“8·28新政”实施细则落地后的广州楼市，正从土地竞买热度和市场实际成交两大维度回应市场的关切。10月9日，黄埔科学城宅地历经71轮竞价，溢价26.61%成交。结合近期多宗地块的溢价成交，头部房企正以出资热度，展示对广州核心板块价值的认可。而刚刚过去的国庆黄金周，广州新房市场呈现结构性回暖，机构监测的50个典型项目认购量环比上涨64%。市场数据回答了房企是否愿意继续拿地、购房需求是否将持续释放。而这背后则是广州城市价值、广州楼市被长期看好的逻辑。
新政落地后土地市场成交热度超预期
10月9日，黄埔区科学城映日路出让一宗涉宅地块，吸引了保利发展、越秀、中海3家房企竞拍。最终溢价26.61%，被保利发展以总价16.65亿元竞得。在“8·28新政”广州实施细则落地当天成交的琶洲南地块，同样是溢价26.5%成交。从成交结果看，保利拿下的映日路地块折合楼面地价23183元/㎡，业内人士分析认为，考虑到现房销售新政后资金成本的增加，以当前地块周边在售项目的售价作为参考，企业需要加大预期拿地。从这一层面来看，科学城地块的热度超过了国庆节前的琶洲南地块。
根据现房销售预售条件提高、回款节点后移的要求，项目从拿地到回款的资金占用周期明显拉长，房企拿地和开发的资金门槛也随之抬升。新政实施细则落地后，广州土拍市场热度为何不降反升？
可以看到，目前，北京、上海、广州、武汉等城市已经先后出台了现房销售政策细则，除了新出让土地优先现房、实行主办银行制、预售资金全额全过程监管等硬性条件需要严格执行外，各地在项目融资、销售定金比例、分期竣备、土地分期缴款时间、土地分期对应的开发及销售权限等细节上都给出了操作空间。相比较而言，广州模式考虑到市场的过渡期和对冲措施，对房企更有吸引力。
同时，广州推出的琶洲、科学城地块，作为城市核心区域地块本身也自带吸引力。地块本身的高素质与高性价比是土拍氛围热烈最直接的原因。以最新成交的科学城映日路地块来看，其所处区位正是广州第三轴——活力创新轴北段“知识转化翼”上的重要平台。当前，广州科学城正锚定“建设国际领先的智造创新基地”定位，加快构建由未来科技、未来产业、未来场景驱动的智能制造增长极。本次推出的映日路地块正处在广州“活力创新轴”核心节点，周边高端产业、企业总部、科创平台高度集聚，坐拥华南地区最大孵化器集群，汇聚累计超90家上市公司、全省超3成国家级专精特新“小巨人”企业、全市超1/4的高层次人才和1/3的科创平台，高净值人群密度位居广州前列。
映日路地块容积率低至2.2，限高80米，是黄埔区府板块内稀缺的低密改善型居住用地。经过多年发展，地块周边已形成成熟的“地铁+商圈+公服配套”黄金三角格局，南侧紧邻科学城绿轴广场，东侧直连科学城总部经济区，与广州地铁21号线科学城站直线距离仅约300米，除此之外教育、医疗等优质配套资源完善，可满足高端人才全周期生活需求。
据广州公共资源交易中心出让记录，本次映日路宅地为科学城中心区范围14年来首宗公开出让的纯宅地。映日路地块开发要求对标广州市“好房子”建设20条标准，突出“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心方向，业内分析指出此次映日路地块的成功出让，将填补科学城核心区域纯粹低密改善住区的空白。
头部房企持续加仓广州 看好城市基本面和确定性
事实上，2026年以来，广州土地市场持续释放积极信号。从珠江新城马场地块243轮竞价、236亿元成交，到琶洲南地块41轮竞价、38.17亿元落槌，再到黄埔科学城地块71轮竞价、溢价26.61%成交，多宗核心区地块接连以高溢价出让。在全国土地市场整体承压的背景下，央国企在用真金白银为广州城市价值投下信任票。
