“管法官，我已经顺利缴纳了物业费，感谢您维护了街坊们的合法权益。”电话一端的陈叔显得有些激动，电话另一端的广州荔湾法院经办法官管军军悬着的心也终于落下。
近日，这起持续了数年的物业纠纷终于落下帷幕。
物业费涨价引矛盾
事情要追溯到10年前。2014年7月，陈叔购买了荔湾区某小区的房屋，满心欢喜地搬进新家。然而随着时间推移，陈叔发现小区的楹某物业公司提供的服务满足不了业主的需求，绿化做得不好、消防做不到位，门卫经常脱岗、楼栋卫生无人打扫等情况时有发生，他多次向楹某物业公司投诉，但整改效果不佳，且小区一直没有成立业主委员会，陈叔的投诉没有引起重视。
2020年1月，楹某物业公司通知小区业主，由下个月起，物业管理费由1.75元/月/平方米上调为1.80元/月/平方米。
上调物业费一事成为了导火索，彻底激发了陈叔和楹某物业公司之间的矛盾！
一气之下，陈叔不再向楹某物业公司缴纳物业管理费。这期间还产生了分摊水电费、垃圾处理费、电梯维修费、更换天面水风管费、更换消防器材费、楼栋加装监控费等费用，陈叔都拒绝缴纳。
楹某物业公司一再催促陈叔交费，但陈叔始终认为，楹某物业公司既没有提供配套服务，也没有提供上调物业管理费的依据，单方面就宣布调价，严重侵犯了自己的知情权和监督权，楹某物业公司才是过错方。
几番调解无果，楹某物业公司将陈叔诉至法院，要求判令陈叔按照合同约定价格支付相关费用。
厘清事实找症结
“我们与开发商签订了物业服务合同，也依约提供了物业服务，但自2020年1月开始，陈叔一直拖欠物业服务费、水电公摊等费用，我们多次催缴也无果，他这样不履行合同约定，是一种违约行为。不仅要按约定支付欠费，还需要支付违约金。”庭审现场，物管公司控诉道。
“楹某物业公司经常无服务不作为，且他们与开发商签订的合同从未进行过公示，全体业主闻所未闻，这份合同对没签名、没授权、不知情的全体业主来说，既没有约束力也没有法律效力，是一份无效合同！”陈叔也不甘示弱，据理力争起来。
公说公有理，婆说婆有理。管军军法官审理后发现，矛盾破解的关键在于开发商和物业公司签订的《前期物业管理委托合同》是否有效？
原来，小区一直未成立业主委员会，开发商信某公司与楹某物业公司先后签订了两份《前期物业管理委托合同》，一份是于2015年3月签订，一份是于2020年2月签订。两份合同都约定小区内的物业及市政公用设施设备、公用场地、绿化绿地由楹某物业公司进行物业管理服务。其间，若小区依法成立业主大会并签订《物业管理委托合同》，这份《前期物业管理委托合同》将自动终止。在2020年2月签订的合同中，双方约定管理费由1.75元/月/平方米上调为1.80元/月/平方米。
根据证据表明，新签订的合同未经业主决议。根据民法典规定，物业服务收费标准变更属于涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，未经业主投票通过的提价决定对业主不发生法律效力。
释法说理解矛盾
庭审中，管军军法官对双方当事人耐心释法说理：“物业公司与业主的关系是相辅相成的。物业服务是一项公共服务，服务对象系整个小区全体业主，作为单个业主支付的物业管理费实际系整个小区物业管理费不可分割的一部分。楹某物业公司作为小区的物业服务公司，负有对小区公共区域提供各项服务管理和提升服务水平的合同义务和职责，且不得损害小区业主的合法权益。业主也应及时支付物业管理费，以保障小区物业管理服务的正常开展，一定程度上也有助于保障物业服务质量。”
管军军法官指出，陈叔认为物业公司存在服务瑕疵，亦可提出协商改进，或成立业主大会决定是否需要重新选聘新的物业服务企业，而不应以此拒交物业管理费。楹某物业公司亦应依约履行合同义务，并针对业主反映的有关管理问题，积极进行协商改进，避免矛盾激化影响物业服务合同的履行。双方均应本着诚实互信原则依约履行各自的义务，相互支持、配合和理解，共同营造小区美好和谐安全的生活环境。
最终，法院依法判决陈叔按照1.75元/月/平方米的价格向楹某物业公司支付拖欠的物业费。分摊水电费、垃圾处理费、电梯维修费、更换天面水风管费、更换消防器材费、楼栋加装监控费等这些日常维护小区物业正常运作的费用，此前都是物业公司垫付，陈叔也应按比例进行分摊。
至于楹某物业公司主张的违约金，虽然其提供了基本的物业服务，但确实存在瑕疵，同时因物业费标准提高与业主之间也有争议，所以陈叔逾期缴纳物业服务费等费用不能认定为故意违约，法院不予支持。至此，这场“闹腾”，终于尘埃落定。
“广大业主在遇到涉及决定建筑区划内重大事项及表决的问题时，应该遵循民法典第二百七十八条的法律规定，积极行使权利，依托业主自治制度、业委会的组织，亦可以在基层组织、主管行政部门的指导下，开展业主大会进行表决，在法治框架内形成共识，以减少纠纷，避免生讼。”管军军法官表示，物业服务关乎民生，民生又连着民心，妥善化解业主与物业之间的纠纷矛盾，才能切实提高群众幸福感满意度。
文、图/广州日报新花城记者：章程 通讯员：许艺玲
