广州楼市被头部房企长期看好。广州日报全媒体记者陈忧子摄
“8·28新政”实施细则落地后的广州楼市，正从土地竞买热度和市场实际成交两大维度回应市场关切。10月9日，黄埔科学城宅地历经71轮竞价，溢价26.61%成交。结合近期多宗地块的溢价成交，头部房企正以出资热度，展示对广州核心板块价值的认可。
刚刚过去的国庆黄金周，广州新房市场呈现结构性回暖，机构监测的50个典型项目认购量环比上涨64%，反映了广州城市价值、广州楼市被长期看好的逻辑。
新政落地后土拍市场热度超出预期
10月9日，黄埔区科学城映日路一宗涉宅地块出让，吸引了保利发展、越秀、中海3家房企竞拍，最终溢价26.61%，被保利发展以总价16.65亿元竞得。
此外，在“8·28新政”广州实施细则落地当天成交的琶洲南地块，溢价26.5%成交。
从成交结果看，保利拿下的映日路地块折合楼面地价23183元/平方米。业内人士分析认为，考虑“现房销售”新政后资金成本的增加，以当前地块周边在售项目的售价作为参考，企业需要加预期拿地。从这一层面来看，科学城地块的热度超过了之前成交的琶洲南地块。
根据预售条件提高、回款节点后移的要求，项目从拿地到回款的资金占用周期明显拉长，房企拿地和开发的资金门槛也随之抬升。那么，新政实施细则落地后，广州土拍市场热度为何不降反升？
目前，北京、上海、广州、武汉等城市已经先后出台“现房销售”政策细则，除了新出让土地优先现房、实行主办银行制、预售资金全额全过程监管等硬性条件需要严格执行外，各地在项目融资、销售定金比例、分期竣备、土地分期缴款时间、土地分期对应的开发及销售权限等细节上都给出了操作空间。相比较而言，广州模式考虑到市场的过渡期和对冲措施，对房企更有吸引力。
同时，广州推出的琶洲、科学城地块，处于城市核心区域，本身也自带吸引力。当前，广州科学城正锚定“建设国际领先的智造创新基地”定位，加快构建由未来科技、未来产业、未来场景驱动的智能制造增长极。本次推出的映日路地块处于广州“活力创新轴”核心节点，周边高端产业、企业总部、科创平台高度集聚，汇聚累计超90家上市公司、全省超3成国家级专精特新“小巨人”企业、全市超1/4的高层次人才和1/3的科创平台，高净值人群密度位居广州前列。此外，映日路地块容积率低至2.2，限高80米，是黄埔区府板块内稀缺的低密改善型居住用地。
广州公共资源交易中心出让记录显示，本次映日路地块为科学城中心区范围内14年来首宗公开出让的纯宅地。映日路地块开发要求对标广州市“好房子”建设20条标准，突出“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心方向。业内人士分析指出，此次映日路地块的成功出让，将填补科学城核心区域纯粹低密改善住区的空白。
产业与人口优势筑牢市场底气
事实上，今年以来，广州土地市场持续释放积极信号。从珠江新城马场地块经过243轮竞价、以236亿元成交，到琶洲南地块经过41轮竞价、以38.17亿元落槌，再到黄埔科学城地块经过71轮竞价、溢价26.61%成交，多宗核心区地块接连以高溢价出让。在全国土地市场整体承压的背景下，央国企在用真金白银为广州城市价值投下信任票。
广州核心区地块的溢价成交，反映的是房企对广州城市经济韧性、产业厚度与人口吸引力的综合判断。2026上半年，广州GDP达16045亿元，同比增长5.8%，新能源、集成电路等新兴产业高速增长，现代服务业韧性十足，经济整体稳中向好、结构持续优化。此外，广州已连续三年保持年均10万左右的常住人口增量，为城市发展提供了充沛的人力资源。根据普华永道与瞭望智库联合发布的《机遇之城2026》报告，广州在创新人才支撑、商务承载能力、市场主体活力三个维度位列全国第一。
资本愿意用真金白银在核心区加仓，头部房企也持续在广州补仓。算上科学城映日路地块，保利发展2026年在广州已经竞得5宗涉宅地，总拿地金额81.2亿元，大部分地块为高溢价竞得，平均溢价率25%。根据中指研究院的统计，今年前9个月，越秀地产在广州拿地金额达285亿元，华润置地81亿元，广州地铁地产41亿元，珠实地产、绿城中国、中国金茂等房企拿地也分别投入10多亿元。这些市场行为本身，就是对广州城市价值的直接看好。
多家开发商黄金周“战报”飘红
值得关注的是，土拍市场的热度，与销售端的回暖相互印证。持续回稳向好的广州楼市支撑了开发商深耕广州市场的信心。
在刚刚收官的国庆“黄金周”，承接“现房销售”新政落地以及贷款贴息的利好，广州楼市人气快速提升。普睿数智监控显示，9月28日至10月4日，全市50个典型项目来访7185组，环比上涨45%；认购393套，环比上涨64%。
多家开发商纷纷披露假期“战报”：于长假期间开盘的珠江·金融城·颐德公馆国庆期间累计到访超2000组，截至10月7日劲销25亿元，最高成交价突破14.14万元/平方米。保利方面表示，中秋国庆双节期间在广州劲销超30亿元。其中保利海韵项目“十一”期间到访超1000组，成交金额超6亿元，日均到访量较平时周末提升120%。越秀地产透露，旗下两个入选广州首批“好房子”标杆项目的越秀·阅璟台与越秀·鸿璟台在假期表现亮眼，其中越秀·阅璟台“黄金周”期间来访786组，销售金额超2亿元，稳居天河改善住宅销量榜首，番禺红盘越秀·鸿璟台期间到访超500组、成交42套。万科广佛区域披露的数据显示，“黄金周”期间合计成交326套、金额9.29亿元，其中黄埔新城单盘贡献88套、2.1亿元。
中指研究院相关负责人表示，映日路地块作为“8·28新政”广州实施细则出台后出让的第二宗宅地，依然能够保持较高的竞拍热度，显示出房企对优质地块的争夺意愿依然强烈。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，国庆假期，全国楼市整体延续了积极向好的态势，核心城市热点项目去化明显提速，市场表现与城市能级、房源总价结构之间存在显著相关性。预计四季度市场总体将延续积极向好的态势。在房价趋稳的情况下，政策将带来更积极影响，促使楼市保持积极活跃的态势。
文/广州日报全媒体记者刘丽琴、龙乐乐
