近日，广州《荔湾区西塱村村镇工业集聚区城市更新单元详细规划》审议通过，西塱村（经济联社）村镇工业集聚区成为全市首个由经济联社自主筹措资金对工业集聚区实施自主改造案例。
从2022年下半年被纳入广州市第一批村镇工业集聚区更新改造试点项目之一至今，两年不到的时间里，西塱经济联社工业集聚区更新改造项目一直在做前期工作，最终选定由联社自主筹措资金实施自主改造的模式，在广州全市开先河。
村镇工业集聚区更新改造承担着存量空间提质与传统产业转型的双重使命，是广州推动土地节约集约利用和实现高质量发展的重要抓手。近日，记者走访该工业集聚区，了解西塱经济联社选择自主改造之路的考量，以及荔湾推动城中村低效土地集约高效利用的努力。
村镇工业集聚区更新改造背后的经济账
站在西塱经济联社工业集聚区一栋旧楼楼顶，可俯瞰联社全貌。该工业集聚区更新改造范围为北至西塱东西路、广钢车辆段（在建），南临广州环城高速，西靠西塱污水处理厂（一期），东接东塱村。
绿树掩映之下是低矮的平顶厂房与连绵的村居，与北边的广钢新城楼宇形成鲜明对比。往西是一条绿带，那是西塱污水处理厂（一期）的防护绿地。
“你看，我们联社南边是工业区，北边是居住区，中间隔着的是农田。”西塱经济联社相关负责人关先生介绍，正是因为这样的格局，联社工业集聚区一直没有被纳入旧村改造范围，由此符合了入选广州市第一批村镇工业集聚区更新改造试点项目的先决条件之一。
据《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》，纳入广州村镇工业集聚区更新改造试点项目需同时符合4个要求：1. 符合现行的城市总体规划、土地利用总体规划或国土空间总体规划，位于工业产业区块内、成片连片、规模不小于5公顷（中心城区不小于3公顷）的村镇工业集聚区优先。2. 符合产业发展规划，引进重点行业龙头企业、高新技术企业、“专精特新”企业、中小微企业、系列榜单企业（项目），支撑广州市“链长制”21条重点产业链发展，或建设高标准厂房、工业大厦，为企业提供低成本产业载体的村镇工业集聚区。3. 村集体改造意愿强烈，权属租约关系清晰，有意向入驻企业或运营主体，改造条件成熟的村镇工业集聚区。4. 不涉及旧村全面改造近期（5年）计划，不影响重大基础设施、重点项目建设的村镇工业集聚区。
西塱经济联社工业集聚区恰恰符合上述所有条件：其总用地面积约13.12公顷，改造范围内均为城镇建设用地，工业用地面积10.84公顷，占比82.58%，且用地全部为西塱经济联社集体用地，联社有意将此升级打造为集“科创研发+生产智造+企业孵化”于一体的粤港澳大湾区广佛“两业融合”示范园区。不仅如此，它还有十分优越的区位条件，南临广州环城高速，北临快捷路二期，东临花地大道中南延线，西临花地大道南等重要道路，距离地铁四线换乘枢纽西塱站仅1.1公里，可谓极具地利优势。
大多数村镇工业集聚区都是在时代的发展中自发形成。据了解，2000年左右，开始有人租用西塱经济联社物业用作厂房、作坊，慢慢形成了集聚区，一直以来都是由联社进行自主经营和管理，目前年租金收益为三四千万元。该集聚区业态以传统制造业（如金属制品、建材家具、音响设备、婴儿用品等）、包装加工业、物流仓储业为主，有12家发展为“四上企业”，占园区企业数33%，其中不少企业都有在原址产能扩容的需求。
改或不改，背后是一笔经济账。租出物业作厂房或仓库、办公等会给经济联社带来直接的租金收益或土地使用权入股分红，若改造投入的成本较高、改造后的收益增幅有限，不少联社偏向选择维持现状、抱守现有收益。西塱经济联社却选择了另一条路，即通过改造、寻求把蛋糕做大的机会。“不付出怎会有回报？而且试点政策也不错。”关先生表示。
据了解，广州大力支持村镇工业集聚区更新改造，对纳入试点的主要给予六大政策利好，以提高改造主体积极性：
（一）对于纳入“三旧”改造标图建库范围且保留现状地上建筑物的未完善手续的历史用地，经罚款处理后 ，可按现状建设用地地类完善历史用地手续，无需抵扣留用地指标。
（二）试点项目完善历史用地手续后，除按规划提供道路交通、市政设施、公共服务等公益性用地外，无需再移交经营性用地给政府。
（三）试点项目工业用地上可建配套行政办公和生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%（其中，用于零售、餐饮、宿舍等生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%），且该部分建筑面积不额外计收土地出让金；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%。
