地块规划愿景示意图
琶洲已形成以互联网、数字经济、人工智能、会展贸易为代表的产业集群。（资料图片）
9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》）。《实施意见》对标北京、上海等地政策框架，设置清晰的新老划断机制，并在土地出让价款分期缴纳方面推出免息等支持举措。
《实施意见》落地当日，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块竞价热度高涨，吸引了保利发展、越秀地产、珠实地产、广州城投4家企业参与竞拍。历经41轮竞价，该地块以38.1687亿元成交，溢价率为26.5%，成交楼面地价55385元/平方米，折合可售楼面地价57061元/平方米，由保利发展竞得。
最新出台的《实施意见》结合本地市场实际，在现房销售备案管理、项目分期分栋开发、新旧政策预售衔接、优化审批服务等环节设置更具实操性的弹性安排，为相关项目预留合理过渡与统筹空间，兼顾购房群众权益保障与房企正常周转需求。该政策从商品房销售管理、资金全流程监管、交付标准管控等多维度综合施策，进一步筑牢购房者合法权益保障防线，引导开发企业聚焦产品品质提升与服务优化，持续规范房地产市场秩序，稳定行业发展预期，推动广州房地产行业迈向高质量可持续发展。
今年以来，广州优质居住地块持续受到各大央企、地方国企、民企青睐，多宗地块实现良性溢价成交。国家“8·28”新政发布至今，土地市场仍然保持强劲活力。火热的土拍竞拍态势，充分彰显了广州强劲的发展底气和持久的吸引力，是广州坚持优质土地供给和政策制度配套双向赋能的鲜活成效。《实施意见》落地当日，核心区位地块高溢价成交，更是印证了广州核心区域土地稀缺价值，是房企对广州城市发展、营商环境、政策配套投下实打实的信心票。
海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块位于琶洲南区，是琶洲核心功能跨越黄埔涌向南拓展的重要承载空间。周边集聚琶洲互联网创新集聚区、广交会展馆、广州国际金融城等城市级功能平台。琶洲南区与琶洲岛隔涌相望，是琶洲产业与城市功能外溢的首站承接地，助力推动琶洲由“岛”向“城”纵深发展。随着片区开发不断拓展完善，地块将成为连接琶洲产业核心与南部宜居空间的重要人居节点。
产城融合 未来社区居住组团再进阶
琶洲已形成以互联网、数字经济、人工智能、会展贸易为代表的产业集群，汇聚众多总部企业和创新平台。目前，琶洲南区已有约43.7万平方米产业空间启动建设，将进一步聚焦会展新业态、数字贸易和互联网创新产业，持续增强产业承载能力，不断吸纳大批高素质产业人口安家落户。
地块将为产业价值高度集聚的琶洲板块再添优质居住载体，与其他周边优质项目协同构建琶洲南区未来社区居住组团，以品质人居承接产业人才，夯实产城融合发展基础。
地块采用2.2的适中容积率，为舒展的建筑布局与通透的园林尺度预留充足空间，落实“四好”建设要求。地块内部设置南北向公共开放景观廊道，并串联北侧黄埔涌绿道与南侧赤沙涌规划超级绿链，衔接片区慢行系统，构建连续贯通的蓝绿生态网络。同时，地块采用公建化立面呼应琶洲CBD城市风貌，推动自然生态、数字产业与日常生活融合，塑造琶洲南区生态宜居品质标杆。
配套提速 交通与公共服务同步完善
片区距11号线、12号线交会的赤沙地铁站直线距离约700米，周边新滘东路、科韵南路等城市主干路构成骨干路网，可便捷联系琶洲核心区、金融城、珠江新城等广州重点功能片区。片区的内部道路、跨涌桥梁及轨道接驳体系等交通配套正在持续完善。邻近地块的暨大港澳子弟学校，带来优质高端教育资源，助力片区形成国际化教育氛围。随着基础设施和公共服务逐步兑现，琶洲南区将加快形成宜居、宜业、宜游的复合型城市片区。
本次地块出让是广州落实以需定供、响应琶洲片区改善型居住需求的具体实践。市规划和自然资源局表示，将继续坚持规划引领与要素保障，推动琶洲南区城市功能与人居品质迭代升级，以品质供给回应民生期待。
做好新旧衔接 新项目不搞“一刀切”
广州市住房和城乡建设局表示，《实施意见》着眼于维护购房人合法权益、推动房地产高质量发展，提出全面加强商品住房预售管理、有序实施商品住房现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理和加强政策措施协同六个方面的实施举措。
《实施意见》切实保护购房人合法权益。有序实施现房销售，新出让商品住房土地，优先选择现房销售。现房项目在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后才能办理销售备案，能够实现“所见即所得”，有效防范交付风险。继续实行预售的，全面加强预售管理和资金监管，保障资金安全。
