8月15日，广州市召开推进城中村改造工作现场会，向各区下达任务书，锚定目标任务，加力提速推进改造不断取得新的实质性突破。地处市中心的康鹭片区改造，作为难度高、速度快、成效多的典型，成为会前调研的代表项目，向全市各区分享经验做法。
康鹭片区人多楼密、物业经济价值高、租赁关系复杂，集合了城中村各种棘手问题，可谓改造的“难题本”。片区打造街坊议事厅，补偿方案三次征求民意寻找“最大公约数”，并联推进多项工作，创新做法“三个提前”，仅6个月就实现了从“首拆”到“首建”的突破，整治提升效果明显，其经验得到住建部充分肯定。
难题：
物业经济价值高，租赁关系复杂
康鹭片区位于全国最大纺织面辅料交易基地——中大纺织商圈内。依托纺织产业链条资源，经过三十多年的发展，片区经济产值大幅上升，但随之而来的是一系列的城中村弊病。首先是人口密集，片区人口密度高达11.96万人/平方公里。绝大多数的常住人口为外来人员，本土村民3100多人，仅有约三分之一在村内居住，只占常住人口的零头，人口比例对比悬殊。
建筑强度高是康鹭片区的典型特点，改造前毛容积率高达3.0，“握手楼”“一线天”随处可见，住宅、工厂、仓库、商铺、小餐馆等各类生产生活形态交织。由于人口密度高，哪怕在横街窄巷开一个小小店面，都能获得可观的收益。
由于康鹭片区地处市中心区域，人多地少，且纺织业发达，导致地值高、租金高，普遍存在层层转租赚差价、“顶手费”的情况，最多可达“七手”转租，房屋租赁关系复杂。
非村民与村民利益诉求的差异，物业经济价值高，物业“清租”难，构成了康鹭片区改造的难点。“康鹭片区是城中村的综合缩影，城中村的各种问题都在康鹭有所体现，而康鹭的问题在其他村不一定有。因此，康鹭的改造将为其他城中村提供很好的经验。”海珠区相关负责人说。
解题：
打造“康鹭街坊议事厅”，
“饮杯茶唔啱倾到啱”
2023年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，将康鹭片区划分为13个网格，由13位区领导挂任网格长，并从全区抽调干部进驻。同时，海珠区选派14名驻村“第一书记”进入康鹭，创新奖惩机制，激发村社干部主动管、争先上、积极干。
康鹭片区房屋产权类别复杂，包括村民房屋、外地人房屋、小产权房、社员楼、集体物业、集体土地上的国有房屋、临时构筑物7大类。如何在各方利益中寻求“最大公约数”，成为村社在改造过程中面临的最大难题。
为了充分听取群众关于改造工作的意见，片区13个网格全部设立了专班，由经济社社长、网格长担任“双班长”，主动对外公布办公地点，让群众在“家门口的平台”表达诉求，打造“康鹭街坊议事厅”。“用一句广州话来说就是，饮杯茶，唔啱倾到啱，唔掂讲到掂。（喝杯茶，有话好好说，通过沟通寻找共识）”海珠区相关负责人说。
针对片区的拆迁安置补偿方案，凤和经济联社在今年2月到6月期间先后3次开展意见征求工作，充分倾听村民及相关群体的声音，并逐一梳理和分析研究，不断修改完善方案，统筹考虑好各方的需求和利益，确保旧改做成做稳。
方案、清拆、筹建并联推动，
改造驶上“快车道”
从去年12月31日启动房屋拆卸，到今年6月25日拿到施工许可证，仅6个月时间，康鹭片区改造跑出了超大特大城市城中村改造的加速度。项目并联式推进方案编制、地块清租拆卸、首建地块开工准备等工作，通过“多线作战”让改造驶上“快车道”。
针对方案编制工作，“康鹭街坊议事厅”帮助村社“一碗水端平”，分好改造的“蛋糕”，凝聚各方合力共同推进。项目创新实施方案分两期审批的做法，在公示拆补方案的同时，推进第一期改造实施方案（不含拆补内容）获批通过并完成村民表决，同意率达92.27%。2024年6月，完善历史用地手续（第一批）获批复，两个地块项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证获批。
在地块清拆方面，项目专门成立动迁专班，网格和村社干部以“情、利、法”兼顾为原则开展清租。以情动人，逐户上门问冷暖、话家常，耐心劝说配合清租；以利导人，帮助租户找场地、清存货，有效保障租户利益；以法服人，包干分片宣法规、讲政策，及时依法解决合理诉求。仅用4个月，迅速完成两个首建地块49栋楼、全员379户租户的清租签约，对8.32万平方米房屋全部完成拆卸；其余7个第一期改造地块的清租率超9成。
