旧城改造和古城片区、民国风情别墅区与古城墙。
“总要来趟南京吧！”不知何时起，这句话就和“我在某处等你”一起成了引爆网络的流行语。而这背后，是多年来南京市践行习近平总书记在中央城市工作会议上提出“一个尊重、五个统筹”的纲领性指引，结合自身实际，在城市更新中融合文化保护的最佳诠释。
说起南京，就离不开秦淮河。这是一条被吟唱了千年的河流，是南京历史文化的发源地，目睹过六朝古都的繁华。围绕党的二十大报告提出的“推进城市更新行动”进行多轮探讨，围绕秦淮河的历史人文底蕴、绿色经济导向，完成了众多的老旧小区整治和棚改任务，孵化出一系列独具特色且广受好评的示范项目……南京到底是如何做好“城市更新”这篇文章的？广州日报“高地行思录”团队来到秦淮河畔，实地探寻这座六朝古都的“更新密码”。
网红街区出圈：“留得住人，才能长红”
商业街区一区一主打 让“流量”变成“留量”
说到南京，首先想到的是六朝古都，其次就是金陵小吃，南京的特色是广而告之到不需要做什么推广。2022年10月，南京发布了《“十四五”期间市场主体培育方案》，推动整合传统商贸、历史文化、旅游观光等资源，着手建设具有国际国内领先水平的特色商业街区。
特色街巷重拾烟火气。
“一条颐和路，半部民国史”。2014年完成修复开放的颐和路公馆区第十二片区荣膺联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护荣誉奖。漫步在颐和路，青瓦黄墙灰门头，不同风格的建筑曾是民国期间各国使馆旧址。每一个街角，每一个屋檐，每一个散落的光点，似乎都是天然的摄影佳境，无法不“网红”。
记者在南京采访时发现，从南京火车站到夫子庙，以新街口为中心，大约3公里的半径内，众多特色商业街区星罗棋布，地铁线路则在其中穿针引线。夫子庙步行街以商旅文融合为主要特色，以儒学+科举两条文化中轴线为中心，打造了地下式博物馆——中国科举博物馆。街区内有20多个文博场馆，常态化举办状元巡游等传统文化传承活动。新街口作为南京现代商业的发源地和传统商业中心，被誉为“中华第一商圈”，主打潮流和现代。便捷的交通，各有特色的小马路，让南京满是浓浓的烟火气。
南京市文旅局负责人表示：“打造特色网红街区，是依托当地情况错位竞争，整个区域一盘棋，良性流动，让‘流量’变成‘留量’。这样不但改善了片区功能，提升片区品质和活力，也让众多小微商户多了经营下去的信心。”“我这里经营小吃，从早上忙到晚上，基本没有空闲时间。”熙南里街区附近的李记清真馆经理李先生告诉记者，特色街区的改造升级，让店里的生意更好了。
如今，南京的第三批城市更新试点项目名单出炉，将继续着手于保护历史文化、助力产业转型升级、全力保障和改善民生等方面。
棚户区蝶变：“怎么改，由我决定”
建立多方协商平台和社区规划师制度
“原来这里一下雨，就污水横流，我们都不敢出门。”南京小西湖片区居民刘先生指着自家花园外对记者说，他住的老宅已有百年历史。“现在我家花园打开了围墙，变成了街区共享花园，我也能经常出门了。”
刘先生回忆说，一开始他并不愿意打开围墙，但项目方多次和他沟通，并提供多个方案供他选择。最终对改造方案很满意的刘先生表示，选择的是一个方案，打开的是一段院墙，收获的是美景和温情。
在小西湖片区，不只是刘先生，这里每位居民的感受都是城市更新关注的焦点。现在的小西湖片区，头顶没了电线“蜘蛛网”。环境变好了，地方宽敞了，邻里关系也变得更融洽。
2015年，在秦淮区小西湖片区改造的过程中，政府探索了一种全新的老城更新思路，由“拆改留”转向“留改拆”，“留”摆在了优先位置。为了让这些老居民无论留下还是迁走都能舒心，项目组建立了一个多方协商平台和社区规划师制度，形成一个动态的交流窗口。最终，小西湖片区810户居民，有367户选择留下。
