城市发展迈入存量提质新阶段，如何盘活低效用地、激活城市内生动力？广州市以自然资源部低效用地再开发首批试点为契机，深耕十余年“三旧”改造经验，用政策创新破解用地痛点，以项目实践重塑发展空间，走出了一条资源约束背景下超大特大城市内涵式发展的特色之路。截至目前，全市已有344个低效用地再开发项目明确主体，233个项目进入供地环节，一系列可复制、可推广的实践成果，为全国同类城市的低效用地再开发提供了“广州样本”。
西塱·C创城首开区即将封顶。
危旧建筑“原拆原建” 打造“青年社区+”
在越秀区洪桥街道，洪桥街与小石街交会处有一座“红砖灰瓦”的崭新建筑——“黉桥·小石集”。4层高的品质社区里藏着老城区低效用地盘活的巧思。
“人才公寓马上就要举行入伙仪式，一共30间公寓已经出租了11间，现在仍有50多个意向租户。”洪桥街道办事处主任王飞表示。“黉桥·小石集”项目对地块内原有17栋危旧建筑进行整体拆除翻建，新建建筑主要功能为住宅用房及社区公共服务用房等，打造了独特的“青年社区+”IP，将居住、办公、商业和公共服务等功能在不影响相邻功能的前提下复合设置，构建了5分钟社区生活圈。
“黉桥·小石集”这个名字“一语三关”，既是两条街巷的地理交会，也是17栋独立房屋的聚合更新，更是烟火气十足的商业集市升级。一片隐患重重的危旧房区蜕变成如今的高品质社区。
“黉桥·小石集”的改造之路并非一帆风顺。20世纪90年代的房地产开发尝试未果，2017年历史街区周边18米限高政策出台，市场主体望而却步，利润空间的压缩让这片老旧区域陷入盘活困境。为破解难题，广州以政策为钥，精准叠加《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》等政策，采用“原拆原建”改造方案，唤醒了这里的活力。
资金保障是改造成功的关键。“黉桥·小石集”创新构建了“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的可持续模式，总费用1989万元，北秀实业公司出资约1930万元，2栋私房业主根据自有产权面积负责建安成本。多方共赢的格局就此形成：居民收获物业资产大幅增值，企业通过后续运营获得合理回报，政府以少量财政投入撬动社会资本，实现城市面貌与民生福祉的双重提升。
改造后的“黉桥·小石集”。
“黉桥·小石集”小石集的成功，点燃了周边居民自主更新的热情。王飞透露，目前社区已有8个新增改造意向项目，居民同意率已经超过70%。街道为每个项目成立自主更新委员会，联动社区、专业部门及区级指导力量，并配备政府经费支持的前期设计团队，让业主在专业指导下参与方案谋划，让“人民城市人民建”的理念落地生根。
村集体自主改造 “沉睡”土地焕发新生
作为广州市首批村镇工业集聚区更新改造试点，也是首个由集体经济联社自筹资金自主改造的项目，荔湾区西塱村以“西塱·C创城”为载体，实现了从低矮厂房到广佛现代都市工业示范园区的华丽转身。
改造前的西塱村工业集聚区，90％建筑是2009年前建成的1—3层厂房、仓库。西塱股份合作经济联合社决定自主造血、全面改造，锚定“科创研发+生产智造+企业孵化”的定位，打造广佛“两业融合”示范园区。
东漖街道办事处西塱联社党委书记、理事长杜继雄表示，为精准匹配企业需求，项目实行招商前置，定制化打造产业载体。西塱村采用滚动式开发模式，总投资约17亿元，首开区7.9万平方米的产业大厦预计2025年12月底封顶，2026年6月投入使用。杜继雄透露，改造后，园区预计引入智能制造、科技研发类企业超60家，年产值达28亿元，贡献年税收约1.2亿元，实现“寸土变寸金”的产业蝶变。
文、图/广州日报全媒体记者杜娟 通讯员穗规资宣