房企敢于在核心区高溢价拿地，底气来自广州扎实的城市基本面。当前全国土地市场呈现典型的K型分化格局。中指研究院数据显示，今年前9个月300城住宅成交面积、出让金同比均下降，但核心城市优质地块持续受到房企青睐。克而瑞分析认为，房企高价拿地是在行业调整期，对确定性、入场资格、生存空间的战略性布局。
在这一逻辑下，广州核心区地块的溢价成交，本质上反映的是房企对广州城市经济韧性、产业厚度与人口吸引力的综合判断。从数据来看，2026年上半年广州GDP达16045亿元，同比增长5.8%，在一线阵营增速领先。不仅工业板块传统支柱回暖，新能源、集成电路等新兴产业高速增长，现代服务业也韧性十足，经济整体稳中向好、结构持续优化。而且，广州已连续三年保持年均10万左右的常住人口增量，为城市发展提供了充沛的人力资源。普华永道与瞭望智库联合发布的《机遇之城2026》报告中，广州在创新人才支撑、商务承载能力、市场主体活力三个维度位列全国第一。
资本愿意用真金白银在核心区加仓，头部房企也持续在广州补仓。算上科学城映日路地块，保利发展2026年在广州已经竞得5宗涉宅地，总拿地额81.2亿元，大部分地块都是高溢价竞得，平均溢价率25%。根据中指研究院的统计，今年前9个月，越秀地产在广州拿地已投资285亿元，华润置地81亿元，广州地铁地产41亿元，珠实地产、绿城中国、中国金茂等房企拿地也分别投入了十多亿元。这些市场行为本身，就是对广州城市价值最直接的看好。
“十一”黄金周楼市人气旺支撑市场信心
值得关注的是，土地市场的热度，与销售端的回暖是相互印证的。持续回稳向好的广州楼市支撑了开发商深耕广州市场的信心。在刚刚收官的国庆黄金周，承接现房新政落地以及贷款贴息的利好，广州楼市人气快速提升。普睿数智监控显示，09/28-10/04，全市50个典型项目来访7185批，环比上涨45%；认购393套，环比上涨64%。
多家开发商纷纷披露假期“战报”：于长假期间开盘的珠江·金融城·颐德公馆国庆期间累计到访超2000组，截至10月7日劲销25亿元，最高成交价突破14.14万元/平方米。保利方面则表示中秋国庆双节期间，其在广州劲销超30亿元。其中保利海韵项目“十一”期间到访超1000组，成交金额超6亿元，日均到访量较平时周末提升120%。据越秀地产透露，其旗下两个入选广州首批“好房子”标杆项目的越秀·阅璟台与越秀·鸿璟台在假期表现亮眼，其中越秀·阅璟台黄金周期间来访786组，销售金额超2亿元，稳居天河改善住宅销量榜首，番禺红盘越秀·鸿璟台期间到访超500组、成交套数达42套。万科广佛区域披露的数据则显示，10月1日—7日合计成交326套、金额9.29亿元，其中黄埔新城单盘贡献88套、2.1亿元。
中指研究院相关负责人表示，映日路地块作为广州现房细则出台后出让的第二宗宅地，依然能够保持较高的竞拍热度，显示出房企对优质地块的争夺意愿依然强烈。展望四季度，核心城市需求端政策显效和优质项目入市将为新房销售提供一定支撑。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，“十一”假期，全国楼市整体延续了积极向好的态势，市场交易活跃度正在提升，核心城市热点项目去化明显提速。市场表现与城市能级、房源总价结构之间存在显著相关性。预计四季度市场总体将延续积极向好的态势。因为相比2024年、2025年，2026年楼市的信心有所增加，尤其是关于房价趋稳的预期改善了。房价趋稳的情况下，政策将带来更积极的影响，促使楼市保持积极活跃的态势。
文/广州日报新花城记者：刘丽琴、龙乐乐
广州日报新花城编辑：龙嘉丽