在距离小西湖片区3公里的地方，石榴新村旧改项目的工地上，新建的住宅已现雏形。这里的拆迁仅用45天就实现了97%的签约率，跑出了城市更新“秦淮速度”。2020年，这一片区成为南京市首个城市更新试点项目。改变“老百姓拿钱拿房走人，地块留给政府运作”的老城改造模式，由政府和居民一起商量着办，一起掏钱就地翻建起石榴“新”村。原住民留在原地，共享城市繁华和发展红利。
颐和路公馆区第十二区（民国风情区）宁海路17号别墅
城市更新在提升老城区颜值的同时，为产业发展拓宽了空间。为解决老城区“空心化”问题，吸引年轻人在此创业，秦淮区率先开展“城市硅巷”建设，改造现有空间，嵌入式容纳大街小巷创新创业者。
今年8月1日，《南京市城市更新办法（试行）》将实施，允许利用老旧小区及周边存量用地建设各类环境及配套设施。非成套住宅可以适当增加厨房、卫生间等建筑功能和面积。涉及历史文化名城保护范围内地段的城市更新项目，在符合详细规划的前提下可以根据实际情况划定用地边界。
此前，根据2021年发布的《南京市城市更新试点实施方案》，南京先后公布了42个试点更新项目，取得了阶段性成效。“城市更新发展以前关注的是物质空间，现在要关注建筑背后的人。”南京市秦淮区城市更新办常务副主任李建波表示，老城的改造和更新最难的就是要厘清复杂产权关系。尊重居民的权利，必定要从政府一元主体运作走向多元主体运作。
秦淮河是南京历史文化的发源地。
公共空间升级：“大而美，小而暖”
“梧桐语”小型城市客厅体现城市暖意
城市公共空间是繁荣城市生活、彰显城市内涵的重要场所，与市民的美好幸福生活密切相关。不管是大的长江两岸景色的提升，还是小的“梧桐语”城市客厅的建设，近年来，越来越多的本地市民感受到了公共空间提升带来的生活品质的改变。
记者采访当天，突然大雨倾盆，幸运的是遇到了“梧桐语”小型城市客厅。这里可以避雨，可以借伞，还可以加热食物。不仅给路途遇到窘境的人帮助，还能让市民看书休息，体现了一个城市的暖意。
近年来，南京市建设完成青龙绿带、浦口火车站、江心洲大江侧滨江风光带等，启动南京石头城遗址公园、江北大马路历史街区保护更新等项目。同时，沿江的众多工业遗址、工业旅游景点也被活化利用。
在石头城遗址公园里，漫步在石头城下，不仅赭红色卵石墙基清晰可见，还能看到历代在岩墙上增砌的城砖。石头城脚下的外秦淮河比夫子庙那里的内秦淮河更宽，也更有生活气息。在公园里，市民们三三两两聚在一起，有的聊天，有的打牌，不时还能看到年轻人沿着岸边跑步。一位市民告诉记者，他每天来这里跑步，岸边的步道非常适合锻炼，“沿着岸边跑步，一步一景，跑起来也轻松了。”
很难想象，这里曾是棚户区，又脏又乱，每年汛期都要淹水，居民饱受水患之灾。经过前期规划、实际建设，如今重现了石头城的文化盛景。2004年，该改造项目与“南京明城墙风光带规划与实施”共同获得了“中国人居环境范例奖”。
据了解，目前南京全市“梧桐语”小型城市客厅增至50处，还在不断“上新”。记者从南京市城乡建设委员会获悉，南京将探索“梧桐语”多元运营模式，根据不同地点和需求来建设，让它成为展现极美南京的生动载体。
玄武湖和紫金山 刘剑忠 摄
城市治理
成立全国首家商户自治协会 商户共管共治
群众自治，也是社区治理的科学化手段之一。记者了解到，南京秦淮区积极建立“门前三包”自治联盟，并由政府管理逐渐过渡为商家共管共治、相互监督。目前，全区已有自治联盟194家。
“疫情管控时期，小微企业遇到了困难，想成立一个组织，让街道里的商户能抱团取暖，一起搞促消费的活动，共同生存下去。” 南京市朝天宫商户自治协会（以下简称“协会”）副会长崔洁介绍，在这样的期待下，协会在2021年9月应运而生。
这是全国第一家商户自治协会，现已涵盖朝天宫街道辖区内各种类商户，协会会员由成立之初的100多家壮大至1000多家。成立以来，协会成员不断探索城市治理新途径，为提高城市管理水平和促进社区和谐发展创造了新的模式。
