近来，广州传统中轴线附近的越秀区洪庆坊社区中，一处名为小石集的连片危旧房屋启动“原拆原建”，现场一个个钢结构模块像“搭积木”般精准安装到位，其余区域也正有序施工中。
为推动城市存量提质增效，市住房城乡建设局会同越秀区践行人民城市理念，以小石集为试点，通过协调民意凝聚共识、破解新领域难题、应用模块化建造技术、增容扩面辐射服务周边……率先探索出一条广州市中心城区高密度社区危旧房自主更新的可行路径，跑出中心城区小连片危旧房“原拆原建”加速度，致力打造“小而美”的城市更新样板。
黉桥·小石集项目效果图
试点先行：明确“原拆原建”模式，建立工作机制合力推进
越秀区“黉桥·小石集”项目（下称小石集），涉及17栋建于上世纪60-80年代的1-4层低矮老旧建筑，共有商、住户45户82人。建筑多为砖木结构，部分楼栋经评估为C、D级危房，房屋本体老化严重，承重构件出现不同程度损坏，墙体剥落粉化，三线杂乱，存在安全隐患，居住环境品质低下，亟待改造。
小石集“原拆原建”前
因小石集片区建筑、环境问题突出，同时项目内政府和国企管理的公房较多且连片，具备危旧房改造先行试点的条件。依托《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（下称《危旧房改造办法》），广州市住房和城乡建设局将小石集纳入广州危旧房改造首批试点项目。
广州市住房和城乡建设局编制印发项目实施工作方案和改造试点方案，明确“企业+居民”小连片自主更新模式，确定“原拆原建”改造策略，明确部门分工、实施路径、工作机制、工作安排等内容。由越秀区洪桥街道牵头成立工作专班，区相关部门、权属单位北秀公司等参与，每周召开例会，通报上周工作进展，研究本周工作事项，倒排工期、明确节点，分类施策，协调组织各方力量推进项目各项工作。
蹚出新路：破解系列新问题，增容扩面完善公服配套
由于是首个中心城区危旧房连片“原拆原建”项目，小石集项目在推进过程中，产生了诸多新领域的新问题。广州市住房和城乡建设局多次组织召开会议，会相关部门研究相继协调解决多宗地改造、消防通道宽度不足、产权登记、委托与报建等问题，同时推动小石集合理增容提质。
项目范围内的房屋权属性质较为复杂，涉及街属公房、区直管公房、私房等多种类型，同时每栋房屋均拥有独立宗地。相较于单一宗地上的“原拆原建”，项目一开始就面临“困难”模式。市住建部门会市规自部门、越秀区经反复研究，决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对房屋进行整体规划设计，既确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一，又解决了宗地权属人不同的问题。这种灵活的改造模式，不仅满足了业主的多样化需求，同时也确保了项目的整体推进。
小石集“原拆原建”前俯视图
据测量，“原拆原建”前小石集西侧与邻近建筑中间的内街巷小石街，最窄处只有2.7米，消防车无法通行。市住建、规自部门会区街经过协调讨论，决定通过建筑首层设计骑楼退距4米，为消防车通行预留空间，消除安全隐患，同时提高现状慢行系统的通行能力及体验感受。
小石集地处建筑高度密集的老社区，空间十分有限。此次“原拆原建”，着力发挥政策叠加效应，用好《危旧房改造办法》及模块化建筑6%容积率激励的政策红利，推动小石集作为广州首个“原拆原建”同步增容的项目落地，激励业主包括权属单位北秀公司出资改造。根据《危旧房改造办法》要求，此次增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。业主收获物业提质增值、企业取得投资收益空间、政府实现城市更新提速，多方共赢局面促使“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式得以顺畅推进，成功为项目改造注入“源头活水”。
尊重民意：为群众分忧解难，力争达成最大共识
有了创新模式加持，小石集推进加快。项目工作专班先期启动群众意见征集及拆迁动员工作。针对顾虑重重的私房业主，属地街道指定业主熟悉、信赖的街道干部、社区同志“包户”跟进，坚持以情感人、以理服人、以德化人，顺利完成全部私房业主签约。
长期以来，项目内的老旧建筑多由产权业主交予租户租住，房屋实际承租人的动迁安置亟需妥善处理。为此，工作组深入细致开展群众工作，对承租户反映的每项困难诉求均及时回应、竭力解决。其中，对5套直管公房的历史租户，区房管局积极梳理辖内周边条件较好的公房给予租户实地选择。“老租户对这里有感情，我们都理解，有什么困难我们都尽量帮忙解决。”洪桥街道工作人员表示，“有一租户是一位老年女性，自己一个人搬家比较困难，我们也第一时间协调，帮她完成搬迁清理。”
同时，项目成立共同缔造委员会，搭建“线上+线下”沟通议事平台，一方面广纳民意，就项目建设方案广泛征求利益关联方意见，特别是帮助部分房屋面积存在争议的业主查册确权，并调整设计方案为其争取利益最大化。另一方面凝聚合力，成立先锋服务队共同对可能受项目建设影响的周边居民开展政策宣传、说法释理及诉求协调工作，亦为后期围蔽施工可能带来的问题做好预案化解，最大限度争取群众的理解和支持。
小石集施工现场
技术赋能：落实“好房子”理念，打造“小而美”示范
经过专家论证，项目因地制宜采用现浇混凝土框架+钢结构模块体系，中间区域共装配56个模块。模块主体结构采用钢梁+钢柱+钢筋桁架楼承板的钢框架结构，配套集成墙板、整体卫浴等装配式装修产品，整合机电系统，在工厂形成箱式结构后现场整体吊装。通过工厂预制、现场快速组装的方式，有效降低施工噪音、减少扬尘，减少了对周边居民生活的影响，缩短约3个月的建造周期，同时具备结构安全可靠、使用寿命长的优点。此外，还采用了节能玻璃、屋顶光伏体系等技术，打造绿色建筑。
落实“好房子”建设理念。优化入户通道，满足疏散需要，增加共享门厅。在建筑内部空间抽疏，主体建筑中部区域巧妙腾挪18㎡用地及首层1.8米退缩位，新辟出一块“7”字型中庭区域补充空间采光，增加内庭院交流空间。结合周边建筑退缩空间打造社区交流小广场，补充完善周边无障碍通道，营造更加宜居舒适的居住环境。
项目公房部分规划建设4层，在项目一楼增设约250㎡公共服务空间，规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，完善“一老一小”群体服务保障，满足辖区民生需求。此外，首层骑楼设置健康茶饮、新街市等功能用途，二到四层保留居住功能，引入项目建设方整体运营，将着力打造具有市场竞争力、可持续发展的“租商融合”新业态。
黉桥·小石集项目效果图
小石集项目预计于今年九月底完工。接下来，广州市住房和城乡建设局将会越秀区继续谋划小石集周边环境提升，通过整体规划，打造具有特色的街区风貌，提升区域整体品质与功能，为周边居民和商户创造更加宜居、宜业、宜游的环境。
文、图/广州日报新花城记者：李天研 通讯员：祝健轩
