5月17日，中国人民银行连发3个重磅政策，包括《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，打出“取消房贷利率下限”“下调公积金贷款利率”“下调首付比例”组合拳，剑指维护房地产市场平稳健康发展。
为何“三箭齐发”公布重磅政策？这些政策将如何在广州、深圳落地？它们将带来哪些影响？
“三箭齐发”大超预期
释放稳楼市积极信号
5月17日中午，央行连发3个重磅文件。主要内容包括：首套住房贷款首付款比例调整为最低15%，二套房调整至25%；取消全国性的住房贷款利率政策下限；降低住房公积金贷款利率25个基点。
可以说，房贷新政“组合拳”大大超出市场预期。央行罕见选择在交易时间“三箭齐发”，原因何在？
“主要是我国房地产市场供需关系已经发生新变化，加上近期数据显示房地产复苏进度不够理想，央行协同其他部门加大稳楼市政策力度”。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示。
数据显示，截至2024年4月末，全国商品房销售面积累计同比下降20.2%，房地产投资累计同比下降9.8%，商品房住宅库销比为5.3%。
广开首席产业研究院资深研究员马泓表示：“房地产销售及投资增速的持续回落，商品房库存处于历史相对高位，表明房地产市场下行压力较大，也给宏观经济形成较为明显的拖累。”
“在这种情况下，进一步完善房地产金融宏观审慎管理，调整优化住房信贷政策，不仅具有重要性，还具有紧迫性。”招联首席研究员董希淼表示。
粤15城取消首套房贷利率下限
广州深圳跟不跟？
利率也是人们关注的焦点。
“取消房贷利率下限”政策发布后，有购房者发问：“广深等地以前出现过房贷利率打折的情况，取消利率下限是否意味着房贷利率会进一步下调到LPR以下？”
事实上，央行在新政中留了个“口子”，就是“因城施策”。新政明确，各地可自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
记者从权威人士处了解到，广深是否执行上述新政，目前还有待各城市政府部门出台相关政策予以明确。同时，还要观察各商业银行是否选择进一步下调房贷利率。
不过，下调利率下限并不是新鲜事。
今年以来，全国已有不少城市按“因城施策”原则，相继发布了阶段性取消首套房贷利率下限的通知。以广东为例，已有佛山、东莞、中山、珠海、江门、肇庆、惠州、汕头、潮州、汕尾、湛江、阳江、云浮、韶关、清远等15个城市取消首套房贷款利率下限。
取消房贷利率下限后，购房成本明显下降。来自人民银行广东省分行的数据显示，广东15个城市首套房贷款主流利率执行水平在LPR-40基点（3.55%）至LPR-70基点（3.25%）之间，较全国首套房贷款政策利率下限低20个至50个基点。
“多个城市取消首套房贷利率下限，这是二季度开始各地购房政策放宽的典型案例，充分说明房贷政策进一步宽松，也进一步说明二季度政策基调宽松的方向。”易居研究院研究总监严跃进指出。
在此背景下，有业内人士认为，广州、深圳等核心城市取消房贷利率下限的可能性较大。
而在银行定价方面，一位国有大行个贷业务负责人对记者表示，按揭贷款业务属于优质资产业务，目前广州各家银行还是愿意通过下调利率以获得更多的业务。从市场供需角度看，有进一步下调的空间。
首付比例最低可至15%
降至历史最低水平
新政中“首付比例可低至15%”的内容，也大大超出市场预期。业内认为，这是一次历史性下调。
《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
“房贷首付比例降低至15%，这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”严跃进表示。
董希淼则认为，首付比例显著下降，将更好满足刚性和改善性住房需求。
不过，对于这条新政，央行同样留下了“因城施策”的口子，其明确各地自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。因此，广州、深圳等核心城市是否会将首套房首付比例下调至15%，还有待观察。
新政还明确，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。其中5年期以上的首套住房公积金贷款为2.85%。而此前公积金贷款利率为3.1%。
“此次政策对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及支持住房消费提振具有积极作用。尤其是叠加房贷首付政策，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。”严跃进表示。
地产股午后“狂飙”
新政将刺激楼市企稳回升
央行重磅政策“三连发”，其影响率先反映在二级市场上。17日午后地产板块在利好刺激下“狂飙”，三大股指均涨超1%。
未来，这些重磅政策将带来哪些更长远的影响？分析认为，央行政策“三连发”超出市场预期，彰显中央稳楼市决心。同时，这些政策将进一步降低居民购房门槛与成本，有助于提振楼市复苏信心，带动刚需与改善型需求逐步释放。
“市场反馈非常热烈，甚至可以理解为历史上最宽松的一条政策。”严跃进表示，新政对于房贷的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。同时，后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。
董希淼说，去年以来，房地产金融政策已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制等落实实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次住房信贷政策大幅度调整，更从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑。“预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。”
“预计各地商业银行将快速跟进央行政策，下调个人住房公积金贷款利率。”马泓表示，新政将对全国商品房去化提供帮助，有望加快国内商品房市场向供求平衡的方向运行，推动房地产市场平稳健康运行。
南方+记者 唐柳雯 陈颖 黎华联
