广州是国内最早落成商品房小区的城市之一。随着时间推移，小区维修、治理的相关问题也逐渐显现。实际上，房屋建筑都拥有生命周期，尤其在经过10~15年后，大部分楼房的结构、外墙、设施设备等就陆续进入维护或翻新的阶段。但一些小区的物业管理跟不上，加上小区累积的公共收益不透明，一定程度上影响了楼房的保养，因而成立业委会、拿回可用于修缮建筑的公共收益成为不少小区业主的“解题思路”。
但不少小区业主表示，成立业委会要面临多方面的阻力，有的小区多次成立业委会均告失败；即便是于3年前成立了业委会的珠江帝景苑小区，去年底在换届时也经历了投票率不足、业主意见不一致等考验。
那么，组建业委会有哪些经验可借鉴？如何更合理发挥业委会的作用？近期记者走访了珠江帝景苑小区业委会，并采访了一些专业人士。
珠江帝景苑小区。
小区面临“系统老化”
不同专业领域业主牵头组建业委会
珠江帝景苑作为市内大型小区之一，其构成共有6个组团，这里邻近广州塔，北靠珠江，遥望珠江新城，占地面积一万多平方米，其中仅人工湖区域就有5000立方米。但十多年过去，该小区也开始面临“系统老化”的问题：有楼房出现风化导致的外墙皮剥落，长期无人打理的人工湖更是落叶堆砌、湖面发黑……业主们长期累积的不满，使得法律专业出身的业主范女士决意和邻居们一同发起成立业委会。
作为业主和物业公司之间的沟通平台，业委会可以起到选聘和解聘物业服务企业、监督物业公司工作、维护业主权益等作用。但要成立业委会并不容易，据了解，珠江帝景苑业主总数约5000人，常住人口约两万人。早在2010年前后，该小区就曾有人提出成立业委会，但最后不了了之；2017年，当时的广州市物业管理法规鼓励业委会成立，范女士遂与几位业主共同站出来呼吁，并很快得到业主们响应，他们在小区内对5000多户业主发起签名，其中有超过1400名业主提供双证（身份证、房产证）表示支持。
“当时广州备案在册的业主组织较少，我们也是自己探索如何组建筹备组、如何建立选举制度；加上又面临物业公司阻挠、行政诉讼等挑战，直到2021年行政诉讼一审二审获胜后，我们的业委会才算正式备案。”范女士表示，成立业委会期间难免“踩坑”：比如在第一次选举期间，完成投票后他们突然接到投诉称“投票操作违规”。“因此选举程序和制度一定要合法合规，才能经得起考验。”
记者了解到，该小区第一届业委会成员共有13名，职业包括建筑师、咨询师、律师等。“建筑师负责看图纸，咨询师负责建立管理系统、协助执行，律师则负责研究相关法律法规，确保程序正当。对于想要建立业委会的小区业主，我们的建议是团队内要有法律专业人士，这样会更利于业委会成立。”
物业公司联合业委会在小区内开展活动。
谈判、协商、诉讼、立项改造
业委会多渠道“用力”追回公共收益为小区“升级”
成立业委会以来，通过发挥团队的法律专长和谈判技能，业委会不仅与原物业公司谈判争取到1000万元的重点改造专项资金，还为业主们精打细算结余了600万元管理费；还通过协商、民事诉讼等方式拿回公共收益600多万元，而这些资金大多用于小区的升级改造。
珠江帝景苑业委会的“筹资”之路，一度被不少人视为“教科书级”操作：如针对原物业公司康景物业，业主大会的投票结果是“续聘”而非“更换”；业委会通过谈判让物业公司投入1000万元重点改造专项资金“以表态度”，同时还建立了共管账户，以便监督和公开物业管理费的收支情况。此外，业委会还通过合法渠道开展核查，针对非法占用业主共有区域的行为展开诉讼，拿回属于业主共有的小区场所。据了解，为收回业主共有权益，珠江帝景苑业委会先后发起了民事诉讼10宗。其中最“出圈”的一例诉讼是涉架空层的民事诉讼：该架空层位于小区一期倚泓轩，面积约157.28平方米，此前被开发商占用多达十几年，在经历了一审二审后，最终业委会获胜，开发商不仅需支付超42万元的历史占用费，同时业主们也拥有了架空层的使用权和收益权。而截至今年换届前，该业委会拿回的历史公共收益超106万元，公共收入超299万元，其中包括广告收入、场地费、租金等。
