“明明没有享受物业服务，却要全额交物业费。”这一问题一度成为众多空置房业主的心病。
对于一些空置房来说，可能一年到头也住不到几天，物业费却照交不误。不过，这样的情况正在发生变化。
据不完全统计，目前，全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，具体包括苏州市、无锡市、宿迁市、扬州市、常州市、长沙市、石家庄市、青岛市、潍坊市、烟台市和兰州新区等。其中，苏州市、常州市等地最早于2014年便开始施行空置房物业费七折优惠政策，至今已超过10年时间。
按照相关规定，空置房应该怎么收物业费？多地试水空置房物业费打折，对业主和物业公司有哪些具体影响？
图源：视觉中国
01 减免空置房物业费引热议
日前，江苏省镇江市发展和改革委员会、住房和城乡建设局、市场监督管理局联合发出通知，明确市区空置房普通住宅前期物业服务收费事项，连续空置6个月以上，物业费最多交70%。镇江市发改委收费管理和价格调控处处长唐艺荣介绍：“镇江市市区物业服务收费管理实施办法原来是在业主大会成立前，实行政府指导价的前期物业的普通住宅空置房物业服务费是七折优惠，最长的优惠期限不超过两年。为了促进房地产市场的健康发展，我们对空置房政策进行了调整。一是明确了空置房的具体界定标准，就是连续空置超过6个月（含6个月）。二是取消了优惠的时间期限，只要达到空置标准，经确认后即可享受优惠政策。”
唐艺荣表示，政策调整一是为了缓解物业服务收费的矛盾，二是为了适应房地产市场健康发展的需要。“因为房地产市场步入调整期，全市的空置房物业收费的投诉增长比较多，物业公司也面临着既不愿打折收取，又收不到物业费的矛盾。当前房地产市场已经从量的增长转向质的提高，我们以空置房收费政策调整为切入口，希望以此来提升物业管理的服务效能。同时我们也了解到周边城市也有类似的空置房物业费打七折的优惠政策。”她说。
在甘肃兰州，长期空置房屋也在申请后按70%交纳物业费。兰州市物业服务指导中心副主任胡立宏介绍：“规定已入住的房屋连续空置达6个月以上的，从第7个月开始就可以向物业服务提供者，也就是物业公司申请按70%收取物业费。我们按照70%收费，是考虑到保障物业公司正常运行和小区的环境、安全以及业主空置房的安全，还有小区公用设施的正常运行。”
胡立宏表示，对房屋空置率较高的小区而言，如果没有按照70%收费，将难以维持其日常运行，对业主来说，收取一定的物业费也可以保障其财产权益。“业主长期不住，有可能上下水管路之类的有跑冒滴漏现象，小区的环境绿化、公共卫生、保安巡逻都需要一定的经费来维持，所以70%的收费，既保证了整个小区的正常运行，也保护了业主的房屋财产权益。”他说。
物业公司也算了一笔账。某物业公司负责人聂美珍坦言：“像我们也有保安、保洁、小区维护这些基础的服务，都需要资金来维持。现在，我们也会根据业主的实际情况来收取这个费用，像购买了但没有装修入住的这种情况，我们也会根据房屋的建筑面积在物业费上面打点折。”
02 落实情况如何？
有地区已先行探索超10年
政策给出了优惠，具体落实上是否会有阻力呢？胡立宏说，他们对物业公司的要求是实事求是，依规办理。胡立宏表示：“对于物业公司，现在有规定，不允许他们不受理，所以业主只要申请，他们就要根据相关规定实地考察，如果确实是闲置6个月以上，就按这个政策办下去了。”
此外，今年兰州还将出台实施方案，进一步提升物业服务水平。胡立宏介绍：“今年兰州市在制订物业服务提质增效实施方案，规范物业服务提供者，也就是物业公司相关的一些行为。同时我们也对业主、社区和街道基层治理等加大工作力度，这样既保证物业公司的正常合法运行，也保证业主的正当权益不受损失。”
《山东省物业服务收费管理办法》明确，办理空置房物业费减收程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过60%。青岛市发展和改革委价格处处长苏长征告诉记者，2024年2月1日，青岛对物业服务收费管理的实施细则进行了细化。“新的实施细则就是连续空置6个月以上的房屋，业主可以书面告知物业服务企业，双方共同确认后，从空置之日起，物业公共服务费也包含电梯运行费按照六折来收取。另外，房屋空置的衡量标准，原则上是水、电器都没有使用，如果双方能够协商其他的标准，我们也尊重他们双方的约定。”他说。
采访中记者了解到，有的城市没有推出统一的物业费调价打折政策，但一些物业公司有自己的打折方案。
有业主表示，自己所在的城市尚未实施上述优惠政策，史女士希望能明确如何具体界定空置房，如何更好平衡物业公司和业主利益。比如物业公司得把服务明细跟计费标准明示一下，方便业主弄清楚空置住房和长期居住住房在服务上的差异，物业就按照明细来免除人家的一部分物业费，这样业主们也消费得明明白白了。
事实上，早在2014年5月29日，苏州市发展改革委便出台了《苏州市物业服务收费管理实施细则》（苏价规字〔2014〕4号），第十六条明确规定，新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。
此后的2014年12月25日，《常州市区物业服务收费管理实施细则》（常价规〔2014〕1号）正式施行，并明确提出了空置房物业费打折优惠政策。“因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用（连续超过6个月及以上）的物业，业主大会成立前，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经物业服务企业确认后，其间的物业公共服务费按约定标准的70%交纳，优惠期限自本细则施行之日起计算最长为36个月。”
“该文件没有废止，仍有法律效力。”2023年12月22日，常州市发展改革委在回复当地市场咨询时表示。也就是说，江苏省苏州市和常州市至今已先行探索超过10年时间。
03 空置房屋减收物业费
实践比理论预想复杂得多
空置的房屋该怎么收物业费？北京航空航天大学法学院副教授赵精武认为，需要考量三个方面的因素。第一，民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不用接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。所以，空置房的物业费只可能是部分减免，而不可能是全部减免。第二，小区绿化等公共区域的服务，客观上不存在单独面向个别业主服务的可能性，并且这些区域的服务也占据较大比例，故而空置房的物业费减免范围不应当过多。第三，不去考虑各种事件因素，直接讨论减免物业费在现行的立法框架里可能缺乏法律依据。
赵精武表示，空置房物业费减免的前提条件之一正是需要业主能够提供充足的证明材料，证明在某一段时间房子确实没有人居住，但实践中，业主如何举证“空置”，还有待司法机关予以进一步明确。在法理层面，空置房物业费减免确有其合理之处，这也是合同关系中权利义务对等的表现之一。但实践比理论预想复杂得多，如果一个小区入住率低，过高的物业费减免不仅可能导致物业公司难以维系，也可能导致相应的物业服务质量有所下降。因此，眼下更需要解决的是如何认定“空置房”以及空置房物业费减免的实施细则，需要综合考量小区整体的业主入住率、物业公司的运营状况、小区所在地段、先前签订的物业服务合同等多个要素。建议在未来通过修订《物业管理条例》或者出台更为具体的实施细则，明确物业费减免标准，平衡业主和物业公司的利益诉求。