在南京的评事街和打钉巷的路口，有一个在当地颇受欢迎的美食餐厅——李记清真馆。采访当天下午，记者在饭店门前看到，购买锅贴的市民已经排了长长的队伍。此前，停车问题曾让商家大为苦恼。餐厅经理李先生告诉记者，开车前来的客人，常因违规停车被贴上罚单，久而久之客人嫌麻烦就不来了，对店铺的经营造成了影响。在协会的组织下，各方共同商议解决方案。“经过协商，我们加强了引导，相关部门也同意只要不造成路口拥堵，短时停车不再贴罚单。”
崔洁告诉记者，协会还积极参与到社区治理中。针对市容市貌、食品安全、安全生产等重点领域易发常发问题，每月组织召开“问需于商、问计于商”座谈会。协会还成立自治考核小组，每月组织一次考核，按照商户、居民、执法局4：3：3的分值比例给商户打分。考核内容涵盖“门前三包”“绿、黄、红”分级管理、安全生产、食品卫生、环境保护等，并于每季度进行讲评。对考核前三进行嘉奖，对后三进行督促整改，对拒不整改的，严格落实上限处罚。
曾经秩序混乱的小巷，如今商户自觉维护得干净有序，这和朝天宫商户自治协会的作用分不开。对此，当地居民还说起了顺口溜：“此前是‘商户堂前满飘香，附近居民遭了殃’，如今是‘民俗老店排长队，网红商家忙得慌’。”
在朝天宫地区，商户自治协会还通过共管共治、相互帮助和监督，营造了良好的营商氛围。协会设立了秘书处，负责协调沟通，让会员商家之间的合作更加紧密。商户经理李先生对此深有体会，“座谈会上不仅有商户，还有相关部门的人，比如银行。商户有金融需求现场就能对接。”
商户自治是一项全新的探索实践。朝天宫街道工委书记吴杰表示，街道将坚持“九分服务 一分管理”的理念,开放参与、多元共治,构建“以商引商 以商治商”的良性发展局面。
记者手记
构建政策体系 破解项目落地难
南京老城的更新改造，如同烹制一碗美味的鸭血粉丝汤，需要我们以细腻的心思、深入的理解和感知，才能呈现出最佳的效果。鸭血粉丝汤的鲜美，得益于精选的鸭血、粉丝和独特的调料。而南京老城的更新改造也需要对各种历史环境和经济因素的精心考虑和协调。在这个过程中，政策设计和精准实施至关重要，使南京老城在更新改造的过程中，保留其独特的文化特色。
记者发现，更新得以顺利实施，除了以居民为先，还得益于坚持制度引领。构建针对各类城市更新类型的自然资源政策保障体系，着力破解城市更新项目“落地难”问题，提高更新项目的可操作性。
以秦淮区为例，在顶层设计上，成立区委工作领导小组，筹建“专家指导委员会”，组织开展城市更新的前瞻性研究，为战略决策提供依据；在工作架构上，成立江苏省首家实体化运作的城市更新办，抽调近40家单位人员协同作战，实现从前期研究、政策审批、开工建设到招商运营的全流程管理与服务。在政策体系上，逐步建立起覆盖控制性详规调整、高效用地管理奖励、土地出让金减免、费用减免等在内的政策体系，正努力在资产确权等制度改革上先行先试。
老城更新，涉及的既有建筑改造项目数量众多、种类繁杂，在实际操作过程中难以办理相关审批手续，一直是消防审验最大的难点和堵点。南京市立足南京实际和历史文化街区保护利用现状，出台《南京市历史建筑保护利用项目建筑防火加强措施指引》，有效解决了历史文化街区保护与消防安全保障之间的矛盾。
在南京的城市更新过程中，无论是政策的制定还是实施，都充分考虑了物和人的因素。城市更新需要多方共同参与，为了实现最大共识，以人为本是至关重要的。从位于南京的小西湖片区更新示范中，我们可以清晰地看到以人为本的体现，这是城市更新的“灵魂”。
文/广州日报·新花城记者：陈庆辉、贺涵甫
图/广州日报·新花城记者：高鹤涛 （署名除外）
视频/广州日报·新花城记者：高鹤涛、陈庆辉
视频剪辑/广州日报·新花城记者：丁钰洵