记者在该业委会办公室看到，3年来业委会开展的升级改造项目近50项，包括外墙排险维修、人工湖改造、电梯装修或维修、白蚁查杀、无障碍设施改造等。此外，资金池内结余的600多万资金以及架空层后续的追讨费用、收益费用等也将在征集意见后用于第二届业委会继续开展专项提升工程。
监督、鼓励物业公司提质
克服投票参与率不足 业委会成功换届
珠江帝景苑第二届业委会主任彭军介绍，珠江帝景苑业委会目前包含法务组、清洁组、工程建设组、宣传组、绿化组等，分头监督物业公司工作，并通过微信公众号等公开透明每一个项目的支出及开展情况；对物业公司则采取酬金制度进行监督管理，“我们以业主满意度为标准，来决定给物业公司发放多少奖励酬金，从而鼓励物业公司提高服务质量。”
在业委会的监督配合下，如今康景物业不仅每个月公布工作简报，在开展相关活动时也更加积极，如联合邀请中医专家开展公益中医健康咨询便民服务活动，并在赤岗街道、居委会等牵头下联合筹办中秋游园会，并探访社区内的独居老人等。
业委会成立后督促执行了一系列小区改造提升项目。
尽管该小区第一届业委会“成绩斐然”，但在去年底的第二届业委会换届期间，也不可避免出现了一些风波。按照有关规定，业委会换届改选需要达到两个“三分之二”和“二分之一”，但从去年7月1日至30日开展的第一次换届投票中，由于参与表决的专有部分面积业主参与率只有51%，导致换届失败；去年12月，第一届业委会届满时再度启动换届投票，并积极沟通、动员业主投票，参与率终于达到68%，最终业委会成功换届。这也证明业主自治并不容易，尤其对一个大型小区而言，当业主之间、业委会成员之间的意见不一致时，往往会让自治工作充满挑战。
“业委会是一个新生事物，发展不易。一方面，业委会要通过各种公开手段鼓励业主关注小区内部管理状况，并积极参与其中；另一方面，物业服务企业、职能部门也需要予以更多调研，广泛听取意见，对相关规定进行完善。”一位该小区业委会监督员表示。
专家视点
鼓励更多业主参与小区事务
业委会作为新生事物，应当如何更好发挥其作用？记者采访了广州市社会科学院城市治理研究所副所长孙占卿。
孙占卿表示，业委会在实际工作中一方面需要明确其职能，保证信息透明度。“业委会在初期需要有明确的工作规范，比如如何去开展监督，自身又如何接受监督；其次，业委会需要在公共利益上保证信息的高度透明。”另一方面，有关职能部门要加强对业主组织的指引和管理。比如明确业主组织的核心职责、核心任务，相关工作流程、工作规范、公开条目等。孙占卿提到，在实际工作中，一些已成立的业委会时常会面临一些困局：“比如自身权威性不够，一些业主在完成业委会选举后，依然抱着有问题找街道或12345的思路，不会第一时间去找业委会。对此，业主组织、职能部门也应加强引导小区业主参与小区事务。”
广州市律师协会副会长、广东省律协房地产法律专业委员会主任林泰松则认为，应鼓励综合素质高、群众基础好的居民参与到业主大会筹备组和业委会中：“如具有财务、法律、工程、环境等专长知识的业主，他们的参与更能提升其他业主的满意度。”
文、图/广州日报全媒体记者 程依伦
