“银十”成色十足，国庆假期之后买家入市热情仍高涨。
国庆假期结束后，经过一周的调整，市场是否还在延续此前的火热态势？从节后全新开盘项目的成交状态以及热点板块周末的人气来看，市场热度仍在延续。值得关注的是，节后一周阳光家缘滞后的网签数据明显增长，日均三四百套的网签量，不仅是年内高点，也开始呈现出黄金周的热度。
业内人士表示，“银十”开局表现“超预期”，市场“回稳”迹象明显。同时，节后财政部推出一系列重磅房地产支持政策，预计短期内新政效应还将继续显效。而假期认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现，10月市场销售数据预计将出现明显增长。
市场行情仍高涨 成交达三年新高
在降准、降存量房贷利率、二套降首付、全市限购解除等政策组合的带动下，加上传统营销旺季各项目大力度的“促销、让利”配合，这个“银十”成色十足，国庆假期买家入市热情高涨。据合富研究院统计，新房市场成交规模（按认购数据统计）达到近三年新高，人气较“9月周均”升350%，交易升620%；对比2023年国庆假期升约3成，对比本年“五一”升1.5倍。存量市场二手物业网签同属近年高水平，带看量较节前明显增长。全市约有3成项目促销让利，此外，相当部分项目以“升佣、加大成交/来访奖励、增加成交赠送，如家电、管理费等”来助推市场交易气氛。
而这样的热度也在假期后一周延续。10月12日，位于黄埔的中建玖合·未来方洲正式开盘。作为节后首个开盘新项目，出现了极高的热度，开盘现场座无虚席，还有久违的摇号选房，人气极高。在开盘第二天，项目现场依然保持了高人气。据了解，周末两天项目到访客户合计超过1000组，销售中心门口甚至一度排队进场，场面火热不逊于国庆假期。
据项目透露的信息，中建玖合·未来方洲首开成交335套，优质房源基本售罄。其中，79平方米的户型最热销，包括顶楼和低楼层的单位都基本售罄，95平方米、108平方米的户型好楼层也基本订完。可见，刚需刚改客户出手积极。
此外，在番禺、白云、荔湾等板块的不少热点项目，上周末的人气也依然较高，延续了国庆假期的热度。阳光家缘的网签数据也开始显现出十一黄金周的热度。自10月8日起，网签数开始大幅拉升，日均成交基本在三四百套。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，国庆楼市行情在网签端是滞后体现的，对比国庆期间仅70余套的日均水平，单日网签回到300套以上，有了很大提升，毫无疑问是回到景气区间了，接下来需要观察的则是持续性。
楼盘国庆优惠回收？优惠价仍层出不穷
值得关注的是，尽管近期有多个项目表示将收回国庆优惠，节后涨价2%~3%，但业内人士表示，综合来看，各个楼盘“保价”或“涨价”的幅度其实并不大，其主要的目的，还是稳定购房者的预期，减少大家对于房价下跌的顾虑，从而增强客户的购房动力。而从周末开盘、推新的项目来看，足够打动客户的价格正是热销的关键因素之一。黄埔作为近期供应量最大的区域之一，价格优惠仍在持续中。据悉，中建玖合·未来方洲首开价在3.5万元~4.5万元/平方米左右，不到280万元左右可以买到79平方米的三房单位。其附近的中建海丝城推新单位价格更加优惠，79平方米的三房单位价格230多万元起，三房单位的最低价格已经到“2字头”。
对于目前市场价格的走向，合富辉煌广州公司副总经理、业务拓展部总经理梁仲贤表示，如果现在就说价格回稳有点太早了，因为观察市场还需要一定的时间。而且一手新房项目单盘差异性也会比较大，销售策略也会不同。有些项目可能真的是要回收一点折扣，因为之前定得比较低。有些项目则可能是逼单策略。以二手市场来看，尽管有个别房源涨价，但是，大部分二手房业主还是更倾向于趁着政策利好刺激初期积极出货。
合富大数据统计，广州二手住宅市场平均议价空间仍超过8%，议价幅度连续第二个月上升，降价盘主导二手房市场成交的格局延续。近日，一些市中心笋盘的消化速度更快了。因此，市场价格会慢慢呈现回稳的态势，起码不会继续明显下跌，但至于会不会有一些价格的回升，还是要看个盘情况。当下，主流开发商还是会以迅速出货为主，因为今年的业绩完成率还比较低，以价换量的场景在第四季度还会是主流。
供应迎来阶段性回调 刚需产品占比增加
在超预期开局之下，后续又会怎么走？从近期热销产品和板块来看，中心区、番禺北部、黄埔销售行情最为火热。可以看到，市场回暖有先后，不同区域的市场热度仍有分化。拥有核心地段或景观资源的1000万元以上及市区或近郊400万~800万元优质改善型项目表现最理想。无论是新房还是存量房，市场热点都聚集在城区。其中，海珠、黄埔、番禺人气最佳，高性价比项目的访客高达1000台以上。而天河、荔湾、黄埔、番禺北部交易热度最高，区域成交规模对比“9月周均”上升了4~8倍。海珠由于货源紧缺成交增幅则稍弱于上述区域。郊区市场则继续承压。
业内人士预计，10月市场走向也将延续月初的板块行情。不过，值得关注的是，虽然10月仍处于传统营销旺季，但房企推盘积极性正稳步回落，回落至8月水平。据CRIC调研，10月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积752万平方米，环比下降31%，同比下降18%，绝对量回归至8月水平。以广州来看，因9月供应集中放量，10月迎来阶段性回调，但是供应绝对量仍处年内高位，单月同比增幅仍高达86%。而从供应结构各产品档次分布来看，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。其中，广州刚需、改善、高端产品的占比分别为33%、52%和15%。由于新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例。
专家看市
楼市状态仍需数月观察期
近期，半个月内已经连续召开了三场重磅会议，三大部门推出的一揽子政策中，房地产政策占据了重要位置。自提出房地产市场要“止跌回稳”之后，后续政策正不断推出。可以说，目前正迎来政策宽松的时期。国庆节期间，一线城市市场明显有所改善，可见市场信心有所修复。
业内人士表示，从当前的政策来看，房价预期管理成为核心，“止跌回稳”的提法，让大家对房地产市场的定位和认知有了明显变化，体现了更加精细化经济刺激的思路。不过，从2021年下半年开始的几轮楼市政策，并没有持续长效，明显产生短期效果的包括2022年6月、2023年一季度和2024年6月三个时间段，在销售数据明显改善之后却依然是后继乏力。虽然新一轮政策有所不同，不用过度在意短期的销量变化，但现在说走出谷底还为时尚早，要说市场筑底反弹，估计还需要2~3个月的观察期。值得注意的是，稳预期不等于盲目涨价，毕竟市场尚未形成增量状态，只是在加速去化存量购买力。
克而瑞研究中心相关负责人表示，预计10月整体成交大概率稳步上行，环比增三至五成，同比因去年基数较低，预期转正。而二手房或将环比增一至两成，增幅略小于新房。分城市来看，核心一线城市仍处于新政利好期，新房成交预期环比增长3成以上，而二手房成交增幅略有放缓。
广州中原地产项目部总经理黄韬则认为，不论是政策的传导还是后续消费者在股市盈利资金的离场转向都需要时间。目前，优质房产依然是资产配置的首选项之一，预期改变之后资金的到位仍需要时间，而楼市能否完成筑底，将在2025年春节后可能出现的“小阳春”中得以体现。
文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴
