大洋网讯 收楼本是开心事，最近叶小姐的心情却扎扎实实坐了一场“过山车”。2年前，为了享受当时90平方米以下首套房1%的契税，她特意选择了一套合同面积为89.73平方米的房产。没想到，在办理房产证时，却被告知实际测绘面积为90.5平方米，不仅需要补交房款3万余元，更需多缴纳0.5%也就是2.5万余元的契税。好在，日前出台的契税优化政策，将可享受1%契税的面积标准从90平方米提高到了140平方米。
对此，业内人士表示，期房销售按合同面积，但契税缴纳按实际面积，两者之间存在误差，购房时需要留出足够的安全边际，尽量避免购买那些处于临界面积段，以“省税”为噱头的房产。
合同与实测面积有一定误差在允许范围内
开发商开发在各类税费标准临界线面积的产品，主要是以“性价比”卖点促销售。例如此前可享受首套1%契税的面积标准为90平方米以下，许多项目便会推出88、89平方米面积段的产品，而为了合理规避“豪宅税”，诸多改善项目也推出了143平方米左右的户型。此次享受1%契税标准的面积从90平方米以下提高到140平方米以下之后，克而瑞也分析指出，预计开发商将加大130~140平方米面积产品的开发力度。
但值得注意的是，房产实测面积与合同面积的偏差却是后续不可忽视的不确定性。“房产测绘面积与合同面积有偏差，因此导致契税增加的案例此前也有，只是在房价快速上行的阶段，置业者对于房贷利率、契税等成本相对不敏感。”一位业内人士向记者透露。
“预售合同面积与交房面积之间一定幅度的误差是在法律允许范围之内的。”广东正大联合律师事务所律师何凯在接受记者采访时表示，在后续的契税缴纳环节，税费只与房产的证载面积相关，一般情况下业主须按照实际面积补缴房款并缴纳税费。
误差超3%可退房 想省税费留出安全边际
那么，在这一过程之中，作为购房者应该如何最大限度维护自身权益？何凯表示，根据相关法规的规定，合同面积与实际面积之间的误差不得超过3%，否则购房者可以退房。因此，若是后续希望享受相应的契税，就需要在面积上留出相应的安全边际，尽量避免购买面积临界线上的产品。例如，当前家庭首套住房在140平方米以下可以享受1%的契税，那么较为安全的面积则是140-140×3%=135.8平方米以下。
而在补房款的问题上，若业主对开发商的测绘面积确有异议，也可以找具备相应资质的机构重新测绘。“但单方证据是不足以推翻此前上报的实际面积的，假设进入诉讼，法院还会指定其他具备资质的机构出具权威证明。”何凯说道。
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房屋预测面积（即预售合同面积），一般指商品房期房销售中，由具有测绘资质的房屋测绘机构对尚未竣工的房屋进行预先测量计算的面积。预测面积作为开发商合法销售的面积依据，在购买期房签订预售合同时，合同上记载的往往是房屋预测面积。
房屋实测面积（即交房面积），一般指商品房竣工验收后，由具有测绘资质的房屋测绘机构对楼盘进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是房屋交付和产权登记办证的面积依据。
（广州日报全媒体记者 龙乐乐）