为了加快“首建”筹备工作，项目启动房屋拆卸后立即倒排开工建设时间表，做到“三个提前”：提前完善用地手续，协调市相关部门进行前期指导，有效压缩手续办理时间；提前编制首建地块设计方案，向村社、合作企业提供临时规划条件，督促其快马加鞭；提前组织完成复建房户型设计等村民表决工作，大幅缩短了筹备开工建设的时间。
无人机+AI识别违建，
物联网自动远程断电除火患
“康鹭片区人多、房多、厂多，生产生活24小时不间断运作，是个‘不夜村’，导致管理和改造难度大，改造周期也较长。”凤和经济联社相关负责人介绍。针对违建、消防等城中村隐患，海珠区创新开发了智慧拆违、智慧数字管理、智慧消防等系统，以“智治”促“善治”“长治”，以整治推进改造。
康鹭片区楼高且密，站在楼下难以发现楼顶的违建，屋顶的违建往往是建了拆、拆了又建。海珠区在全市率先开发智慧拆违管理系统，定期出动无人机，运用遥感航拍技术、AI算法等技术，每次拍照后与原始底图一叠加，只要颜色、标高、面积等出现不同，马上通知街道到现场核对，实现“四个当天”（当天航拍、当天对比、当天生成图斑、当天发出督办）。目前已发现违建线索4660宗，核实违建47处并100%拆除。
近三年，康鹭片区电气火灾数量占全部火情的比例达57%。针对电气火灾占比高、多发生在晚上、夜间应急处置棘手的情况，为源头遏制电气火灾，海珠区在电表后面安装物联网终端硬件，通过24小时监控，一旦发现异常，自动远程断电、同步手机报警、专业人员立即赶到现场处置，发现在前端、防患于未然。目前已成功预警火灾20多起，已安装系统场所未发生电气火灾。
配置综合产业用地，
产业载体和住宅同步建设
康鹭片区的现状环境和产业生态，导致片区内基本都是小作坊，缺乏大企业。在改造中，需要充分统筹考虑中大纺织商圈产业的转型升级，有效推动商圈从传统商品交易市场蜕变为国际时尚中心。
海珠区首次在城中村改造中提出配置综合产业用地，为优质企业就地升级提供了产业载体保障，预计改造后片区可提供144.83万平方米产业空间。“在率先启动的两个地块，我们将建设商住楼，今后计划一二楼用作产业，三楼以上是住宅，让产业载体跟住宅一并建设，形成配套。”海珠区相关负责人说。
为确保优质企业就地升级、产业优势和经济活力有效延续，片区将以中大布市资源为根基，通过“保留部分关键生产环节、分类施策重组企业结构、打造数字供应链平台、品牌集聚设计孵化”四大策略，布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能；于南泰路—叠景路沿线布局产业地块，以发展新质生产力推动形成高品质、集聚化的产业走廊，引领活化中大纺织商圈，建成具有世界影响力的国际时尚消费商圈。
未来：
环境更“优”、配套更“全”、
产业更“优”、集体更“富”
目前率先开工的两个复建地块，将建成8.42万平方米、650套复建住宅，0.17万平方米公服设施，以及2.35万平方米产业空间。这两个地块预计2027年底完成建设，优先保障首批村民回迁安置，把改造的阶段性成果带到群众的眼前和脚下，为后续其余地块的改造实施作出示范。
康鹭片区改造范围规划建设总量为377.98万平方米，划分为59个单元地块，按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则分为四期滚动实施，拆除一片、建设一片，建成一片、腾挪一片，保障居民有效安置、产业合理延续提升。
改造后的康鹭片区，将系统解决城中村环境、安全、产业、空间等问题，让人居环境更“优”、公服设施更“全”、产业品质更“优”、农村集体更“富”。未来，建筑密度将由59%大幅降低至22%，绿地面积增加至9.33万平方米，交通路网密度上升70%，彻底改变过去“握手楼”“一线天”随处可见的情况。
片区的公配设施水平将大幅提升，配置一批优质公共服务设施，补齐教育、医疗等短板。其中，包括完全中学1处、初中1处、小学4处等，教育设施面积将由9.9万平方米增加至15.66万平方米；包括社区卫生服务中心1处、社区卫生服务站5处等，医疗设施面积将由750平方米增加至0.99万平方米。公服市政、道路交通、绿地用地占改造范围总用地面积的55%，届时片区公共服务水平、道路通行水平将实现跃升。
通过产业的培育升级，村集体经济体量和质量将再上一台阶，预计村集体物业固定资产将由70亿元增加到约288亿元，集体经济年收入将持续稳步上升。
文/广州日报新花城记者李天研
图/广州日报新花城记者陈忧子 吴子良
