今天，《广州濂泉路27号铁路地块综合开发自主改造项目更新改造实施方案》编制单位——广州城市更新规划研究院对方案的三大亮点进行解读。据了解，这是全市首个采用全面拆除重建方式实施自主改造的专业批发市场项目，意味着沙河片区传统商贸业态迎来实质性破局，也为广州探索以“城市更新+产业升级”协同推进专业批发市场转型升级，提供了一个具有重要参考价值的鲜活样本。
项目现状
3000家商户的困局与突围
项目位于天河区沙河片区北部濂泉路27号，改造范围10.15公顷。根据方案，地块现状包含广东益民服装城和广州东铁路货场，是沙河片区规模最大的服装批发集散地，拥有商户超过3000家，商贸业务一度辐射南亚、西亚、中亚多地。
项目现状图（来源：项目实施方案）
但长期以来，在传统“三现”交易模式（现金、现货、现场）的局限下，并叠加电子商务冲击、国际贸易壁垒加剧等外部因素，近年市场销量持续下滑，产业转型升级需求日益迫切。土地效益偏低、产业层级固化、片区交通拥堵与消防隐患突出等结构性问题，已成为区域发展的现实瓶颈。同时，铁路权属用地开展城市更新，还面临着土地综合开发规则与地方城市更新政策衔接适配的现实难题，项目改造推进存在多重障碍。
依托广州市旧厂房自主改造、铁路存量用地盘活等现有政策，方案设计充分兼顾权属单位转型发展、商户经营持续保障及片区公共配套补齐短板等诉求，力求在产业升级、空间提质、交通改善与民生保障之间实现多方共赢。
方案三大亮点解读
亮点一：率先破题，自主改造的“广州首单”
项目按照老旧厂区自主改造模式实施更新改造，由权属单位作为改造主体，其在天河区注册的全资子公司作为实施主体负责开发建设。该项目已纳入《广州市2026年城市更新项目年度计划》，是《广州市旧厂房改造实施细则》印发施行后，全市首个获批落地的专业批发市场自主改造项目。
改造方案效果图（来源：项目实施方案）
项目对标国家、省、市既有政策要求，积极落实国务院关于支持铁路土地综合开发的相关政策精神，打通铁路权属存量用地城市更新落地通道，为央地协同盘活存量建设用地，探索形成了可复制、可推广的实践参考。
亮点二：业态焕新，从“批发集散”到“时尚秀场”
项目以“都市绿岛·国际时尚坊”为总体定位，目标建设成为以时尚产业全链条生态为核心引擎、以主题消费场景与创意办公生态为核心磁场的产业新地标，致力于打造天河区首个专业市场“产·商·文”融合提升示范项目。
展演中心效果图（来源：项目实施方案）
改造后，片区将摆脱传统单一的批发集散模式，转型升级为集时尚商贸活跃、文化消费乐活、文创办公灵活于一体的城央产业活力区。目前项目已精准对接40余家优质意向入驻企业，涵盖时尚品牌总部、跨境电商运营、文创IP孵化、沉浸式演艺等新兴业态。通过构建“设计研发—品牌展销—数字营销—文化体验”全产业链条，有效推动传统“三现”交易模式向平台化、数智化运营全面转型。
亮点三：空间重塑，空中绿岛+交通解困双管齐下
项目规划建设集品牌展销、商务办公、精品酒店、文化消费、创享办公及市民公园于一体的综合性建筑群。设计上以“绿岛”为核心理念，通过多层次退台空间将市民自然引入屋顶公园，沿途植入艺文IP及休闲商业业态，营造兼具舒适性与体验感的公共空间。
项目沿濂泉路出入口效果图（来源：项目实施方案）
针对沙河片区长期存在的交通拥堵问题，项目系统制定了5大类、8项优化措施，涵盖机动车与非机动车通行、慢行系统及货运通道保障等方面。具体包括：新增26米宽规划市政路、15米宽内部集散路、1处公交首末站，以及1570个停车泊位，同步大幅提升慢行空间尺度。实施后，片区路网密度提升约6%，内部车流量预计下降超过18%，区域交通环境将得到显著改善。
新增26米宽规划市政路效果图（来源：项目实施方案）
广州城市更新规划研究院表示，濂泉路27号铁路地块综合开发自主改造项目的获批，不只是一次单宗地块的更新改造，更是片区产业重构与城市功能升级的系统性工程。作为全市首个专业批发市场自主改造项目，它为存量时代传统商贸区如何通过城市更新实现产业迭代、消费提振、空间重塑，提供了可参照的“广州样本”。
项目建成后，将有效激活低效铁路用地及专业市场用地，全面带动片区面貌焕新与产业能级跃升，为广州现代化产业体系建设提供有力支撑。同时，项目也为全市众多专业市场探索出一条以存量盘活促转型、以产业升级促消费的城市更新新路径。
文/广州日报新花城记者：李天研