《实施意见》着力推动房地产高质量发展。文件提出推行主办银行制度、加大融资支持等举措，全面完善房地产信贷管理，推动开发融资从“主体信用”向“项目信用”转变，可以推动企业合理确定开发经营规模和节奏，促进行业稳健经营和转型发展。
《实施意见》坚持稳步推进做好新旧衔接。对新老项目分类施策，根据项目所处工程建设阶段的不同，科学确定销售条件和资金监管要求。新项目不搞“一刀切”，既可以现房销售，也可以在提高门槛后实行预售。对于存量项目，在确保建成交付、资金重点监管的情况下，支持企业做好销售衔接，确保市场供需平稳。
广州中心城区核心地块持续保持吸引力
根据《实施意见》，8月28日前（含当日）已发布出让公告，但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按我市原有预售条件申请预售。显然，在8月28日前已发布出让公告的这批新拍地块依然有协商空间。此外，支持项目分期分栋办理建设工程规划许可，土地可以切割分证办理产权登记等都将减轻开发商资金压力，使企业可以更加游刃有余地安排相应资金。
《实施意见》发布时，正值琶洲南区地块竞拍时段，业内人士表示，地块的竞拍热度超乎预期。在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节，广州实施细则对在途项目的处理，既落实“8·28”新政要求，又考虑到政策对市场的影响，有对冲措施，留出协商空间，也让市场预期和信心更加稳定。
在政策落地，确定性更强的背景下，广州核心区土地投资价值也更受关注。从刚成交的琶洲南地块来看，地块地处琶洲南区核心居住组团，紧邻琶洲CBD数字总部和琶洲会展片区，区位优越，周边汇聚多个商业、医疗、教育资源。
琶洲雄厚的产业势能、稀缺的居住用地、完备的交通生活配套，叠加旺盛的改善需求，共同夯实了区域的价值底盘。既可以承接产业人群的居住外溢，又无须等待配套培育周期，成熟片区叠加低密属性的项目，将构筑独特竞争优势，也是吸引多家头部房企持续投资关注广州核心区域的原因。
在“8·28”新政后拿下世界大观地块，也参与了此次琶洲南401地块竞争的越秀地产表示，广州始终是越秀地产的核心主场。今年以来，越秀地产持续布局琶洲、白云、天河等主城核心板块，在琶洲已布局六子，希望通过多项目的协同布局，推动片区高端居住迈向规模化、高品质、圈层纯粹的豪宅聚集形态。
根据《实施意见》，广州将统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。商品住宅项目用地实行净地出让，支持“拿地即开工”。这意味着要让供地匹配市场需求，提高未来销售前景的确定性和对开发商的吸引力，也将进一步增强广州土地投资价值的确定性。
全年一二手住宅成交同比预计保持正增长
记者从广州市住房和城乡建设局获悉，今年以来，全市房地产市场持续回稳向好，呈现量价齐升的运行态势。尤其是“穗八条”出台后，市场活跃度进一步提升。
8月，全市一手房网签面积同比增长15.6%，前8个月累计网签成交同比增长7.7%。房价则是稳中有升，70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，3月以来广州市一二手住宅销售价格环比指数连续上涨。其中，7月一手住宅销售价格环比指数为100.1、二手住宅销售价格环比指数为100.4，涨幅居于大中城市前列。
而从市场存量来看，广州市住房政策研究中心的数据显示，2025年以来，广州一手住宅库存持续缩量。今年1月至8月，全市一手住宅新增批准预售264万平方米，比一手住宅网签面积少235万平方米，显示楼市供需差值增大，市场自发去化库存。今年8月末，全市一手住宅可售面积907万平方米，去库存周期14.8个月，比2025年末高位收窄2.7个月。
广州市住房政策研究中心分析，第四季度优质供给将有序入市，供需结构持续改善。中心区及热点板块高品质改善型新盘有序入市，有效匹配居民升级置业需求。全年一二手住宅累计成交预计保持正增长，价格稳步恢复。
广州接连推出重磅地块——
9月29日，广州地铁地产41亿元拿下鱼珠车辆基地综合体地块。9月30日，海珠区琶洲南区地块溢价26.5%，以38.1687亿元成交。两天时间，广州涉宅土拍收金近80亿元。
9月29日、30日两天，广州已一口气挂出了9宗涉宅地块，主要分布在荔湾、南沙、从化、花都和增城区。预计10月、11月广州土拍市场将持续保持热度。
按照《实施意见》优化土地供应管理的要求，土地供应将更加匹配市场需求，不仅会助力提升区域资源配置和发展，也将进一步增强广州土地投资价值的确定性。
文、图/广州日报全媒体记者杜娟、刘丽琴、李天研 通讯员穗规资宣（除署名外）
