自9月30日全面取消限购以来，广州楼市新政满月，并交出了一张亮眼“成绩单”：从数据上看，一、二手房成交量分别创下近期新高，从市场反馈上看更出现了刚需积极入市、二手房议价空间缩窄等积极变化。
数据的背后是市场信心的修复，也是广州房地产市场企稳的开始。对于后市，业内人士分析指出，政策利好之下广州楼市年底行情可期，在置业成本明显降低的情况下，刚需群体置业窗口到来。
数据：一二手分别创出成交高峰
十四年来首个不限购的“银十”，拉开了广州楼市止跌回稳的序幕。“十一”期间，广州各大项目营销中心频频出现门庭若市的局面，甚至有少数项目出现了久违的“摇号”，其后热度虽然有所回落，但成交仍持续处于高位。
市场的热度也体现在了成交数据之上。新房方面，根据广州市住建局最新披露的数据，新政以来（9月30日-10月27日），广州全市新建商品房网签108.32万平方米。比去年同期的81.24万平方米，增加了33.3%，环比9月全月商品房网签74.43万平方米增加45.5%。其中住宅成交94.65万平方米，比去年同期的68.89万平方米增加了37.4%，环比9月全月住宅网签56.03万平方米增长68.9%。
另据阳光家缘公布的数据统计显示，截至10月27日，全市累计网签8642套，已创下去年3月份以来的新高。
同期的二手楼市网签量也创出高峰。据广州市房地产中介协会公布的数据，10月前四周累计二手住宅网签宗数已超过9000宗，平均2400多宗/周。其中，黄金周后一周的成交量达到3120宗，创下近19个月新高，此后2841宗、2687宗的周成交也是一年来的周成交高位。
近日广州楼市回暖
新房：产品力强吸引刚需入场
近期，开发商频频传出“银十”变“金十”“开盘成交量破亿”等捷报。从销量来看，区位、品质、价格等各方面综合性强的高性价比产品备受追捧。根据刚刚发布的《2024广州市房地产市场研究报告》，总价段在500万元以下的产品市场成交占比超过75%，可见刚需刚改需求的积极入市对广州楼市至关重要，这也正是过去这一个月市场的可喜变化。
据克而瑞公布的10月1~15日广州一手楼盘网签数据，从成交套数来看，TOP10榜单之中除一个项目之外，均属刚需、刚改项目。而从一贯由高端产品占据的成交金额排行榜来看，总价在500万元以下的刚需及刚改项目占据了其中四席。在业内人士看来，这正是广州楼市从此前改善产品的点状热销，开始整体企稳的重要标志。
“就我的感觉来说，最明显的感觉是call客的成功率变高了，同时客户来访之后成交的意愿也明显变强了。”在位于老黄埔片区的刚需大盘万科黄埔新城，一位置业顾问告诉记者，在新政之后的第一周，即国庆黄金周期间的日均来访量均在150~200组之间，随后虽然有所下降，但仍然处于高位。“对比新政之前的普通周末，来访量提升了约50%。”记者走访市场了解到，刚需刚改市场的普遍回暖是本轮新政后出现的新变化，于新政前后开盘或推新的未来方洲、保利雅郡等低总价刚需项目均表现抢眼。
除了政策利好推动需求入市之外，还有一个重要原因则是激烈的市场竞争之下，广州楼市产品力的快速提升使得置业者能以较高性价比实现良好的居住体验。“广州新房的实用率和配套让我大受震撼！”刚刚入职广州某公司的小何不久前开始了看房之旅准备和女友结婚，广州楼市的“产品力”让预算不高的他十分惊喜。“没想到300万元的总价，可以在广州的核心区买到一套小三房！”他惊喜地表示，虽然是70多平方米的小户型，但空间感足够，而且周边教育、医疗配套完善，基本可以称得上一步到位。
一些楼盘环境优越
二手房：业主心态走强议价空间缩窄
近期，关于二手业主“反价”的新闻频频见诸媒体。记者走访市场了解到，目前大部分业主看好新政利好之下出现的“上行”行情，希望趁着利好刺激出现的交易时机加快卖房。与此同时，也有部分出售意愿不太强或想等待更理想价格卖房的业主，出现涨价的冲动。各区当中，以多次出现成交逆势上升的海珠，业主心态转强表现相对较为明显。合富大数据显示，“十一”黄金周海珠二手楼市新增挂牌放售的降价房源数量锐减。而新增挂牌放售的涨价房源数量继续小幅增长。二手房业主涨价的冲动，主要源于“十一”黄金周期间及之后一二手楼市表现出的人气高涨。
