位于花都区新华市场的新华坊，始建于20世纪40年代，饱经沧桑的砖木老房子去年被鉴定为危房，肉档、日用品店、仓库为主的业态也亟待升级。然而，复杂的产权关系，一户最多有十几位业主代表，统一意见出资改造的难度极大，成为这片商业老建筑焕新升级的障碍。
市住房和城乡建设局将新华坊纳入广州市危旧房改造试点，会同花都区为其“量身定做”全新资金筹集模式，促成拆旧建新。如今，项目已完工，具有历史价值的青砖墙得以保留，老元素和新空间融合共生，首批商家已签约，预计8月底入驻，重焕新华坊的生机与活力。
成功拆旧建新的新华坊
困境：危房垂垂老矣，多数业主不愿出资
新华坊位于花都区新华市场内，过去主要用作商铺和仓储。项目占地面积约1540平方米，总建筑面积约2533平方米，建筑1-2层。历经大半个世纪的风吹雨打，这栋砖混、砖木结构建筑垂垂老矣，2024年6月经第三方鉴定为整幢“D级”危房，不能保证使用安全。新华坊多年来人流密集，被老花都人亲切地称为“村坊”，承载着街坊的美好回忆。
改造前的新华坊
项目正好赶上了政策的春风。2024年7月，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合印发《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，推进城市更新落地实施。根据《办法》，花都区对新华坊进行拆危建新。
新华坊共19套房屋，其中7套为直管公房，12套为私人业主产权。后者经过多代传承，股权关系复杂，业主人数最多的一户有十余名受益人，意见协调难度大，另有部分居民经济困难，动员业主出资难度大。有业主干脆抛下一句：“改造可以，但钱是不会出了。”
破局：全新筹资模式，运营权换改造资金
根据新华坊项目商业价值大的特点，“量身定做”业主自拆自建筹资方案：业主按直接出资或间接出资两种方式，统一将新建筑的20年运营权有偿让渡给区属国企花都区城投集团。换言之，国企更新房子，后续通过运营收回成本，期间业主可获得运营租金收益，20年后拿回房子运营权。方案中，业主直接出资可获得改造前评估租金收入的全额返还；业主间接出资则以每月部分租金抵扣建设成本，剩余部分作为租金收益。这一模式既保障了业主的日常收益，又确保了企业能够回收建筑成本，通过人性化制定融资方案，为项目的顺利推进提供了有力支撑。
改造前的新华坊
业主们第一次接触自拆自建的更新模式，又是全新的筹资形式，难免心存顾虑。“有的不理解让渡运营权换取改造资金的模式；有的认为返租租金过低；有的坚持自主运营；有的担心房屋质量和配套设施无法达到预期。”花都区住房城乡建设局工作人员介绍。
面对种种困难，在花都区、市住房城乡建设局的指导下，新华街道、区住房城乡建设局、区规自局、区属国企与社区组成工作组和业主会议面谈达50次以上，电话、微信视频等沟通不计其数。为了准确传达信息，工作人员驾车100公里前往业主住所当面交流。对于移民国外的产权人，邮寄送达合同资料。针对个性化诉求开展多轮面对面沟通协调，用情用功做足沟通工作。
改造后的新华坊
经过10个月的努力，12户私人业主于2024年12月全部成功签约，其中2户直接出资96万元，10户选择间接出资，成功解决了筹资难题。在集群街2号居民楼成功拆危建新的基础上，开创了连片商业建筑业主自拆自建的新模式。
多赢：小档口变非遗馆，闲置空间被盘活
本次更新由区属国企花都区城投集团牵头扮演“职业经理人”，聘请专业设计团队将新华坊整体报建，通过统一业态规划，招商出租，提升区域经济效益。在经营期内，维护管理成本、经营风险由区属国企承担。区属国企综合评估后按房产建筑面积每月返还居民租金，运营期满后，将房屋交还业主。
改造后的新华坊
在该模式下，业主消除了“危房”隐患，获得20年稳定的租金收益和一套新房，企业通过参与危房改造获得物业经营权，降低了时间成本、资金成本，实现长效微利可持续。
这不仅是业主和企业的“双赢”，还带动了产业转型升级、空间品质提升，与城市实现“多赢”。原有建筑二层空间大多为仓库及闲置空间，一层为肉禽档口、日用品小摊。区属国企升级业态，结合当地历史文化引入钉金锈等“非遗”产业，注入体验馆与大师工作坊等，将非遗与大众消费相结合，重塑文化叙事，让非遗工艺焕发“年轻态”。
改造后的新华坊
通过拆危建新，新华坊原有7处公产得到盘活。项目利用公房的公共空间，打造阶梯式的展陈空间和休闲空间，屋顶花园串联北侧坡屋顶观景平台和部分二层室内空间，形成二层连续的商业动线，串起首层沿街商业动线，有效解决原来二层建筑利用率低、物业价值低的难题。
传承：留住青砖墙，“绣花”功夫赓续历史
新华坊拥有连片高低错落的坡屋顶组群，青砖、红瓦、窗花、木屋架、红砖立柱、山墙……都是花都历史上民居广泛采用的传统风貌建筑元素。
改造前后对比，青砖墙得到保留
按照能保尽保的原则，市住房城乡建设局和花都区邀请了华南理工大学建筑学院的陈昌勇、宋刚等专家到现场指导，同时还特别邀请国家级非物质文化遗产第六代传人邵成村团队参与项目建设，在修缮中保护具有历史价值的建筑元素，保留青砖外墙和完整红瓦，翻新加固红砖立柱，修复窗花构架，传承老新华历史记忆，修旧如初，让破旧建筑焕发出昔日的神采。
保留下来的传统历史材料，成为时光烙印的珍贵见证。项目在屋顶花园中，重组利用具有历史价值的屋架构件；将原有的室内砖墙以分户隔墙的形式砌筑展示，使人可以领略到室内木结构的精美和传统建造工艺的独特魅力。二层打造半露天的环境，引入酒吧、西餐、书吧等休闲怡情的空间，将展览与商业融合，让建筑呈现出新旧融合共生的状态，推进老旧建筑与城市发展融合实现“活态传承”。
新华坊连片商业危房自主更新案例，不仅标志着广州市在连片危旧房屋自主更新领域的探索更进一步，也成为人居环境改善、产业发展、社会力量参与及体制机制改革等多方面协同推进的新示范。“千年广府韵，一街喜庆里”，下一步，新华坊将以喜庆及非遗产业为核心牵引，倾力打造花都喜庆与非遗民俗文化街，聚力铸就花都“广府喜庆文化地标”与“非遗民俗体验高地”。
文/广州日报新花城记者：李天研
受访者供图
