城市发展迈入存量提质新阶段，如何盘活低效用地、激活城市内生动力？广州市以首批自然资源部低效用地再开发试点为契机，深耕十余年“三旧”改造经验，用政策创新破解用地痛点，以项目实践重塑发展空间，走出了一条资源约束背景下超大特大城市内涵式发展的特色之路。截至目前，全市已有344个低效用地再开发项目明确主体，233个项目进入供地环节，一系列可复制、可推广的实践成果，为全国同类城市的低效用地再开发提供了“广州样本”。
作为首批试点城市，广州针对部分存量建设用地布局散乱、开发粗放、用途不合理、环境品质差等利用低效问题，通过增存联动治理、政策叠加赋能，推动城市结构优化、动能转换与品质提升，让“沉睡”的土地焕发新生机。
黉桥·小石集：老城区危旧房的“重生魔法”
在越秀区洪桥街道，洪桥街与小石街交汇处有一座“红砖灰瓦”的崭新建筑——“黉桥·小石集”，4层高的品质社区里藏着老城区低效用地盘活的巧思。
“人才公寓马上就要举办入伙仪式，一共30间公寓已经出租了11间，现在仍有50多个意向租户。”洪桥街道办事处主任王飞表示。“黉桥·小石集”项目对地块内原有17栋危旧建筑进行整体拆除翻建，新建建筑主要功能为住宅用房及社区公共服务用房等，打造了独特的“青年社区 +”IP，同时合理增配嵌入式养老、托育等社区公共服务设施，将居住、办公、商业和公共服务等功能在不影响相邻功能前提下复合设置，构建了5分钟社区生活圈。
“黉桥·小石集”这个名字“一语三关”，既是两条街巷的地理交汇，也是17栋独立房屋的聚合更新，更是烟火气十足的商业集市升级，从一片隐患重重的危旧房区，蜕变成如今的高品质社区。
项目改造前
改造后的黉桥·小石集
小石集的改造之路并非一帆风顺。上世纪90年代的房地产开发尝试未果，2017年历史街区周边18米限高政策出台，市场主体望而却步，利润空间的压缩让这片老旧区域陷入盘活困境。为破解难题，广州以政策为钥，精准叠加《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》等政策，采用“原拆原建”改造方案，唤醒了这片土地的活力。
资金保障是改造成功的关键。小石集创新构建“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的可持续模式。总费用1989万元，北秀实业公司出资约1930万元，2栋私房业主根据自有产权面积负责建安成本。多方共赢的格局就此形成：居民收获物业资产大幅增值，企业通过后续运营获得合理回报，政府以少量财政投入撬动社会资本，实现城市面貌与民生福祉的双重提升。
温馨的人才公寓
黉桥·小石集的屋顶花园
“原拆原建的特殊之处在于，是居民协商自主改造、自愿出资，需要100%同意才能够启动”，王飞说：“和旧楼加装电梯情况类似，在原拆原建的过程中，最难的是居民之间的协商。”不过，小石集的成功，点燃了周边居民自主更新的热情。
王飞透露，目前社区已有8个新增改造意向项目，居民同意率已经超过70%。为破解居民协商难题，街道为每个项目成立自主更新委员会，联动社区、专业部门及区级指导力量，并配备政府经费支持的前期设计团队，让业主在专业指导下参与方案谋划，让“人民城市人民建”的理念落地生根。
西塱·C创城：村集体自主改造的“产业蝶变”
如果说小石集是老城区民生型更新的典范，荔湾区西塱村村镇工业集聚区改造，则是低效工业用地向高质量产业空间转型的标杆。作为广州市首批村镇工业集聚区更新改造试点，也是首个由集体经济联社自筹资金自主改造的项目，西塱村以“西塱·C创城”为载体，实现了从低矮厂房到广佛现代都市工业示范园区的华丽转身。
改造前的西塱村工业集聚区，90%建筑是2009年前建成的1-3层厂房、仓库，以混凝土、砖混结构为主，入驻企业多为传统制造、批发零售类，空间载体薄弱、产业层次偏低，难以支撑转型升级需求。凭借距西塱四线换乘枢纽仅1.1公里的优越区位，西塱股份合作经济联合社决定自主造血、全面改造，锚定“科创研发+生产智造+企业孵化”的定位，打造广佛“两业融合”示范园区。
“和周边城市相比，我们的土地成本不占优势，必须在产业配套和业态升级上破局。”东漖街道办事处西塱联社党委书记、理事长杜继雄表示，园区聚焦生产性服务业高价值领域，配套建设研发中心、检测中心、设计中心，构建“生产+服务”一体化产业生态。为精准匹配企业需求，项目实行招商前置，梳理企业对空间面积、层高、荷载的要求，定制化打造产业载体，并探索“工业上楼”模式，将土地容积率从1.0提升至3.0-5.0，最大化挖掘土地价值。
作为村集体自主开发项目，西塱村采用滚动式开发模式，总投资约17亿元，首开区7.9万平方米的产业大厦预计2025年12月底封顶，2026年6月投入使用。为打响园区品牌，联社为项目取名“西塱·C创城”，“C”既呼应西塱发音，也承载着Creative（富有创造力）、Contented（安居乐业）、Central（都市核心）、Cooperation（合作共赢）的理念。
西塱·C创城效果图
西塱·C创城首开区即将封顶
“集体自主改造，我们有‘话事权’，利益更有保障。”杜继雄透露，针对招商运营短板，联社计划通过第三方采购专业团队、聘请职业经理人，提升园区运营水平。杜继雄同时透露，此次改造是抢抓政策红利，享受容积率提升、30%产业配套比例、无需抵扣留用地指标等支持，为项目落地扫清障碍。改造后，园区预计引入智能制造、科技研发类企业超60家，年产值达28亿元，贡献年税收约1.2亿元，实现“寸土变寸金”的产业蝶变。
从老城区危旧房的微更新到村镇工业集聚区的大升级，广州以低效用地再开发为抓手，用政策创新破解发展难题，用多元模式激活存量资源，生动践行了“城市发展从规模扩张转向内涵提质”的要求。未来，广州将持续深化试点经验，让更多低效用地焕发新生，为超大特大城市高质量发展注入源源不断的动力。
文、图/广州日报新花城记者：杜娟 通讯员：穗规资宣
