广州某小区曾因资金链断裂而停工，一度成为城市的“伤疤”，更成为98户购房业主心中挥之不去的阴霾。
如何在法治化、市场化框架内守护百姓安居梦？广州市中级人民法院创新运用预重整转重整程序，以市场化机制破解房地产项目公司重整难题，仅用时33天重整成功，高效推动项目复工续建并最终顺利交楼。
“终于等到楼盘交楼的好消息，可以住进自己的温馨小家了。”业主小陈难掩喜悦。
预重整创新举措 破解复建困局
某房地产项目公司于2020年开始开发广州某小区项目。2022年1月起，项目因资金链断裂陆续停工，公司总负债达10余亿元。
“我们每次路过工地都揪心不已，最大的愿望就是能早日复工，拿到属于自己的房子。”业主李女士的这番话，道出了所有业主的无奈与期待。
业主迫切的复工期盼及债权人实现债权的合理诉求，市法院采取“预重整＋重整”模式，蹄疾步稳推进程序。
2023年9月27日，经债权人申请，市法院决定对某房地产项目公司预重整。
预重整期间，市法院全程指导临时管理人有序开展清产核资、评估审计、债权申报与审查、引进共益债投资人与运营管理方等工作，组织各方反复磋商，制定了《预重整计划草案》。
经评估，小区项目资产快速变现价值不足4亿元，而公司债务高达10余亿元。
若简单拍卖处置，不仅工程款债权、担保债权无法完全清偿，职工债权、普通债权更将颗粒无收。更为重要的是，业主的收楼将遥遥无期。而若续建完成，整个项目价值可跃升至20亿元。
破局之道唯在引入资金盘活项目。广州市法院指导临时管理人公开招募投资人，同时争取建设工程优先权、担保权人让渡优先权，保障共益债“后进先出”，为招募投资人提供激励。通过市场化机制提供激励，最终成功引入某信托公司提供4.5亿元共益债作为续建资金。
项目公司重整中各方主体利益诉求多元，能否最大程度争取债权人支持成为本案重整的关键。
该案在充分考虑负债结构、重整方向的基础上，创新引入服务信托，制定了“现金+信托受益份额”的偿债方案：工程进度款、职工债权以及小额普通债权一次性全额现金清偿；其余的建设工程优先权、担保债权、普通债权和劣后债权通过信托受益份额受偿；如果项目未来收益全额清偿各类债权后还有剩余财产，将分配给出资人。这一偿债方案有效平衡各类债权人和出资人的利益诉求，为后续《重整计划草案》获各债权人组和出资人组全票表决通过打下良好基础。
重整计划草案对小区项目的复工建设、销售、运营如何处理？这一问题关乎债权能否最终实现，更关乎业主能否如愿搬进新家。
市法院严格审查经营方案可行性，监督管理人对资金监管、项目建设运营、销售去化、成本控制、收支核算等工作做出明确安排。同时，本案经公开招募引入了品牌价值高、管理经验丰富的某大型企业作为项目运营管理方，提供运营、销售、品牌等全流程管理服务，确保项目后期运营顺利平稳。
如何确保项目复建交付，最大程度保障业主权益？
广州市法院指导管理人在重整计划中对此做出妥善安排：投资款或重整程序中获得的其他款项优先用于已预售楼栋的复工续建，确保达到交付条件；如出现无法交付的可能，商品房消费者的受偿顺位优先于共益债、建设工程优先权、抵押权等其他债权，赋予其“超级优先权”。
批准重整计划 小区迎来新生
随着创新机制组合拳见效，沉睡已久的工地重现生机。
2024年5月8日，某房地产项目公司《预重整计划草案》获得出资人组、各债权组分组表决全票通过。
在该方案经各债权人组以及出资人全票表决后，2024年5月10日，市法院迅速裁定某房地产项目公司进入正式重整程序。预重整阶段已形成的各项工作成果，在重整期间得到沿用，大幅节约了重整程序的时间成本。
裁定重整后仅仅33天，2024年6月12日，第一次债权人会议全票表决通过《重整计划草案》，市法院当庭裁定批准重整计划并终止重整程序。
六天后，项目迅速复工，工程建设顺利推进。
2025年2月底，首期98户业主喜提新居。
该案是通过“预重整+重整+信托”创新方式，切实化解房地产项目风险的生动实践。落实“保交楼、保民生、保稳定”政策，保障群众住有所居，最大限度维护商品房消费者的合法权益，是市法院办理房地产企业重整案件的重要目标。近五年来，广州市法院通过司法重整累计推动9个楼盘复工续建，有力保护2788名购房业主和回迁村民的合法权益。
文/广州日报新花城记者：魏丽娜 通讯员：年亚、舒擎林
