选择是否取消当地房贷利率下限。截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限，带动房贷利率有一定下行。这次政策调整将产生怎样的影响？是否会带动房贷利率进一步下调呢？
中国民生银行首席经济学家温彬：目前从全国多个城市来看，平均的房贷利率大概是3.45%，之前全国的下限是3.75%。如果全国层面取消房贷利率下限，房贷利率可能较之前下降30到40个基点，这样可以明显降低购房成本。比如对于100万的贷款额，贷款期限30年，用等额本息还款的方式大概可以节约房贷成本近8万元，平均到每个月大概会少支付200元。
降首付比例、降房贷利率等政策的出台，主要目的就是降低居民的购房压力，提振需求，而此轮政策不仅在需求端发力，还打响了“保交房攻坚战”，从供需两端同时发力。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：2022年7月，全国启动了保交楼工作，通过设立专项债款，成立专班等取得了明显成效，但一些地方又出现交了楼，但交不了房，出现了因销售不畅新的保交房问题。所以这次启动保交房攻坚战，就是要重点把更多项目纳入到‘白名单’，给予资金支持，要让老百姓按合同约定如期能拿到自己购买的房子。
4月30日，中央政治局会议强调，要切实做好保交房工作，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，就保交房工作作出了全面部署，住房和城乡建设部等部门也表示，将出台相关配套政策文件。
“保交房攻坚战”怎么打？第一个重点就是针对在建已售未交付的商品住房项目。通俗地说，就是房子还在建，已经卖给您了，但是还没交房。如果开发商资金链等出现问题，房子可能有烂尾风险。
住房和城乡建设部表示，要坚持市场化、法治化原则，防范处置烂尾风险。处置中要把维护购房人合法权益摆到首要位置。
中国民生银行首席经济学家温彬：一个是要压实地方政府的属地责任；第二个是要压实房地产开发企业的主体责任；第三个是要求金融机构进一步按照市场化、法治化原则，对这些项目应贷尽贷。
“保交房攻坚战”的第二个重点是解决好房地产项目的融资问题。其中，“白名单”正是房企的关键融资通道之一。
今年1月，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局联合印发通知，指导各地建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和建设交付。
重庆大学城乡建设与发展研究院（智库）负责人、教授刘贵文：这是一个特别精准、特别有效率的制度安排，确实有一些房地产开发企业因为自己的经营问题出现了风险，但是这些企业开发的项目处于很好的地段，而且有大量老百姓已经认购了它的房子，如果出现烂尾，对于这些认购的老百姓来说就是巨大的损失，但这个项目本身是优质的。所以在这个基础上，要建立基于项目的白名单制度，来建立房地产融资协调机制。
下一步，我国将进一步健全这一机制，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目的合理融资需求。
重庆大学城乡建设与发展研究院（智库）负责人、教授刘贵文：这个协调联动机制的推出，总的说来效果是比较明显的，但确实在协调联动机制的过程中也还有一些问题，比如在进入‘白名单’范围的楼宇选择上，有的时候还不够严谨；第二个方面就是这样一个协调联动机制，是需要很多方面、很多机构来一起动作的，目前来看效率还需要提升，这样才能够把精准有效的政策落到实处。
当前，化解房地产风险还有一个关键就是存量商品房“去库存”。面对较高的商品房库存，如何盘活存量？央行表示，将设立保障性住房再贷款，支持地方国企收购一部分存量商品住房用作保障性住房。保障性住房再贷款的规模是3000亿元，发放对象包括21家全国性银行，预计将带动银行贷款5000亿元。那么，这个新的货币政策工具将起到怎样的作用呢？
重庆大学城乡建设与发展研究院（智库）负责人、教授刘贵文：一个确实可以有效去消化一些房地产库存；第二个现在保障房体系还在建设过程中，在有库存的情况下，可以选择一些比较好的房屋，以比较合理的价格来收购，作为保障房，有利于保障房体系的快速建立；第三个方面，对于解决目前一些房地产公司流动性的问题也会有积极作用，而房地产行业整体回暖对地方经济的拉动，或者对于整个行业的发展也会起到积极作用。
除了消化存量商品房，存量土地也是需要妥善处置盘活的一大重点。自然资源部表示，准备出台政策，支持企业优化开发、促进市场流通转让、同时支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，帮助企业解困。这些土地收回、收购以后，可用于建设保障性住房等。下一步，有关部门将从资金、税费等方面出台配套支持政策。
中国民生银行首席经济学家温彬：很多房企很大的一块存货是体现在土地方面，前期买入的土地因为各种原因闲置下来没有开发，这一次专门针对这些土地采取相应措施。无论是由政府收购，还是在土地二级市场进行流转，或者是将来跟其他开发商联合开发，都会使房地产开发企业自身的经营能力、资金能力提升，同时更重要的是加快土地资源的周转，提高土地资源的使用效率，这一块也是下个阶段工作的重点方向。
房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。新一轮稳地产、去库存政策“组合拳”对房地产市场回暖到底会有多大提振作用，还有待观察评估。但可以肯定的是，系列政策的用意是为了稳定房地产市场，而不是要去过度刺激它，更不是鼓励投机。让住房回归居住的本质，让人民住上高质量、合心意的好房子，才是房地产行业行稳致远的关键。
