“原拆原建”后的黉桥·小石集项目。
黄石花园青年公寓一角。
农垦大院的健康公园。
老旧小区的空置公房，引入社会资本改造成为“奶油风”青年公寓，出租率超九成；楼龄最老将近60年的国企大院，产权单位出资参与改造，开创天河老旧小区改造“政企共建”先河；……昨日，广州城市更新媒体采访调研系列活动走进黄石花园小区、省农垦总局大院、“黉桥·小石集”项目。
近年来，广州市住房和城乡建设局践行人民城市理念，以老旧小区改造为重要抓手，积极探索“政府引导+公众参与+市场运作”模式，建立部门联动工作机制，引导居民“唱主角”，引入社会资本，广泛凝聚政、民、企各方力量，通过“聚合力、促共赢”，构建共建共治共享新格局。
黄石花园“点石成金”：“灰头土脸”的房子华丽转身 出租率超九成
位于黄石街道的黄石花园小区，是广州市首批采用设计施工运营一体化（EPCO）模式进行改造的老旧小区项目。改造引入社会资本，投资运营小区内的直管公房，盘活闲置空间。
在黄石花园改造中，项目引入运营企业愿景集团，对公有房屋、低效闲置空间等存量资源开展活化利用。改造前，小区内直管公房基础设施陈旧，日常运营管理、设施维修及问题处理由政府部门负责，管理难度和维修压力与日俱增。
为了改善黄石花园直管公房财政收益和使用困境，企业对旧屋进行改造：“灰头土脸”的房子，铺上木地板，搭配暖色调家具，变身“奶油风”青年公寓。截至9月，企业已整体交付运营74套（包括原空置66套和新退租8套），实际出租68套，出租率91%。
黄石花园三街3号共享服务中心，是企业重点建设的低效闲置空间之一。面积约340平方米的共享服务中心，原本只是住宅楼下的架空层，如今经过改造，成功引入人民日报智慧e站（助农产品、免费看报、便民服务）、广厂产茶饮（中茶饮、中医问诊）、非遗工坊（非遗体验、书法培训）等。
一系列活化手段，盘活了资源，改善了租住环境，完善了配套设施，为周边青年群体、新广州人提供了可拎包入住的舒适出租屋，提升出租率。租金收益的预期，促使企业积极出资提升小区整体环境，形成良性循环，实现多方共赢。
农垦大院“政企共建”：一滴橡胶树液“凝”成社区IP 大院留住乡愁
位于天河区东莞庄路33号的广东省农垦总局大院，分布了31栋已进入“中老年”的住宅楼，最早的建筑已建成接近60年，整体建成已超过30年。大院存在社区配套不完善，建筑老旧，适老化设施缺失等问题。
产权单位广东省农垦集团有意愿出资参与改造。天河区统筹投入财政资金；广东省农垦集团公司出资460万元改造翻新小区内道路。项目开创了天河区老旧小区改造“政企共建”的先河，为老旧小区改造资金池注入新活力。
改造构建起覆盖全流程的居民参与体系，由属地街道、社区居委会组织居民成立项目建管委、业主委员会等小区自治自管组织，搭建开放包容的居民议事平台。天河区住建部门联合多方，多次召开专题协调会议，累计协调解决管线入地、停车位优化等20余项民生难题。
农垦大院于去年底焕新。小区内，道路重新铺设，标线清晰，设置慢行系统，居民出行安全感明显提升。改造增设老年活动场所、亲子活动区等，对25栋老旧住宅楼进行升级，设置无障碍通道与扶手。建设一条贯穿社区的活动健康慢跑道，将小区划分为办公静怡区、居住生活区，重点打造三大节点——芳苑、欢聚公园、健康公园。
改造结合农垦总局发展历史亮点，以农垦职工采集过程中的一滴橡胶树液为原型，打造原创社区文化属性的文创IP“小灵胶”，将其应用于农垦大院标志系统之中，传承农垦总局历史文化。
黉桥·小石集“模块化建造”：老城危房“搭积木”焕新 打造宜居空间
位于越秀山脚应元路旁的黉桥·小石集项目近日全面完工，作为广州中心城区首个小连片危旧房“原拆原建”试点，该项目在半年内将17栋无独立厨卫的危旧房焕新为舒适明亮的新房子。通过公房的企业“大业主”带动私房“小业主”，项目探索出“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的多主体筹资机制，成功破解改造资金难题。
项目创新采用“统一设计、归集产权、整体报批”模式，由国企北秀公司作为实施主体，统筹推进不同权属房屋的整体改造。私房业主按每平方米4400多元承担建安成本，占项目总投资约3%；政府提供前期工作经费和申报补助资金。半年后，危房变身电梯新房，面积和高度均获增加，房屋价值显著提升。项目运用BMC钢结构模块化建造技术，像“搭积木”一样施工，工期较传统方式缩短约60%，并同步解决原有消防通道狭窄问题。
改造后建筑面积增加517平方米，新增空间用于电梯、公共走廊及服务配套。“增加的面积有200多平方米位于四楼，未来会用作街道的社区活动中心，包括社区书屋、智慧养老、健身空间以及休闲空间等。”洪桥街道办事处主任王飞说。
项目通过打破单宗地改造局限，对零散分布的17栋建筑进行整体规划设计，增添红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，利用建筑多层退台设计营造出丰富的公共空间和立体绿化，结合周边退缩空间打造社区交流小广场，塑造具有广府特色的街巷空间。
记者从北秀公司了解到，在后续运营中，项目通过引进专业运营企业，打造首层社区服务空间与二、三层公寓联动的综合体。
首层布局轻餐饮、健康生活、便捷服务等多元社区服务功能，为周边居民创造社交场景，激活社区活力，逐步构建集“社区生活枢纽”与“潮流文化地标”于一体的活力生态。二、三层30间18平方米的房间计划打造为现代化公寓，公区配建公共厨房、阅读室、共享客厅，满足新市民、青年人“拎包入住”需求，增加中心城区的优质居住空间。
目前，项目已产生示范效应，周边居民参与改造意愿高涨。市住房和城乡建设局将持续深化危旧房改造配套政策研究，发挥黉桥·小石集项目试点的示范带动作用，推动一批“原拆原建”、自主更新项目落地，进一步消除房屋安全隐患、改善群众居住条件、释放存量空间资源潜力。
文/广州日报全媒体记者李天研 通讯员祝健轩
图/广州日报全媒体记者邱伟荣 通讯员祝健轩
