2025年，在中国房地产市场止跌回稳的主基调中，房地产行业进入新周期已成共识。结构性亮点开始显现：核心城市优质项目去化率逆势提升，供需关系持续优化，土地市场“缩量提质”特征显著。
去化率指标改善。克而瑞数据显示，11月典型城市去化率环比上升3个百分点。在广州，中原发展研究部监测显示，11月广州新房实现开盘去化率21%，环比上升6%。
房企拿地向核心城市聚焦
供求关系持续优化。根据国家统计局数据，今年前11月房屋新开工面积5.3亿平方米，下降20.5%；而同期，新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%。这也就意味着，前11月房屋新开工面积仅为同期新房销售的68%。这一数据预示着，明年新供应项目的市场竞争力会得到一定保证，行业可望持续回稳。
最后，是土拍市场的继续“缩量提质”。中指院数据显示，今年前11个月各线城市住宅用地推出、成交面积同比均下降，但一二线城市土地出让金同比增速较平稳，平均溢价率在10%左右。随着房企拿地进一步向核心城市尤其是核心区域聚焦，将为接下来的楼市提供支撑。
趋势前瞻：房地产新模式蕴藏新机遇
2026年的房地产行业将有什么变化？日前召开的全国住房城乡建设工作会议勾勒出了清晰的逻辑。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在2026年房地产四大工作中，排第一的是以城市更新为主的人民城市建设，稳定房地产市场排第二位。在2024年同期的会议中，持续用力推动房地产市场止跌回稳放在2025年工作的第一位。“这说明房地产行业调整对民生保障的冲击基本解决，房企风险释放的高峰也过去了；另一方面以新房和二手住房合并计算的总交易量，已经实现量的稳定。当旧模式开始褪去，新模式要尽快培育起来，这成为稳定房地产的关键。”
房地产新模式之下，也蕴藏着新机遇和新潜力。李宇嘉指出，一是以城市更新为主的存量盘活，激发房地产行业作为服务业、第三产业的属性，从而带动上下游，消费和就业；二是挖掘新增潜力，即市场和保障、租赁和购买、增量和存量的关系，促进由租转买、二手和新房、刚需和改善的循环。
在这一思路下，2026年房地产行业的变化呼之欲出。在政策面上，住房消费限制性措施将加快退出，因城施策的精细程度进一步提高；在供应端，“好房子”不再是高端住宅的“专利”，开始下沉到普通住房、保障房、老旧小区改造，由此激发普通百姓对住房的需求；同时，收储存量的力度加大，除了保障房，还有安置房、人才房等，一个由“市场+保障”共同构成的住房供应框架显现；值得注意的还有城市更新的提速，很多城市会加快房票安置的进度等。
应关注好城市、好地段、好房子
在市场层面上，多个分析机构均指出，短期来看为加快库存压力指标改善，新房新增供给规模将维持低位，再加之保障性住房的发展，预计新房量价指标还将维持一段时期的筑底周期。但在“好房子”引领下，市场仍然不乏结构性机会。2025年底，广州楼市的两个案例为2026年的楼市机会提供了较为明确的视角。
12月上旬，广州海珠区南泰路地块在土拍中由于地块素质突出，引来保利发展与越秀地产两家头部房企激烈争夺，竞价76轮，溢价率达到27.27%，楼面地价达3.68万元/平方米，预计其转化入市后价格在6.5万元/平方米；而在此前，位于广州金融城临江地块的保利玥玺湾开盘，不仅实现去化率超九成，还打破了首开销售额破百亿元的全国纪录。这充分说明真正具备稀缺性的高端项目，以及产品力强、配套健全、价格优势等高确定性的复合优势类项目，无论在房企端还是市场端，仍然受到市场追捧，从自住的角度出发是较为安全的选择。
另一方面，若以高确定性板块的价格为锚，也不难发现在近年来注重“所见即所得”的置业趋势下，部分成长型板块已经有了“超跌”后的配置价值，以广州为例，琶洲、天河东等片区都值得置业者以“长期主义”的视角给予关注。而在具体的时机选择上，则可重点关注需求侧的政策，例如城市更新及房票的推进情况、购房贴息等利好落地情况。
文/广州日报新花城记者：龙乐乐
图/广州日报新花城记者：刘丽琴
广州日报新花城编辑：钟达文
