广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目开工半年，目前启动区工程进度已达三分之一，备受关注的居民出资自主更新项目已经完成房屋拆卸，正在建设新楼。这是全市首个开工建设的老旧小区成片连片改造示范区，将126个老旧小区“打包”统筹改造，不仅要缝合新旧城区、补齐设施短板、“焕新”人居环境，还要挖掘多元社区价值、探索成片融合发展、重塑老城区新活力。
近年来，广州落实住建部关于建设“完整居住社区”和好房子好小区好社区好城区“四好”建设的要求，积极谋划和实施老旧小区成片连片改造，由单个小区改造向成片连片纵深推进，由小区物理空间改造向街区社会治理转变，整体统筹、高效发挥片区存量空间、公服设施及文商旅创等资源禀赋，增强片区改造辐射带动作用，实现人居环境、文化环境、营商环境“三提升”。
空置损坏房变身邻里中心，构建完整居住社区
新华街道的集群街1号，占地面积373.6平方米，是一栋五层高的居民楼，污渍斑斑的土黄色外墙，雨水管、电线裸露在外，晚上乌灯黑火。这栋建筑原为居住用途，已空置十多年。2019年，房屋经过安全鉴定为严重损坏房，是居民身边的安全隐患。
集群街1号改造前
在本次改造中，花都区将这座闲置多年的直管公房拆除，复建一栋3层高的党群中心兼邻里中心，配建党群活动室、多功能运营大厅、百姓书吧、快递小哥驿站等功能，为群众提供便利。同时，进一步扩大约200平方米的敞开空间，给附近居民作为活动休闲场地，让党群中心变成社区和居民之间的“联结点”，顺应居民对美好环境的需要。利用地下空间新建二次增压水泵房，解决周边居民用水难问题，为居民提供更加完善的公共服务。目前，工程已在建设中。
集群街1号拆除重建效果图
全省首例居民筹资自主更新，告别危房迎好房
与集群街1号相邻的集群街2号，先行先试探索新路径，是全省首例多业主筹资、政府适当补贴拆危建新试点项目。该楼栋建于20世纪70年代，占地面积342.4平方米，为五层混合结构，房屋本体损坏严重，经鉴定为D级危房。
集群街2号改造前
建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。由于住户改造意愿强烈，具备依法实施翻建的条件，花都区研究出台相关试点政策文件，鼓励权属人自行委托区属国企作为实施主体开展拆除重建具体工作，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路，对房屋进行成套化改造。
项目找到广东省建筑设计研究院操刀设计，为居民打造“好房子”。设计团队通过“一户一策”量身定制方案，优化户型布局，增设内部电梯，完善供水、燃气、消防等基础设施的改造，切实改善居民居住条件，同时破解多业主共有产权危房治理难题。
集群街2号拆除重建效果图
目前，项目已完成房屋拆卸，进入新房建设阶段，预计今年年底建好，明年春节前居民就能住进新家。花都区住建局相关负责人表示，后期还将动员居民自主引入专业物业或准物业管理，解决老旧小区后续管养问题。
补足短板，由好房子、好小区、好社区到好城区
作为成片连片改造项目，广州以好房子为基础，进一步推动好小区、好社区、好城区的建设，完善配套设施，优化使用功能，形成小区、社区、城区公共空间共建共享的新局面。
项目按照“内外兼修”的要求，通过对小区基础设施改造及房屋屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，增强修缮改造力度，完善房屋基本功能、改善房屋绿色节能性能。同时，因地制宜完善无障碍坡道等适老化设施，满足居民对“好房子”品质生活的需求。
新中路12、14号拟修缮改造为“养老公寓”效果图
为了减少升级过程中的“阵痛”，花都区建立条块协作、部门共管的工作机制，按照“便民、利民、少扰民”的原则，在修缮改造中，将二次供水、管线入地、燃气建设、消防设施、停车设施建设、积水点排除、环境整治、违法建筑整治等统筹实施，让居民生活更方便、更舒心、更美好。
盘活资源为片区“增值”，实现长效可持续运营
根据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，花都区住建局对片区范围内存量资产项目具体情况进行摸查，建立台账，分类落实各项盘活条件，通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。
启动区内，积极探索新华坊、红砖坊、展隆超市、成衣大楼、1958影院、商业大道16号首层商铺等闲置低效资源整合途径和管理模式，支持国企单位自主改造自有物业，推进既有建筑的功能转换。改造将采取新建、配建、扩建相结合的方式，优先新增公共属性功能，增加便民服务设施和新兴商业业态，国有物业融合集中发展，联合业主及社会资本实现“1+1＞2”的产业提升，实现片区资源的“物尽其用”，增加社区营收。
成衣大楼改造后效果图
此外，花都区正积极探索集片区资产运营、公共资源运营、社区公共服务三位于一体的运营管理新模式，连接各参与方、各类资源，提供服务，形成长效可持续的机制。计划通过政府购买、居民付费、资源反哺，为片区启动区提供围合秩序管理、环卫保洁、市容巡查、夜市摊位运营、泊车位运营、广告资源运营等服务，每年的营运收入作为片区长效管养工作经费，探索实施片区全域服务、专业物业管理、业主自行管理等多元融合的完整社区治理服务模式。
新华便民集市效果图
以百年新华历史为轴，留住老花县城市记忆
本次改造在保护和延续城市文脉的基础上，项目对街巷空间、建筑风貌以及艺术元素等下足绣花功夫，实现新旧空间融合。
新中路是花都老城区最具烟火气的马路，拥有老花县最老派的商业步行街之一（太子步行街）、最繁华的菜市场之一（1944年始建的新华市场）、最早的电影院（花都1958影院）。项目以百年新华历史为轴，链接“站-城-园”三区域、联动“市-影-村-社”四个功能区，重构老城区新轴线，建设“市场+墟市”双核心，打造都市人情新汇聚地。
改造运用改良工艺重现街区既有的场所记忆
改造注重提炼在地元素，建立新华老街区“基因库”，以改良工艺运用水磨石、红砖、花格窗等具有年代特征的建筑材料和构件，对破损建筑立面等进行精细修缮，以期重现既有的材料记忆；首创“新华窗”街区新符号，用新材料新工艺展现新风貌，新旧并置，激活老街新生。
文、图/广州日报新花城记者：李天研