（四）试点项目应当通过高水平城市设计提高空间品质、景观风貌，其工业用地容积率原则上不低于3.0，不高于5.0。
（五）支持试点项目灵活探索利益共享机制，鼓励集体土地转为国有土地。
（六）支持产权分割转让。
以西塱经济联社工业集聚区为例，改造范围总用地面积13.12公顷，规划总计容建筑面积可以达到42.51万平方米，而且无需抵扣留用地指标，行政办公和生活服务设施计容建筑面积占比限额也较高。如果引入企业改造，为吸引企业参与意愿，政策支持产权分割转让，将一部分土地性质“集转国”。政策利好之下，联社决定进行全面改造，将工业集聚区整体拆除重建。
据了解，西塱经济联社曾想过引入企业参与，但在与不少企业接洽过后，放弃了这一想法。“企业也要算账，要衡量投入与产出，不少都想要产权分割转让。有企业要求在40万方的建筑面积里分割六成的面积，这让我们无法接受，最后决定自己来做。”关先生表示。因此西塱经济联社工业集聚区成为广州探索经济联社自主筹措资金实施自主改造的一片试验田。
近两年来，该项目一直在进行前期报批工作，如勘测定界、理顺历史用地问题、更新改造实施方案编制、土地控规调整等，计划今年底首开区动工。
“政策利好不代表前途无忧。”关先生表示，最大的不确定性在于运营：第一是老城区租金优势并没有那么明显，第二是未来的招商效果取决于产业定位等很多因素。据悉，该项目更新改造会分三期进行，后期引入专业运营团队，“首开区建好就让原有企业迁过去，保存优质企业存量，保证联社收益稳定，然后滚动开发，最大程度降低风险”。他表示。
荔湾成立推动村镇工业集聚区整治提升工作专班升级改造专班
“去年荔湾区成立推动村镇工业集聚区整治提升工作专班，成员单位包括科工信局、规划资源分局、农业农村局、住房建设园林局以及相关街道等，旨在以专班统筹，理顺机制、提高流程审批效率，推动各成员单位密切配合、攻坚克难。”荔湾区科工信局相关工作人员表示。
像西塱这样的村镇工业集聚区，荔湾区共有55个，主要分布在海龙围科创区北部片区及东沙片区。60%的平均租金水平区间为每月20-30元/平方米，经分析，村镇工业集聚区内431家现状企业（不完全统计），产业类型以金属制品业、印刷和记录媒介复制业、通用设备制造业及文教、工美、体育和娱乐用品制造业等为主，存在“少、小、散、乱”等痼疾。
“我们计划每年选取两个村镇工业集聚区申报市试点，海中经济联社工业集聚区成为广州市2023年村镇工业集聚区更新改造试点项目，今年积极推荐葵蓬经济联社工业集聚区申报广州市2024年村镇工业集聚区更新改造试点。”荔湾区科工信局相关工作人员表示，希望在保障经济联社利益的同时带动地区产业转型升级，带来社会经济效益的提升。
同步推进留用地高效开发利用
记者获悉，荔湾还在同步推进留用地高效开发利用。留用地是指本行政区域内，国家征收土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地集体经济组织用于发展生产的建设用地，是集体经济发展的一种补偿措施。据了解，荔湾区有现有21个经济联社，全区留用地指标106宗，尚有近75宗尚未明确兑现方式，比例接近71%。
去年下半年，荔湾区成立专班，全面摸查全区经济联社留用地情况，制定兑现指引，通过折算货币补偿、置换物业、纳入“三旧”改造、实物留地等方式推进留用地指标落地，同时规范细化留用地使用开发、工业园区升级改造的规划报建、资产交易等程序流程，提高落地开发建设效率，推进重点项目落地。
南漖联社一块留用地兑现后，一直是闲置空地，去年联社引入东沙本土企业冠泽（广州）投资有限公司建设8.5万平方米标准厂房，在层高、荷载等方面满足“工业上楼”需求。“东沙片区有不少好的制造业企业，但又没有一个纯工业的全新载体，去展示更好的企业形象，而我们的标准工业厂房可满足片区企业发展需求。”该公司总经理陈冠翰表示，目前建筑主体预计在今年八九月封顶，招商也在同步进行中，争取明年一季度开园。据了解，这也是广州首个用来打造工业载体的留用地块。
当前，荔湾已启动“产业载体建设三年行动计划”，正推动一批村镇工业集聚区提质升级以及留用地兑现开发，背后是荔湾奋战 “百千万工程”的身影，也旨在为全区大力发展以现代都市工业为重点、生产性服务业和现代商贸业共同发展的实体经济腾拓新的发展空间。
文、图/广州日报新花城记者：吴多 通讯员：陈婷、莫业博