而在一些热点板块，一个月上调价格几十万的房源也不少。以广钢新城为例，9月该片区中海花湾壹号一套建筑面积81.67㎡的3房，以255万元放售，折合单价3.1万/㎡。近日，该套房源挂牌价涨到270万元，折合单价3.3万/㎡。据中介透露，该套房源“涨价”的原因主要有两点，首先是周边一手项目小户型产品快速售罄，使得二手市场上刚需产品重新变得稀缺，而另一方面“9.29”新政之后广州楼市行情明显反弹，一直以来交投活跃的广钢新城板块则率先从中受益，涨价房源并非孤例。作为广州二手市场的风向标，珠江新城片区也同样出现了不少议价空间缩窄，涨价房源增加的案例，以标杆项目嘉裕公馆为例，贝壳成交数据显示进入10月后该项目的平均成交价格已经重新回到15万元/平方米以上，距离9月出现的价格低点回升幅度超过20%。
可见，交投持续升温的行情，叠加“9.29”新政利好持续释放，开始改变二手房业主对后市预期。贝壳找房的数据显示，10月涨价房源超过3600套，比9月上涨了23%，而降价房源超过4.5万套，比上月只增长了1.5%，很显然，虽然以价换量仍是市场主流，但选择涨价的房源增长明显，这也将使得10月广州二手房市场平均议价空间明显收窄。
业内观察：四季度有望成为楼市全年“优等生”
“国庆期间确实卖得还不错，但比较担心的是政策效果。”部分开发商人士向记者透露，随着“银十”接近尾声，项目来访的热度也有所下降，这也让刚刚体会了一把市场“火热”的项目团队有所顾虑。对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，“银十”本就是楼市的重要营销节点，同时叠加了全面取消限购等新政对需求的释放，使得成交创出新高，但若一直维持这种“大卖”状态，不仅不符合常态也不利于市场的健康。“合理的预期十分重要，实际上广州的新房市场成交规模6000套已经合格，7000套已经表现较为优秀了。”
相比一手市场，二手市场的行情似乎显得更加稳定。贝壳平台的数据显示，黄金周后每周带看人数依然稳定超过2万人，相比8-9月每周1.6万-1.7万人看房，人气涨幅在20%以上。业内人士表示，带看量保持稳定，也意味着二手市场情绪依然很高，行情可能延续到11月甚至12月。
对于后续的市场，肖文晓表示对四季度成交较为乐观。“一方面市场信心已经明显修复，另一方面政策储备箱内还有存量房收购等政策，同时年底开发商也还有一波大规模营销，四季度将有望成为今年成交表现最好的季度。”除此之外，二手房的成交高峰所释放出的部分置换需求，有望在接下来的第四季度进入一手市场，进一步对新房形成托底效应，加快量价企稳。
置业建议：首付利率政策友好 刚需置业窗口到来
“无论是从政策、市场还是置业成本，我都认为目前已经处于底部区域。”肖文晓在接受本报记者采访时指出，在政策层面上已经明确释放了“止跌回稳”的信号，而面对新政利好，市场给与的反弹程度也显著超过了去年9月、今年4月。与此同时，对于购房者而言，首付比例、贷款利率等均处于历史较低位。“市场处于底部区域这一点目前是比较明确的，因此对于普通的购房者来说，从居住角度而言目前是不错的上车时机。”
特别值得一提的是，肖文晓还建议道，随着楼市回归居住需求，置业者的关注焦点应该更多转移到持有环节，例如物业服务、售后等环节。“尤其是刚需群体，未来可能还有置换的可能性，可以优选大品牌开发商的现房项目。”肖文晓表示，这样既可以避免交楼风险，同时未来二手房流通起来也更容易。
二手方面，合富研究院高级分析师梁燕明则表示，从10月二手楼市周成交数据来看，黄金周后第一周有个冲高的过程，是积压需求的释放过程，其后数据虽有回落，但依然是年内的高位。市场目前处于复苏博弈的波动阶段。在置换端，相比9月中旬，放售业主们的心态已经出现明显变化，议价空间已经缩小不少，是较好的售出时机；而在置业端，建议业主们还是要根据市场成交价格合理定价，不要盲目追高。
文/广州日报新花城记者：龙乐乐、刘丽琴
图/广州日报新花城记者：杨耀烨、刘丽琴
